Купля продажа квартиры по завещанию 2020 год

Покупка квартиры, полученной по завещанию

Два года назад я купил “наследственную квартиру”, то есть доставшуюся по наследству и только спустя некоторое время понял, каким опасностям я подвергался. Интернет кишит историями обманов с такими квартирами, и я, проанализировав их, хочу поделиться.

Право на наследство квартиры может принадлежать огромному числу лиц. Наследство вообще очень тонкая вещь и не всегда бывает справедливой- зачастую появляется куча наследников, считающих себя обойденными и готовыми вступиться в битву за наследство- квартиру, стоимость которой часто достигает в несколько сот тысяч долларов.

Рассмотрим, что нужно учесть, на что обратить внимание в первую очередь.

Для начала нужно понимать, что для вступления в наследство не имеет значения, квартира получена по завещанию или по закону, но при любом раскладе есть очень серьезные нюансы.

Вступление в наследство по завещанию

Если хозяин квартиры оставил единственное завещание, тут споров практически не может быть. Особо ушлые наследники пытаются провести посмертную психиатрическую экспертизу, чтобы доказать, что наследодатель был сумасшедшим.

Надобно сказать, что такие фокусы проходят крайне редко, но бывают. Вызываются куча свидетелей, которые свидетельствуют, что у наследодателя “поехала крыша” и он в беспамятстве написал завещание, которое тоже в беспамятстве заверил нотариус.

В редких случаях бывает явление наследника с более свежим завещанием (выполняется последнее завещание). Подробнее- ГК РФ, гл. 62.

Немаловажно и то, что у умершего может быть несколько законных наследников, имеющих право на наследство независимо от того, что написано в завещании.

О том, как вступить в наследство, обойдя других наследников, посмотрите здесь.

Обязательные наследники

Вступление в наследство по закону

Наследование по закону гораздо более сложный инструмент наследования. Все наследники делятся на очереди. Причем наследники каждой очереди могут наследовать квартиру, только ели физически не существует наследников предыдущей очереди. Ну или если наследники предыдущей очереди окажутся недостойными наследниками.

Очереди наследников

• Наследники первой очереди- супруг, дети, родители (подробнее- ГК РФ, гл. 63)
• Наследники второй очереди- братья и сестры, его дед и бабушка
• Наследники третьей очереди- дяди и тети

Примите ко вниманию- если наследник умер до открытия наследства, его доля отходит к его наследникам (к наследникам наследника). По закону это называется наследование по праву представления.

К примеру вдруг могут объявляются внуки наследодателя, имеющие право на наследуемую квартиру по представлению (подробнее- статья 1146 ГК). Это значит, что в тех долях, которые были бы положены детям умершего (родителям внуков).

А еще вдруг объявится наследник с последним завещанием, о существовании которого родственники, вступившие в наследство по закону, не знали ни сном, ни духом.

Законодатель установил, что наследство открывается через полгода. Это время нужно для того, чтобы соблюсти права других возможных наследников, которые так же обладают правами на наследуемую квартиру. К примеру это могут быть супруг, с которой наследодатель не развелся в законном порядке или дети от предыдущих браков.

Однако и это срок ничего не гарантирует- наследники могут болеть, жить за границей или, к примеру в местах заключения.

Если такой обойденный наследник докажет в суде справедливость своих притязаний на квартиру, а наследная квартира уже окажется проданной, то сделку купли-продажи квартиры суд признает недействительной со всеми втекающе- вытекающими последствиями.

В этом случае стороны должны вернуться в первоначальное состояние- квартира уходит к новому наследнику, а покупатель такой квартиры (по мысли законодателя) должен получить деньги.

Здесь часто возникает масса вопросов- деньги часто оказываются потраченными. В этом случае суд назначает ежемесячные выплаты с продавшего- это процесс может затянутся на десятки лет. Поэтому особенно осторожными нужно быть с квартирами, полученными в наследство недавно.

Причина здесь в том, что желая поскорее продать квартиру, полученную в наследство, наследники явно не владели ею положенных трех лет и в этом случае обязаны заплатить подоходный налог.

Дело в том, что подоходный налог не платится лишь с квартир, которые продаются по цене менее миллиона рублей. То есть всегда возникает соблазн продать квартиру за большую цену, а в документах указать меньшую сумму- к примеру один миллион рублей.

Поэтому продавцы стремятся указать в договоре купли-продажи цену не выше миллиона. Как мы понимаем, при возникновении каких- либо пиковых ситуаций отсудить вам придется только этот миллион.

