Договор купли продажи квартиры по завещанию 2020 год

Продажа квартиры, полученной по наследству

Краткое содержание

Для продажи унаследованной квартиры сначала следует официально вступить в наследство, а затем оформить право собственности на квартиру. Только после выполнения указанных процедур можно приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов.

Для продажи полученного по наследству жилого помещения, находящегося в собственности менее 3-х лет (при унаследовании после 1 января 2016 года — менее 5 лет), возникает необходимость уплаты подоходного налога (НДФЛ). Не стоит его путать с налогом на наследство, взимавшимся раньше после оформления наследства в свою собственность (сейчас отменен). Кроме того, при продаже недвижимости, полученной в наследство, предусмотрены налоговые льготы.

Перед тем, как принять решение о покупке унаследованной квартиры, покупателю следует удостовериться:

После заключения такая сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
  • документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

Налог в 2019 году на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

  • Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
  • Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

  • приватизации;
  • наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
  • договора пожизненного содержания с иждивением

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

  • в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
  • налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
    • для граждан РФ — 13%;
    • для иностранных граждан — 30%.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Как продать без уплаты налогов

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

  • если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
  • если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

  • инвалиды 1-й и 2-й группы;
  • инвалиды детства;
  • пенсионеры.

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

  1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
  2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
  3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство. После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • паспорта лиц, участвующих в сделке;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • документы из Росреестра:
    • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
    • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
  • кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
  • справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

  • При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
  • Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

  • сведения о сторонах сделки;
  • стоимость квартиры;
  • информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
  • срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

  • паспорт продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.
Читать еще:  Срок давности завещания после смерти завещателя 2020 год

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Покупка квартиры по завещанию

Краткое содержание

  • Опасности покупки жилья когда квартира получена по завещанию.
  • Квартира в наследство по завещанию
  • Квартира досталась по завещанию
  • Права на квартиру по завещанию
  • Продать квартиру по завещанию
  • Получение квартиры по завещанию

Вопросы

1. Опасности покупки жилья когда квартира получена по завещанию.

1.1. Здравствуйте Ирина. После того как наследник оформит своё право на квартиру и зарегистрирует его в Росреестре, нет никаких опасностей

1.2. Если все документы в порядке, то никакой опасности нет. Единственный нюанс, что очень часто такая недвижимость является объектом долевой собственности и купить ее можно толко если есть согласие всех собственников на продажу.

1.3. На практике могут встречаться следующие ситуации:

Умерший не жил совместно с женой, но развод официально не оформил, хотя ее в число наследников первой очереди не включили, а сама она не пришла к нотариусу, так как не знала о смерти мужа.
Все дети наследодателя умерли, других близких родственников у него нет; соответственно, наследство распределяется по наследникам второй очереди. Но у детей, которые погибли, есть внуки, которые узнали о наследстве. Они имеют право на его получение по праву представления.
Самая интересная ситуация может получиться когда объявляются наследники по завещанию, которое было составлено настолько давно, что сам умерший о нем уже не помнил; но несмотря на это, оно законно. Соответственно, возможна и обратная ситуация – когда есть завещание, но недовольные наследники по закону начинают его оспаривать.

2. Если квартиру купила мама будучи в браке, но потом они развелись. И отец не участвовал в покупке. Но мама умерла, и по завещанию квартира досталась мне. но спустя 5 лет отец подал на меня в суд на раздел имущества. Он имеет права получить 1/2 часть квартиры? Квартира 2 комнатная в ней прописано я и мой сын 6 лет.

2.1. Здравствуйте. Квартира куплена в браке, поэтому отец имел на неё право. Но исковая давность уже прошла и непонятно как у него приняли эти документы в суд. Без просмотра документов можно только предполагать.

3. Хочу продать квартиру, которая в собственности менее 3 лет (наследство по завещанию от родителей) за 2500000 и купить новую квартиру 1 вариант — за 2500000, или 2 вариант — за 1700000. Какой налог с продажи придется заплатить в 1 и 2 вариантах? И влияет ли сумма продажи и покупки на сумму налога? Благодарю за ответ.

