Обременение недвижимого имущества: о чем нужно знать собственнику

Законный собственник недвижимого имущества волен распоряжаться принадлежащим ему объектом так, как ему угодно – продавать, закладывать, дарить, сдавать внаем. Обременение недвижимости ограничивает для собственника возможность свободно распоряжаться объектом. Это не значит, что все сделки в отношении такой недвижимости незаконны. Однако их совершение невозможно без соблюдения ряда требований, которым мы и посвятим этот материал.

Классификация

Чтобы иметь полное представление о том, что представляет обременение на недвижимую собственность, необходимо знать виды обременений.

Самый распространенный вид – ипотечное обременение. Встречается если квартира приобреталась по ипотеке или же отдавалась в качестве залога на кредит. До момента полного погашения задолженности собственник жилой площади не имеет возможности продать квартиру.
Некоторые приобретают недвижимую площадь с арендаторами. Необходимо перед покупкой уточнить эту информацию у владельца квартиры. Хозяин должен продавать её только после того, как из нее выселятся жильцы, и жилая площадь будет полностью освобождена.
Ещё одна разновидность обременения – рента. На квартиру накладываются обременения, которые решают проблему покупки недвижимости при помощи выплат, определенных по договору. Такого рода обременение имеет свои риски, например, появление наследников, которые в будущем могут оспаривать право на недвижимую собственность.
Один из самых сложных видов обременения – арест, который производится в случае неуплаты счетов или государственных услуг. Ограничения в такой ситуации проводятся госслужбами.
Если третье лицо присматривает за квартирой – это доверительное управление. Договор составляется на определенный промежуток времени, на время действия которого права частично предоставляются третьему лицу, то есть временному хозяину.

Особенности сделок с обременённой недвижимостью

Даже если на дом или другой объект наложено обременение, действующим законодательством предусмотрен способ её реализации. В большинстве случаев, ключевой причиной вынужденной продажи становится потеря платежеспособности получателем ипотеки. Разумеется, можно пустить дело на самотёк и ждать пока банк самостоятельно отыщет покупателя и реализует жильё. Однако в этом случае, интересы продавца оказываются на последнем месте, так как банку выгодно как можно скорее продать залоговое имущество и покрыть убытки.

Читать еще: Взыск по суд приказу

Для самостоятельной продажи обременённой квартиры, необходимо соблюдение нескольких условий:

Получить согласие на сделку у кредитной компании, наложившей обременение;
Уведомить потенциального покупателя о наличии соответствующих ограничений;
Определить стоимость жилья.

Установленная сумма должна быть равна остатку долга по ипотеке либо превышать его. Интерес и выгода продавца полностью зависят от цены за квартиру. Фактически, он получит только те денежные средства, которые останутся после погашения долга по ипотеке.

Если все перечисленные условия будут соблюдены, банковская организация снимет ограничения и сделка купли-продажи может быть оформлена. Между участниками сделки подписывается договор, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре. Такой подход позволит продавцу законно продать квартиру, а покупателю приобрести жильё, которое гарантированно не будет иметь обременений.

Как показывает практика, подобная сделка является достаточно выгодной для покупателя. Это обусловлено тем, что цена на обременённые квартиры существенно ниже стоимости «чистой» недвижимости.

Ограничения при аресте имущества

Арест имущества должника осуществляется по определению суда. При этом на всех этапах судебного разбирательства владелец имущества не сможет продать недвижимость, подарить или передать её под залог. Арест имущества применяется как одна из мер обеспечения требований истца и гарантирует возможность исполнения судебного решения. Помимо наложения ареста, суд может прибегнуть к иным мерам, например, установить ограничение на проведение действий, направленных на отчуждение имущества.

Нарушение определения суда влечет наложение административного взыскания в размере до одной тысячи рублей. Помимо этого истец вправе требовать возмещения убытков, причиненных ответчиком, не выполнившим решение суда.

Нужно понимать, что арест недвижимости это крайняя мера, которая применяется только в тех случаях, когда у должника отсутствуют прочие ценности и денежные средства, в объеме достаточном для удовлетворения иска.

Реализация имущества осуществляется в 2-х месячный срок после вынесения судом окончательного решения.