Завещательный отказ

Нельзя обойти еще один серьезный момент- завещательный отказ. Наследодатель имеет право, отдав квартиру кому- то из наследников, обязать их предоставить право проживания в квартире определенному лицу (или нескольким лицам).

Здесь нужно знать, что покупая наследственную квартиру, можно приобрести неприятный «довесок» в виде человека, который имеет право проживать в этой квартире и после ее продажи наследником.

Причем есть случаи, когда наследник- продавец умолчал при продаже наследной квартиры о лицах, имеющих право жить в этой квартире. Такие «сожители» могут быть и не прописаны.

В этом случае вас ожидает долгое хождение по судам, где вы должны будете доказать, что вас обманули.

Подделка завещания

Жулики часто пользуются узкими моментами в законодательстве, поэтому случаи мошенничества здесь- не редкость. Когда появляется возможность получить серьезные деньги, такие понятия, как совесть отходят на второй план.

• Чаще всего подделывают завещание. Нужно сходить с копией завещания к нотариусу и удостовериться, что такое завещание существуе, что оно не отменено и не написано новой завещание.
• Иногда жулики делают поддельный договор дарения квартиры, датированный временем при жизни наследодателя. С таким договором выходит, что наследственая квартира не входит в наследственную массу.
• Бывали случаи, когда после смерти наследодателя квартиру продают по поддельной доверенности или поддельному договору купли- продажи.
• Очень часто бывали случаи, когда в доверие к одиноким, злоупотребляющим спиртным или поссорившимся с наследниками втирались жулики, спаивали владельцев квартир и принуждали переписать завещание на квартиру в свою пользу. Зачастую такие дела омрачаются убийствами.

Вступление в наследство- обратите внимание

• Внимательно изучить историю квартиры- сколько человек было прописано, когда и кто был выписан
• С кем конкретно жил наследодатель
• состоял ли он в зарегистрированном браке
• Есть ли у него дети, сколько их, оформлено ли завещание на всех или наследство получено по закону
• Есть ли наследники с обязательной долей . Это нетрудоспособные дети супруг и родители

Статистически доказано, что если наследник один, то вероятность оспаривания завещания выше. На практике часто возникают ситуации, что наследников несколько, но они по взаимному согласию уступают права на квартиру одному для дальнейшей продажи.

Для того, чтобы обезопасить себя при покупке наследственной квартиры, нужно получить от каждого отказавшегося нотариально заверенный отказ от доли в квартире. Если наследников, вступивших в права наследования несколько, договор купли-продажи наследственной квартиры должны подписывать все наследники– каждый сам за себя.

Если у одного наследника есть доверенность от остальных, нужно убедиться в подлинности доверенностей. В любом случае желательно, чтобы при сделке были все наследники.

Если наследование было по закону, а не по завещанию, от наследников желательно взять расписку, что они не знают о возможных других наследниках.

Покупка наследной квартиры- что важно

• Проверьте наследодателя и его паспорт- не числится ли паспорт утерянным. О том, как проверить паспорт, посмотрите здесь.
• Получите нотариальную копию свидетельства о смерти. Бывает, что человек не умер, а пропал без вести. Когда он вернется, может предъявить права на квартиру.
• Если завещание получено не родственником, а посторонним человеком, внимательно ознакомьтесь не только с его документами, но и проверьте его возможно уголовное прошлое. История кишит случаями, когда рецидивисты занимаются темными квартирами буквально профессионально.
• Нужно быть предельно внимательным, если квартира поступила в собственность сразу после вступления в наследство наследника.
• Ни при каких обстоятельствах нельзя в договоре купли- продажи квартиры указывать заниженную стоимость.
• Настоятельно советую застраховать титул сделки. Если страховая кампания, проверив квартиру, откажется от страхования титула, вам рисковать тоже незачем.

Продажа квартиры, полученной по наследству

Краткое содержание

Для продажи унаследованной квартиры сначала следует официально вступить в наследство, а затем оформить право собственности на квартиру. Только после выполнения указанных процедур можно приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов.

Для продажи полученного по наследству жилого помещения, находящегося в собственности менее 3-х лет (при унаследовании после 1 января 2016 года — менее 5 лет), возникает необходимость уплаты подоходного налога (НДФЛ). Не стоит его путать с налогом на наследство, взимавшимся раньше после оформления наследства в свою собственность (сейчас отменен). Кроме того, при продаже недвижимости, полученной в наследство, предусмотрены налоговые льготы.