3.1. Добрый вечер!
Схема такая: продаете за 2500000, подаете Декларацию 3 НДФЛ с налоговым вычетом на 1000000. Получается 1500000 от этой суммы платите 13% налога получается 195 000 рублей.
Продаете за 1700000-1000000 (Декларация 3 НДФЛ)=700000 из низ 13% налога = 91 000 рублей.

4. Хотим приобрести квартиру но собственникам она досталась по завещанию могут ли юристы сбербанка за дополнительную плату на 100 % проверить всех наследников и все риски связанные с покупкой такой квартиры? Спасибо.

4.1. Всех не смогут, смогут только наобещать.

4.2. Если берёте в ипотеку, Сбербанк эту квартиру проверит вдоль и поперёк, в случае чего ее просто не одобрят.

5. Квартира получена по завещанию. Но по истечении пол года наследник не вступил в право собственности. Город хотел забрать, но наследник подал в суд. Выиграл и получил право собственности по решению суда. Прошло 3 года, он выставил квартиру на продажу. Есть ли риск по этому делу при покупки.

5.1. Нет, риска нет. Тк право собственности уже передано, тем более по судебному решению. Если квартира официально его собственность (есть документы, подтверждающие право собственности), то никаких рисков.

6. Я являюсь правообладателем квартиры на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 2017 г. Квартира зарегистрирована, получена выписка из егрн в 2017 г. Хотела бы узнать, как правильно оформить договор купли-продажи с гражданкой Казахстана, имеющей разрешение на временное проживание в РФ до 2020 года и временную прописку в РФ? Какой пакет документов нужно предоставить в регистрирующий орган? Нужно ли согласие супруга покупателя (он гражданин РФ) для покупки квартиры? Спасибо.

6.1. Добрый день! Все документы будут те же, что и при продаже гражданину РФ, за тем исключением только, что гражданке Казахстана потребуется нотариально заверенный перевод копии паспорта. Согласие супруга на покупку не нужно.
Помимо этого предоставляете договоры купли-продажи не менее, чем в 3-х экземплярах, акты приема передачи (если предусмотрены договором), копию расписки в получении денежных средств по договору, копии паспортов, документ об уплате государственной пошлины (2000 р.)

7. Продала квартиру в августе 2018 г. по завещанию. В собственности была меньше года. Теперь хочу купить себе другую квартиру. Будет ли мне возвращён налог при купле-продаже, если я пенсионерка и не работаю уже год? И в течение какого срока со дня покупки недвижимости?

7.2. Сможете получить налоговый вычет (если ранее не получали), но за последние три года предшествующие выходу на пенсию (в Вашем случае за два, так как год уже были на пенсии). Обращайтесь в налоговую.

8. Продавец продает квартиру:1/2 доли с 2008 г., а 1/2 доли с апреля 2018 г. после смерти мужа в декабре 2017 г по завещанию. Какие могут быть риски при покупке квартиры. Говорит что детей нет.

8.1. В первую очередь, запросить выписки из ЕГРН (Росреестр-через МФЦ или кадастровую) на объект. По крайней мере — увидите основания приобретения права собственности прежним владельцем. Отчуждаемую по завещанию долю можно рассматривать относительно спокойно. Обращать необходимо внимание — не являлся ли изначально объект общей совместной собственностью, а также «первичное» основание приобретения права собственности. Согласно ст. 36 СК РФ, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. В этом случае, не нужно было никакого согласия на отчуждение. Он является собственником и вправе его отчуждать. Однако, тем не менее, это может быть признано общей совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ). При разделе, доли признаются равными. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью (ст. 37 СК РФ). В случае спора — раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке (ст. 38 СК РФ). В случае претензий, дети (наследники) потенциального наследодателя могут обратиться в суд о признании сделки недействительной. Кроме того, оспорить завещание (но для этого нужны очень веские основания). Заранее приношу прошение, если не понравился ответ, но отвечал с учетом поставленного Вами вопроса о рисках.