Как ограничиваются права собственника

Наложение ограничения на имущественные права в отношении некоторых категорий ценностей используется для таких целей:

предотвращение совершения уголовных и административных правонарушений с использованием объектов;
дальнейшая реализация собственности с целью покрытия долгов;
продажа благ для выплаты долгов по алиментам;
конфискация, как мера юридического взыскания.

Читать еще: Заявление в полицию об утере паспорта образец

Независимо от того, с какой целью применяется ограничение, а также какой вид обременения используется, для собственника это влечет такие последствия:

невозможность в полной мере пользоваться объектами собственности (ценности помещаются на хранение в ФСС или правоохранительные органы без доступа к ним владельца; если же собственность остается на хранении у самого должника, то использовать ее по назначению нельзя, например, вождение транспортного средства);
запрет на отчуждение собственности без согласия на участие в сделке покупателя;
невозможность передать имущество под залог в кредитном договоре.

Ограничение имущества в долевом содержании

Согласно действующему законодательству право обременения может быть наложено на отдельную долю недвижимости. При наличии ограничения части одного собственника владельцы имеют полное право на распоряжение своей недвижимостью по собственному усмотрению.

Процедура ограничения на долю имущества не отличается от обычного процесса обременения. Поэтому её оформление требует наличия вышеуказанных документов и соблюдения условий, установленных кредитным договором.

Арест на квартиру, накладывается в том случае, когда у владельца недвижимости имеются задолженности различного характера.

Данная процедура полностью запрещает сделки отчуждения, а в некоторых случаях исключает возможность проживания заёмщика в собственном жилье.

Во время приобретения недвижимости нужно учесть важный факт, что покупаемое жильё должно пройти все проверки. Также обязательно выявление возможных обременений.

Информация данного рода хранится в российском реестре и чтобы получить её необходимо предварительно внести оплату государственной пошлины и ознакомиться с выпиской из ЕРГП.

Сроки получения документа составляют 3 дня. После изучения бумаги можно заключать договор купли продажи на оговорённых условиях. Сделки с недвижимостью всегда имеют большое количество нюансов, поэтому для предотвращения развития неблагоприятных ситуаций лучше всего проконсультироваться с квалифицированным юристом.

Где узнать про обременение недвижимости

Если вы не хотите стать очередной жертвой мошенников при сделке купли-продажи недвижимости, то заранее проверьте ее юридическую чистоту. Любые виды обременений регистрируются в ЕГРН. Информацию можно узнать разными способами.

Читать еще: До какого дня можно сдать билеты на концерт

Сайт Росреестра

Шаг 1. На сайте выберите раздел, как показано на скрине.

Шаг 2. Заполните любые доступные вам данные о проверяемом объекте недвижимости.

Шаг 3. Выберите интересующий объект.

Шаг 4. Зайдите в раздел “Права и ограничения”. Там должна отображаться информация о наложенных ограничениях.

Этот способ бесплатный и очень быстрый. Но есть одно большое НО. Информация показывается в усеченном варианте и, самое главное, устаревшая. Настораживает тот момент, что дата обновления на скрине 22.07.2015 года при запросе в январе 2019 года. Где гарантия, что по покупаемой квартире вы получите достоверную и свежую информацию?

Поэтому юрист и специалисты по недвижимости советуют заказывать выписку из ЕГРН. Это потребует несколько дней ожидания и оплаты госпошлины. Но в результате перед вами будет полная картина.

Выписка из ЕГРН

Ее можно заказать и получить по электронной почте или на бумажном носителе также на сайте Росреестра.

Получить выписку может любой человек и по любому объекту. В ней подробно будут расписаны все зарегистрированные обременения, актуальные на день формирования запроса.

Другие источники получения информации

Они скорее всего носят страхующий характер. Если вы сомневаетесь в добросовестности продавца, то можно воспользоваться и другими способами добычи информации:

Домовая книга или справка о прописанных в квартире людях. Особое внимание стоит обратить на несовершеннолетних жильцов. А также навести справки о ранее проживавших, но временно выписанных жильцах. Например, в связи со службой в армии, отбыванием срока в колонии, учебой в другом городе и др.
На сайте судебных приставов можно в онлайн режиме получить информацию, заведено ли на собственника исполнительное производство и наложен ли арест на имущество.
Соседи. Очень важный источник информации, который может дать бесценные сведения. Не игнорируйте его.