Перед тем, как принять решение о покупке унаследованной квартиры, покупателю следует удостовериться:

После заключения такая сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

• заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
• документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
• кадастровый паспорт на квартиру;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

Налог в 2019 году на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

• Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
• Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

• приватизации;
• наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
• договора пожизненного содержания с иждивением

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

• в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
• налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
  • для граждан РФ — 13%;
  • для иностранных граждан — 30%.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Как продать без уплаты налогов

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

• если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
• если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

• инвалиды 1-й и 2-й группы;
• инвалиды детства;
• пенсионеры.

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство. После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

• договор купли-продажи квартиры;
• паспорта лиц, участвующих в сделке;
• свидетельство о праве на наследство;
• документы из Росреестра:
  • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
• кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
• справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

• При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
• Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

• сведения о сторонах сделки;
• стоимость квартиры;
• информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
• срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

• паспорт продавца и покупателя;
• договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
• квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Продажа квартиры по завещанию — что нужно?

В этой статье рассмотрим, что такое продажа квартиры по завещанию? Для того, чтобы собственная недвижимость досталась достойным наследникам, ее хозяин оформляет завещание. Отписать недвижимое имущество он может близким или дальним родственникам, друзьям и знакомым, государству или общественным фондам. Но, чаще всего наследниками становятся несколько самых близких родственников. Так делается, чтобы при жизни завещателя не возникало склок, ссор и обид. Вполне понятно, что совместное проживание в таком жилье после кончины его владельца осуществляется крайне редко. В основном проводится продажа квартиры. Вырученные деньги делятся поровну или пропорционально долям, указанным в документе. В итоге, все остаются довольными, счастливыми и богатыми. Но, прежде всего, необходимо перевести наследственную недвижимость в то состояние, когда ей можно будет свободно распоряжаться.

Открытие наследственного дела

Продажа квартиры, полученной по завещанию возможна только после того, как она станет собственностью наследников. Этому в обязательном порядке предшествует процедура открытия, ведения и закрытия дела о наследстве. Ведутся такие дела государственными или частными нотариусами, имеющими лицензию на подобную деятельность. Для того, чтобы открыть дело, нотариус должен получить от наследников определенные документы.

Заинтересованным лицам необходимо собрать такие бумаги:

1. Прелегат, составленный усопшим. В нем указывается место составления и данные о нотариусе, его заверившем. Кроме того, в документе четко прописано, кому и какая часть недвижимости причитается.
2. Официальное свидетельство о смерти наследодателя. Где его можно получить, можно узнать у лица, зафиксировавшего этот факт.
3. Заверенные копии листов домовой книги, где имеются записи о лицах, прописанных в квартире.
4. Свидетельства официального образца, подтверждающие кровное или другое родство с усопшим.
5. Бумаги, удостоверяющие право собственности покойного на недвижимость, фигурирующую в завещании.

Даже при наличии всех необходимых бумаг, вступить в право наследования невозможно ранее, чем через полгода после кончины завещателя. Это время дается для того, чтобы оповестить всех наследников и дать им возможность подготовить необходимую документацию. Когда установленный законом срок истекает, нотариус закрывает дело и перестает принимать документы, жалобы и претензии. Все дальнейшие действия можно проводить только через суд.

Оформление квартиры в собственность

После того, как нотариус закрывает наследственное дело, он проводит оформление и выдачу наследникам свидетельств установленного образца. Исключением могут быть факты выдвижения претензий со стороны родственников, которые представили суду или нотариусу веские аргументы того, что оформление завещания на квартиру было проведено с нарушением норм законодательства. В этом случае дело будет закрыто только тогда, когда все обстоятельства прояснятся окончательно.

По окончании разбирательств всем наследникам необходимо зарегистрировать свои законные права на недвижимость. Эта процедура проводится в подразделении Росреестра или в одном из Многофункциональных центров, сотрудничающих с этой государственной структурой. После проверки полноты и подлинности представленных документов на жилплощадь, сотрудники Росреестра выдают свидетельство установленного образца. Когда все наследники получат такие бумаги, можно проводить продажу квартиры после завещания.

Продажа совместной недвижимости

Продажа квартиры, полученной по завещанию, может быть проведена только в том случае, если с этим согласны все ее совладельцы.

На заметку: Следует учитывать такой нюанс, что каждый из этих лиц имеет преимущественное право на выкуп частей всех фигурантов сделки.

Исходя из этого, то лицо, которое решило продать свою долю квартиры по прелегату, должно письменно известить о своем намерении остальных совладельцев. Если предложения от них не поступит в течение 30 календарных дней, то часть своей недвижимости можно смело выставлять на торги. Но, объявленная цена должна быть больше той, что была представлена остальным совладельцам.