8.2. Если Вы купите квартиру, а затем объявятся иные наследники, то признать сделку недействительной и истребовать у Вас квартиру, им будет не возможно. Они могут обратиться в суд с иском о взыскании сумм, полученных продавцом по сделке. Такова судебная практика. Вы будете добросовестным приобретателем. (ст. 302 ГК РФ)

Читать еще:  Совместное завещание супругов в россии 2020 год

Как продать квартиру, полученную по завещанию – риски покупателя

Что означает получение наследства в виде недвижимости? По сути, это приобретение прав собственности на наследуемый объект. То есть, наследник становится полноправным владельцем и распоряжается имуществом по своему усмотрению – выставляет на продажу, оформляет дарственную, завещает. Есть ли какая-либо специфика при оформлении сделок с наследственным жильем? О каких рисках необходимо знать покупателю подобной недвижимости? Какие предпродажные нюансы следует соблюсти наследнику-продавцу во избежание негативных сюрпризов?

Содержание статьи:

Можно ли продать квартиру по завещанию сразу после оглашения воли завещателя?

Безусловно, завещанную недвижимость продают, но не так быстро. Это возможно лишь при наличии соответствующей документации. Завещание с указанием получателя наследства еще не является документальным аргументом для совершения сделки. Ошибочно считать продажу недвижимого наследства обычной процедурой.

У такой сделки имеются свои тонкости:

  • Прежде всего наследство оформляется. Иными словами, его нужно принять.
  • Кроме того, отдельным пунктом стоит вступление наследника в свои права. Фактически он становится обладателем документов, подтверждающих сей факт.
  • Далее следует оформление прав собственника – регистрация квартиры на имя получателя наследника в Росреестре и выдача соответствующего свидетельства на право владения собственностью.

Свидетельство собственника жилья относится к правоустанавливающим документам. Именно эту бумагу необходимо предъявить покупателю или его представителю при продаже жилого объекта.

Когда можно продать квартиру, полученную по завещанию?

Оглашенное завещание и принятое наследство – только начало длинной дороги, ведущей к продаже завещанного жилья. Какие-либо сделки с имуществом, включая его реализацию, на законной основе разрешены по прошествии полугода. Только через 6 месяцев нотариус вручает наследнику официальную бумагу о факте вступления в наследство. Как быстро пройдет процедура дальнейшей регистрации имущества, зависит от действий будущего полноправного собственника.

Как отмечалось выше, он обращается в Росреестр и заявляет о своих правах на квартиру, подтверждая их документами:

  • Свидетельством о наследственном праве.
  • Паспортом или другим документом, удостоверяющим личность получателя наследства.
  • Кадастровым паспортом на жилье.

Когда переход прав будет зарегистрирован официально, можно приступать к поиску покупателей.

Легко ли продать квартиру, полученную по завещанию?

Если наследство оформлено у нотариуса и перерегистрировано на наследника, то дальнейшая продажа мало отличается от обычной сделки с недвижимостью.

Однако важно понимать, что имущество, перешедшее по наследству, имеет ряд отличительных черт, требующих внимания в предпродажный период:

  • Если квартиру наследует несколько приемников, у них должно быть единое мнение по вопросу продажи объекта.
  • Наследуется не только квартира. Долги по ней (коммунальные, ипотечные и так далее) также могут перейти по завещанию к наследникам.

Таким образом, недвижимое наследство без труда продается при полученном согласии всех наследников и отсутствии какой-либо задолженности по продаваемому объекту.

Квартира по завещанию, когда можно продать, как оформить договор – покупателям на заметку

Через сколько можно продать квартиру по завещанию уже упоминалось: по истечении шестимесячного срока. Сделка осуществляется при наличии:

  • Паспортов. Покупателю и продавцу (продавцам) необходимо подтвердить свои личности.
  • Правоустанавливающего документа на квартиру.
  • Свидетельства о том, что наследник зарегистрировал право собственности в соответствующей госструктуре.
  • Выписки из единого госреестра, позволяющей удостовериться в отсутствии обременения на квартиру.
  • Документа, подтверждающего отсутствие регистрации кого-либо в продаваемом жилье.
  • Справки о проведенных коммунальных выплатах. Точнее, о нулевых долгах по коммунальным платежам.

Пункты договора о продаже практически не отличаются от аналогичных типовых документов. Иногда нетерпеливый наследник-продавец настаивает на указании заниженной стоимости жилья, то есть, фактическая цена оговаривается устно. Это вполне понятно, ведь наследство, продаваемое в 3-хлетний период, подлежит налогообложению. Лишь по истечении этого срока налог от продажи уже не платится. Кстати, в нынешнем году ставка не изменилась – это все те же 13%.

Покупателям рекомендуется не идти на подобные уговоры. Договор должен отражать реально выплаченную сумму. Никто не сможет спрогнозировать, как закончится сделка. Возможно возникновение разного рода спорных ситуаций, которые зачастую переходят в разряд судебных разбирательств. Если суд признает незаконность сделки и обяжет продающую сторону вернуть деньги, то будет подразумеваться сумма, зафиксированная в договоре. Доказать иное невозможно, а значит, возвратить то, о чем был устный договор не получится.

Внимание. Несмотря на имеющееся завещание, шансы на появление обделенного наследника достаточно велики. От неожиданных претендентов на недвижимый объект трудно застраховаться. При таком варианте неминуемо разбирательство в суде. Признание прав заявителя на квартиру чревато аннулированием сделки.

Продажа наследственной квартиры – как защититься от рисков?

При сделках с недвижимым наследством рискуют обе стороны. Однако существуют советы, позволяющие свести к минимуму возникновение негативных факторов.

Это обеспечивается наличием специфических документов:

  • Об отсутствии иных преемников завещателя.
  • Об отказе от прав следования, если наследников в избытке.
  • Отражение в договоре о продаже доли каждого преемника.

Многое зависит от нотариуса, оформляющего наследство. В его компетенции внимательное изучение документов и установление полного круга преемников. Естественно, предвидеть все рискованные ситуации сложно. Вот почему привлечение юриста по наследственным делам является самым разумным шагом при продаже завещанной квартиры.

Видео сюжет расскажет, как продать квартиру полученную по наследству

Квартира по наследству: чем рискует покупатель?

Покупка квартиры—очень важное событие практически для каждого человека. Нередко случается, что жилье мы приобретаем один раз и на всю жизнь, поэтому подходить к этому вопросу нужно максимально серьезно и ответственно.

Независимо оттого, ищете вы вариант самостоятельно или с помощью риелтора, один из первых вопросов, который нужно задать продавцу—это на каком основании у него возникло право собственности на продаваемую жилплощадь. Основания могут быть разными.

Квартира, полученная в наследство

Специалисты в сфере недвижимости считают, что вариант покупки квартиры у лица, получившего ее в наследство — один из самых рискованных. Их опасения закономерны.

Если рассматривать последствия с точки зрения буквы закона, то можно сказать, что риск признания такой сделки судом недействительной полностью исчезает только после 10,5 лет после покупки!

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Именно такой срок давности устанавливает законодательство для обращения в суд лица, чьи права при распределении наследства были нарушены.

Однако унаследованные квартиры составляют значительную долю рынка, поэтому часто покупатели все-таки идут на такой риск.

К тому же если следовать определенным правилам, этот риск можно минимизировать.

Вступление в наследство бывает двух видов: по закону и по завещанию. Рассмотрим основные моменты при покупке квартиры в обоих случаях.

Кто вступает в наследство?

Это могут быть как родственники (иногда весьма дальние), так и совершенно посторонние люди, если на них оформлено завещание.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Наследники по закону

На наследство по закону имеют право все родственники наследодателя, однако очередность их притязаний определена законодательно.