Есть еще одна сторона приобретения жилплощади по завещанию. Это долги, которые остались по налогам, кредитам, взносам и коммунальным платежам наследодателя. Они распределяются между наследниками в той же пропорциональности, что и доли. Бывают такие случаи, когда эти долги не намного меньше оценочной стоимости недвижимости. Тогда возникает вопрос: есть ли смысл собирать бумаги, тратить время, нервы и платить государственную пошлину. Закон предусматривает написание отказа от такого сомнительного наследства. Насильно принимать отписанное ему имущество наследник не обязан.

Цена вопроса

Перед тем, как определиться с тем, как распорядиться своим имуществом, его владельцы решают для себя вопрос: что дешевле обойдется, завещание квартиры или продажа. Однозначно ответить на этот вопрос нельзя, так у каждой из этих сделок есть свои плюсы и минусы.

Продажа имущества предполагает переход права собственности на него сразу после подписания соответствующего договора и акта приема передачи. Бывший владелец становится зависим от покупателя, так как в любой момент может быть изгнан из ставшей чужой недвижимости. Кроме того, покупателю придется заплатить налог в размере 13 % рыночной стоимости жилья, а это довольно значительная сумма. Плюсом является то, что сделку отчуждения квартиры путем ее торговли практически невозможно оспорить по той причине, что обе стороны просто не могли действовать по принуждению. Отменить ее после подписания и передачи денег уже невозможно.

Последняя воля предполагает спокойное пребывание в ее стенах законного владельца без опасения быть выселенным наследниками. Наоборот, последние будут заинтересованы оказывать завещателю всевозможные услуги, чтобы он не поменял свою волю. Кроме того, за получение жилья, полученной по завещанию, налог не взимается. Наследники должны заплатить только государственную пошлину, которая составляет 0,3 % для родственников и 0,6 % для остальных граждан от оценочной стоимости жилья. При этом, максимальная сумма выплат не должна превышать 100000 и 1000000 рублей соответственно. Однако, оспорить завещанное имущество намного проще, чем договор купли продажи. Но, если подойти к этому процессу продуманно, заручиться помощью грамотных специалистов и подготовить необходимые бумаги, то вероятность того, что завещание на квартиру оспорить и аннулировать будет невозможно, а посмертная воля ее владельца останется неизменной, будет очень велика.

Видео по теме

Покупка квартиры по завещанию

Краткое содержание

• Опасности покупки жилья когда квартира получена по завещанию.
• Квартира в наследство по завещанию
• Квартира досталась по завещанию
• Права на квартиру по завещанию
• Продать квартиру по завещанию
• Получение квартиры по завещанию

Вопросы

1. Опасности покупки жилья когда квартира получена по завещанию.

1.1. Здравствуйте Ирина. После того как наследник оформит своё право на квартиру и зарегистрирует его в Росреестре, нет никаких опасностей

1.2. Если все документы в порядке, то никакой опасности нет. Единственный нюанс, что очень часто такая недвижимость является объектом долевой собственности и купить ее можно толко если есть согласие всех собственников на продажу.

1.3. На практике могут встречаться следующие ситуации:

Умерший не жил совместно с женой, но развод официально не оформил, хотя ее в число наследников первой очереди не включили, а сама она не пришла к нотариусу, так как не знала о смерти мужа.
Все дети наследодателя умерли, других близких родственников у него нет; соответственно, наследство распределяется по наследникам второй очереди. Но у детей, которые погибли, есть внуки, которые узнали о наследстве. Они имеют право на его получение по праву представления.
Самая интересная ситуация может получиться когда объявляются наследники по завещанию, которое было составлено настолько давно, что сам умерший о нем уже не помнил; но несмотря на это, оно законно. Соответственно, возможна и обратная ситуация – когда есть завещание, но недовольные наследники по закону начинают его оспаривать.

2. Если квартиру купила мама будучи в браке, но потом они развелись. И отец не участвовал в покупке. Но мама умерла, и по завещанию квартира досталась мне. но спустя 5 лет отец подал на меня в суд на раздел имущества. Он имеет права получить 1/2 часть квартиры? Квартира 2 комнатная в ней прописано я и мой сын 6 лет.

2.1. Здравствуйте. Квартира куплена в браке, поэтому отец имел на неё право. Но исковая давность уже прошла и непонятно как у него приняли эти документы в суд. Без просмотра документов можно только предполагать.

3. Хочу продать квартиру, которая в собственности менее 3 лет (наследство по завещанию от родителей) за 2500000 и купить новую квартиру 1 вариант — за 2500000, или 2 вариант — за 1700000. Какой налог с продажи придется заплатить в 1 и 2 вариантах? И влияет ли сумма продажи и покупки на сумму налога? Благодарю за ответ.

3.1. Добрый вечер!
Схема такая: продаете за 2500000, подаете Декларацию 3 НДФЛ с налоговым вычетом на 1000000. Получается 1500000 от этой суммы платите 13% налога получается 195 000 рублей.
Продаете за 1700000-1000000 (Декларация 3 НДФЛ)=700000 из низ 13% налога = 91 000 рублей.

4. Хотим приобрести квартиру но собственникам она досталась по завещанию могут ли юристы сбербанка за дополнительную плату на 100 % проверить всех наследников и все риски связанные с покупкой такой квартиры? Спасибо.

4.1. Всех не смогут, смогут только наобещать.

4.2. Если берёте в ипотеку, Сбербанк эту квартиру проверит вдоль и поперёк, в случае чего ее просто не одобрят.

5. Квартира получена по завещанию. Но по истечении пол года наследник не вступил в право собственности. Город хотел забрать, но наследник подал в суд. Выиграл и получил право собственности по решению суда. Прошло 3 года, он выставил квартиру на продажу. Есть ли риск по этому делу при покупки.

5.1. Нет, риска нет. Тк право собственности уже передано, тем более по судебному решению. Если квартира официально его собственность (есть документы, подтверждающие право собственности), то никаких рисков.

6. Я являюсь правообладателем квартиры на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 2017 г. Квартира зарегистрирована, получена выписка из егрн в 2017 г. Хотела бы узнать, как правильно оформить договор купли-продажи с гражданкой Казахстана, имеющей разрешение на временное проживание в РФ до 2020 года и временную прописку в РФ? Какой пакет документов нужно предоставить в регистрирующий орган? Нужно ли согласие супруга покупателя (он гражданин РФ) для покупки квартиры? Спасибо.

6.1. Добрый день! Все документы будут те же, что и при продаже гражданину РФ, за тем исключением только, что гражданке Казахстана потребуется нотариально заверенный перевод копии паспорта. Согласие супруга на покупку не нужно.
Помимо этого предоставляете договоры купли-продажи не менее, чем в 3-х экземплярах, акты приема передачи (если предусмотрены договором), копию расписки в получении денежных средств по договору, копии паспортов, документ об уплате государственной пошлины (2000 р.)

7. Продала квартиру в августе 2018 г. по завещанию. В собственности была меньше года. Теперь хочу купить себе другую квартиру. Будет ли мне возвращён налог при купле-продаже, если я пенсионерка и не работаю уже год? И в течение какого срока со дня покупки недвижимости?

7.2. Сможете получить налоговый вычет (если ранее не получали), но за последние три года предшествующие выходу на пенсию (в Вашем случае за два, так как год уже были на пенсии). Обращайтесь в налоговую.

8. Продавец продает квартиру:1/2 доли с 2008 г., а 1/2 доли с апреля 2018 г. после смерти мужа в декабре 2017 г по завещанию. Какие могут быть риски при покупке квартиры. Говорит что детей нет.

8.1. В первую очередь, запросить выписки из ЕГРН (Росреестр-через МФЦ или кадастровую) на объект. По крайней мере — увидите основания приобретения права собственности прежним владельцем. Отчуждаемую по завещанию долю можно рассматривать относительно спокойно. Обращать необходимо внимание — не являлся ли изначально объект общей совместной собственностью, а также «первичное» основание приобретения права собственности. Согласно ст. 36 СК РФ, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. В этом случае, не нужно было никакого согласия на отчуждение. Он является собственником и вправе его отчуждать. Однако, тем не менее, это может быть признано общей совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ). При разделе, доли признаются равными. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью (ст. 37 СК РФ). В случае спора — раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке (ст. 38 СК РФ). В случае претензий, дети (наследники) потенциального наследодателя могут обратиться в суд о признании сделки недействительной. Кроме того, оспорить завещание (но для этого нужны очень веские основания). Заранее приношу прошение, если не понравился ответ, но отвечал с учетом поставленного Вами вопроса о рисках.

8.2. Если Вы купите квартиру, а затем объявятся иные наследники, то признать сделку недействительной и истребовать у Вас квартиру, им будет не возможно. Они могут обратиться в суд с иском о взыскании сумм, полученных продавцом по сделке. Такова судебная практика. Вы будете добросовестным приобретателем. (ст. 302 ГК РФ)