Всего выделяется 7 очередей наследства. В первую очередь входят супруги, дети и родители, а далее по уменьшению родственных связей: братья и сестры, бабушки и дедушки, тети и дяди, вплоть до отчима, мачехи, пасынка и падчерицы.

Не следует забывать, что если наследник первой очереди умер раньше наследодателя, то права переходят уже к его наследникам. Это называется право представления. Так, если сын или дочь умерли раньше родителей, то их дети наследуют бабушкам и дедушкам наряду со своими родными тетями и дядями, то есть другими оставшимися в живых детьми.

Читать еще:  Завещание ст 1118 гк рф 2020 год

А если у наследодателя все дети живы, то внуки могут наследовать только во вторую очередь—в случае, когда наследники первой очереди отказались вступать в наследство.

Наследники по завещанию

Что касается наследства по завещанию, то оно никак не связано со степенью родства. Собственник квартиры вправе завещать свое имущество любому человеку или организации независимо от наличия или отсутствия наследников по закону.

Завещание составляется лично собственником и заверяется у нотариуса. Факт его наличия может быть не известен никому, в том числе и упомянутым в нем лицам.

Завещание может в любой момент без каких-либо ограничений быть отменено или изменено наследодателем, причем он вправе это делать неограниченное количество раз. Любое последующее завещание безоговорочно отменяет предыдущее.

Риски при покупке квартиры у наследника по закону

Эти риски тем меньше, чем выше очередь вступления в наследство. Лучший вариант—это покупка квартиры у наследников первой очереди, которые либо вступили в наследство в равных долях, либо написали нотариально заверенный отказ от своей доли в пользу кого-то одного из них.

Но и в этом случае риск все же не равен нулю.

  1. У наследодателя может объявиться ребенок, о котором не знала его официальная семья. В таком случае он может претендовать на свою долю в наследуемой квартире даже после ее продажи.
  2. Если у наследодателя были на иждивении нетрудоспособные лица, то им положена обязательная доля в наследстве. В случае если недобросовестные наследники первой очереди умолчат об этом и продадут квартиру, это лицо может позже в судебном порядке требовать свою долю.
  3. Законодательством установлен срок в 6 месяцев, в течение которого наследники по закону должны предъявить свои права на квартиру. Поэтому право собственности оформляется не ранее истечения этого срока. Но нельзя забывать, что при наличии уважительных причин наследник, пропустивший этот срок, может заявить свои права и позже, в судебном порядке. Если ему удастся доказать, что он не знал и не мог знать о смерти наследодателя, то суд обяжет выделить ему законную долю в наследстве, а сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Риски при покупке квартиры у наследника по завещанию

На первый взгляд завещание—это однозначно выраженная воля наследодателя, и разночтений здесь возникать не должно. Однако на практике могут возникнуть следующие проблемы:

  1. Завещание может не учитывать интересы лиц, имеющих обязательную долю в наследстве: несовершеннолетние дети, иждивенцы.
  2. Очень сложно убедиться, что завещание, по которому оформлялось право собственности —окончательное. Нотариусы не обязаны следить за судьбой завещателей, а тем более разыскивать наследников. Поэтому всегда остается риск, что «всплывет» более позднее завещание, отменяющее предыдущее.
  3. Завещание может быть оспорено законными наследниками в суде. Если им удастся доказать, что наследодатель на момент составления завещания не мог отвечать за свои действия, находился под воздействием алкоголя или каких-то химических препаратов, подвергался физическому или психологическому насилию—документ будет признан недействительным. Если на момент такого судебного решения квартира, являющаяся предметом спора, будет уже продана, то сделка может быть признанной недействительной, и покупатель понесет ущерб.
  4. В завещании может быть использовано так называемое «отказное право». Наследодатель может завещать свою квартиру, оговорив, к примеру, право пользования ею пожизненно какого-нибудь третьего лица. Такое право может не исчезать и при смене собственника квартиры. Таким образом, покупатель вместе с квартирой может неожиданно приобрести и соседа—совершенно постороннего ему человека.

Как обезопасить себя при покупке квартиры у наследника?

Таким образом, если выбранный вами вариант достался продавцу по наследству, необходимо тщательно проверить все обстоятельства вступления в него.

Выясните состав семьи наследодателя. К сожалению, каких-то официальных путей это сделать по нашему законодательству не предусмотрено.

Поэтому вы можете только расспросить продавца квартиры, родственников предыдущего собственника, возможно, соседей. Так же нелишним будет просить предоставить расширенную справку из домоуправления, которая покажет, кто и на каких основаниях был когда-либо прописан в этой квартире.

Узнайте, по закону или по завещанию произошло вступление в наследство. Если по закону—то уточните, какая очередь наследников принимала наследство.

Первая—значит, проследите, чтобы все ее участники вступили в право собственности. В таком случае квартира будет оформлена на несколько человек, они должны принимать участие в сделке и ставить подписи под договором купли-продажи. Возможен вариант, что сделку проводит один из собственников на основании полученной у остальных доверенности.

Когда в наследство вступили не все наследники первой очереди, нужно запросить у продавца документы, подтверждающие, что никто не будет претендовать на свою долю впоследствии. Это может быть свидетельство о смерти наследника, нотариально заверенный отказ от своей доли в пользу нынешнего собственника.

Если таких документов нет, нужно удостовериться, что все наследники первой очереди оповещены о смерти наследодателя, но не предъявили своих прав на наследство в установленный законом срок. Доказательством может служить, например, телеграмма о смерти с отметкой о вручении адресату.

Когда продавец—наследник не первой очереди, аналогичным образом нужно удостовериться, что не были обойдены наследники предыдущих очередей, если они существуют. Если право собственности возникло у продавца на основании завещания, то в первую очередь следует ознакомиться с этим документом, чтобы узнать, нет ли каких-либо обременений.

Далее следует выяснить, не существует ли лиц, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве. И третий шаг: постараться удостовериться, что это завещание—последнее и окончательное. Для этого можно подать запрос в нотариальную палату.

Еще один способ снизить риски покупателя — это страхование покупки квартиры, так называемое титульное страхование. Оно обеспечит сохранность ваших денежных средств, потраченных на покупку квартиры, даже в том случае, если впоследствии сделка будет признана недействительной.

Когда продавец может предоставить все требуемые доказательства, риски, что сделка купли-продажи в дальнейшем будет оспорена, сводятся к минимуму.

Какова процедура увольнения покойного сотрудника? Подробнее об этом в нашей статье.

Часто работники желают уволиться на испытательном сроке. Как это правильно сделать, читайте здесь.

Составляем договор купли-продажи

Содержание такого договора регулируется ст. 550 гражданского Кодекса Российской Федерации. Он составляется в письменной форме и должен содержать следующие сведения:

  1. название документа;
  2. место его составления;
  3. дата составления
  4. паспортные данные сторон;
  5. описание предмета договора (местонахождение квартиры, этаж, площадь, количество комнат и т.д.);
  6. основание владения (реквизиты документа, на основании которого у продавца возникло право собственности);
  7. цена квартиры;
  8. порядок и срок оплаты;
  9. данные лиц, имеющих право пользования квартирой, если таковые имеются;
  10. подписи сторон с расшифровкой.

Как видно, форма договора едина и не зависит от того, на каком основании возникло право собственности на квартиру. Он может быть составлен как в простой письменной форме, так и с нотариальным заверением. В любом случае договор подлежит государственной регистрации.

Образец договора можно скачать по ссылке.

Однако поскольку такие квартиры составляют значительную часть вторичного рынка недвижимости, вряд ли целесообразно с ходу отметать подобные варианты. Но стоит максимально обезопасить себя, запросив у продавца максимум сведений о наследодателе. Также есть смысл при проведении подобной сделки обратиться к помощи опытного юриста по недвижимости.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector