Страхование от банкротства застройщика от рисков

Страхование финансовых рисков дольщиков

Принятие закона «214-ФЗ» было призвано стать определённым гарантом для граждан, приобретающих жильё на этапе строительства. Тем не менее, он покрывает далеко не все возможные риски. Более того, большинство застройщиков не работают в соответствии с этим законом, хотя тенденция к лучшему всё-таки имеется: оформление договоров по 214-ФЗ анонсируется в рекламе некоторых строительных компаний как положительная отличительная черта.

В связи с этим наша компания принимает на страхование различные договоры , заключаемые при покупке строящейся недвижимости:

• договор участия в долевом строительстве
• договор инвестирования, соинвестирования
• предварительный договор
• договор присоединения к простому товариществу
• иные договоры, признаваемые в соответствии с нормами законодательства РФ, договорами инвестирования в строительство объектов недвижимости

Объект страхования

По данному полису страхуются ваши возможные убытки на случай неисполнения застройщиком своих обязательств по долевому строительству или возврату внесённых денежных средств.

Кроме того, полис может покрывать и возможные судебные расходы.

Страховые риски

• длительная задержка сроков завершения долевого строительства
• банкротство застройщика
• двойные и более продажи
• разрушения дома вследствие стихийных бедствий
• невозможности регистрации права собственности

Вы можете заключить договор страхования от всех рисков или только от необходимой вам комбинации.

Страховая сумма

Страховая сумма устанавливается в соответствии с договором инвестирования средств в долевое строительство. При поэтапном внесении средств страховая сумма может быть установлена меньше действительной стоимости с возможностью последующего её увеличения.

Франшиза

В договоре страхования может быть предусмотрена франши­за, которая различается на условную и безусловную. Если ущерб менее или равен величине установленной условной франшизы, то страховое возмещение не выплачивается. Если ущерб превышает франшизу, то страховое возмещение выплачивается полностью (без вычитания из ущерба франшизы). При безусловной франшизе ответственность Страховщика опреде­ляется размером убытка за минусом франшизы.

Франшиза определяется в процентном отношении к страховой сумме или в абсолютной величине.

Стоимость полиса

Базовый тариф по этому виду страхования устанавливается отдельно по каждому объекту строительства, исходя из деловой репутации застройщика, опыта строительства, параметров интересующего объекта.

Срок действия договора

Договор страхования дольщиков заключается на срок действия договора инвестирования в строительство плюс период ожидания, который составляет 1 год.

Страховая выплата

Размер страхового возмещения определяется в зависимости от вида страхового случая (риска) и может составлять размер фактически понесённых страхователем убытков или же всю сумму в соответствии с договором инвестирования.

Также в размер возмещения могут быть включены судебные расходы.

Страхование от недостроя

Обязательства, выплаты и грядущие изменения.

Вкладывая деньги в свою будущую квартиру, мы рассчитываем получить ее и получить в обещанный срок. Но на практике так получается далеко не всегда. Статистика по обманутым дольщикам отпугивает людей от участия в долевом строительстве: разные источники приводят разные цифры – от более чем 40 000 до более чем 100 000 человек; но в любом случае счет идет на десятки тысяч.

Что делать, чтобы не оказаться в их числе, и как действовать в том случае, если ваш застройщик пропал/обанкротился/затягивает сроки строительства? В первую очередь, ознакомиться с федеральным законом № 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, в который было внесено несколько изменений буквально несколько дней назад.

Кто страхуется

Вопрос страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств оговаривает статья 15.2 закона ФЗ № 214. Согласно ей, застройщик осуществляет страхование:

1. за свой счет;
2. до того, как осуществлена государственная регистрация договора с первым участником долевого строительства (то есть если застройщик не застрахован, Росреестр не может зарегистрировать договоры на новый объект);
3. двумя способами – либо участвуя в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо заключив договор страхования гражданской ответственности застройщика со страховой организацией, у которой есть лицензия на осуществление добровольного имущественного страхования.

Если застройщик использует страхование для обеспечения своих обязательств, то он обязан оповестить дольщиков как об условиях страхования, так и о способе страхования (то есть об обществе взаимного страхования, в котором он состоит, или о страховой организации, которая его страхует).

Обновляющийся список страховщиков, которые соответствуют всем требованиям закона № 214, есть на сайте Банка России – можно проверить данные застройщика. Если у страховой организации отозвана лицензия, застройщик обязан в течение 15 дней либо заключить договор с другим страховщиком, либо участвовать в обществе взаимного страхования, либо заключить договор поручительства с банком.

Поручительство банка – еще один способ обеспечить исполнение обязательств застройщика, альтернатива страхованию, описанному выше. Как прописано в статье 15.1 закона № 214, поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени). Как и в случае со страхованием, застройщик должен оповестить дольщиков о своем поручителе и условиях, на каких банк взялся поручиться за него. Точно так же, если у банка отозвана лицензия, застройщик обязан в течение 15 дней найти новый вариант предоставления гарантий своим дольщикам.

Впрочем, поручительство банков используется довольно редко – это не самый выгодный вариант как для банка, так и для застройщика.

Что страхуется

Согласно закону № 214, “страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору”. Это подразумевает весь ряд ситуаций, в которых дольщик оказывается пострадавшим: например, застройщик не может предоставить купленную у него квартиру по причине прекращения деятельности, банкротства, или по тем или иным причинам сдвигает сроки ввода дома в эксплуатацию.

Договор страхования вступает в действие со дня регистрации ДДУ (договора участия в долевом строительстве) и действует до оговоренного в ДДУ срока передачи жилья дольщику. Страховой случай, наступивший в течение двух лет после окончания этого срока, дает право на получение возмещения от страховой компании.

“Неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств” должно быть подтверждено одним из двух документов:

1. вступившим в силу решением суда о взыскании средств на недвижимость;
2. решением арбитражного суда о банкротстве должника и об открытии конкурсного производства.

Правда, обратиться в суд за взысканием залога можно только через полгода после того, как миновал оговоренный срок передачи жилья или прекращения/приостановки строительства.

Страховые выплаты

Минимальная страховая сумма, на которую может претендовать дольщик, не получивший квартиру, зависит от цены договора, но при этом она не будет ниже, чем стоимость жилья, которая рассчитывается на основании среднерыночной цены квадратного метра жилплощади в том регионе, где расположена недвижимость.

Если застройщик нарушает срок передачи объекта, можно требовать с него неустойку за каждый просроченный день. Для этого нужно направить письменную претензию строительной компании и, если она ее не удовлетворит, обращаться в суд с требованием выплат неустойки и морального ущерба. Сумму общей выплаты будет определять судья, в зависимости от конкретной ситуации.

Страхование дольщиков

Застраховать свою покупку при долевом строительстве может и сам дольщик – другое дело, что далеко не все страховые компании предлагают такой вид услуг. Проблема в том, что вероятность наступления страхового случая довольно высока, и многие фирмы сочли невыгодным такое страхование. Кроме того, не каждая компания имеет возможности провести точную экспертизу и в полной мере оценить риски еще даже не начавшегося строительства.

Цена такой страховки зависит от разных факторов: самой компании, стоимости объекта, срока договора, экспертной оценки и может составлять 1 и более процентов от стоимости покупки. В зависимости от предоставляемых услуг компании можно выбрать страхование от различных видов рисков – от наводнения до банкротства застройщика.

Стоит отметить, что в конце прошлого года, помимо прочего, законодательно предлагалось обязать дольщиков страховать свою покупку. Но от этой инициативы было решено отказаться. Однако некоторые другие пункты, внесенные в Госдуму в декабре 2015 года, были приняты в эту весеннюю сессию – и закон № 214 получил несколько изменений от 3 июля текущего года.

Изменения в законе и компенсационный фонд

В частности определен минимальный уставной капитал для застройщиков в зависимости от площади застраиваемых объектов; обязательства застройщиков по предоставлению на своем официальном сайте информации о себе и о строящихся объектах; уточнены случаи, в каких застройщик несет и не несет ответственность за дефекты объекта строительства.

Кроме того, появилось несколько дополнительных статей, касающихся договора поручительства и размещения средств на счетах эскроу. Введение счетов эскроу (специальных накопительных счетов) как раз и рассчитано на то, чтобы дополнительно обезопасить дольщиков от проблем застройщиков.

Согласно этому нововведению, участники долевого строительства переводят средства за приобретаемую квартиру не непосредственно застройщику, а на счет определенного банка, который имеет право на осуществление этой деятельности, и который кредитует застройщика. В случае ликвидации или банкротства строительной организации, а также продления застройщиком сроков передачи более чем на два месяца или существенного нарушения качества передаваемого объекта, дольщик может полностью забрать вложенные средства.

Кроме того, новая статья закона (Статья 23.2. “Меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства”) предполагает возможность создания специального компенсационного фонда, действующего по принципу Агентства по страхованию вкладов. Это предполагает, что при возникновении страхового случая в связи с неисполнением обязательств заказчика дольщик получит вложенные деньги точно так же, как получит их при закрытии банка, в котором у него имелся счет.

Средства фонда должны формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков (но не более 1% от планируемой стоимости строительства объекта недвижимости). Правда, поскольку статья закона только предусматривает возможность такого фонда, пока неизвестно, будет ли он создан действительно и если да, то каковы будут принципы его работы.

Еще одно перемена, связанная с долевым строительством (правда, уже в Уголовном кодексе) коснулось ответственности за незаконное привлечение денежных средств застройщиками – теперь это не штраф, а обязательные работы или даже лишение свободы вплоть до пяти лет. Спасти от тюрьмы и уголовной ответственности может только полное возмещение убытков пострадавшим.

Каким образом все это скажется на проблемах как дольщиков, так и застройщиков, покажет время. Однако ситуация требовала каких-то перемен – и они появились.

Страхование от банкротства

К банкротству юридическое лицо приходит по разным причинам – финансовый кризис, конкуренция, хищение имущества, неудачный бизнес-план, некомпетентность руководства и др. Для того чтобы не привести предприятие к несостоятельности нужно идти на волне рынка и защитить бизнес от возможных рисков страхованием.

Страхование риска банкротства

Под риском банкротства понимается возможность неожиданного наступления неблагоприятного финансового состояния, приводящего впоследствии к несостоятельности юрлица. При сравнении внутренних и внешних рисков, чаще всего первые становятся причиной несостоятельности.

Гарантии возмещения вреда от внутренних и внешних обстоятельств дает страховой полис. Страхование – это вид гражданских отношений для надежной защиты бизнеса. В зависимости от рода деятельности страховые компании предлагают услуги для удовлетворения каждого клиента. Пакеты услуг подбираются под каждую организацию в зависимости от факторов, среди которых главную роль играют активы компании.

Страхование на случай банкротства

Владельцы крупного бизнеса оказываются в выигрыше перед средним и малым бизнесом. Для них страховщиками предлагаются индивидуальные пакеты услуг, в то время как вторые довольствуются типовыми услугами.

Надежно защищает предприятие от банкротства страховка:

• имущества;
• простоев;
• ответственности руководства фирмы перед третьими лицами;
• персонала;
• ответственности за качество и пр.

Помимо страхования ответственности, целесообразно застраховать депозиты в банках.

• Для туроператоров Федеральным законом закрепляется обязанность страховать ответственность перед клиентами. Если страховым агентом не выполняются обязанности, предусмотренные в договоре, клиенту возмещаются деньги.
• Про страхование рисков банкротства самих туроператоров в законе нет никаких норм. Туроператоры страхуют только свою гражданскую ответственность. Когда не выполняются принятые ими обязательства (также и по признанию банкротами), возмещение выплачивается страховщиком или банком, ставшим гарантом для компании.
• Касательно застройщиков в Законе «Об участии в долевом строительстве» имеется риск банкротства, и они обязаны застраховать ответственность перед дольщиками.

Руководство банков выбирает страхование не собственных рисков, а денег вкладчиков. Общий капитал кредитного учреждения не подлежит страхованию.

Условия выплаты страхового возмещения

Для получения страхового полиса юридическое лицо заключает со страховщиком договор, в котором «красной» строкой определяются условия для выплаты страхового возмещения:

• страховой случай наступает при невозможности организации в течение трех месяцев рассчитаться с кредиторами по долгам;
• при вынесении арбитражным судом решения о введении в компании конкурсного производства страховая компания также выплачивает компенсацию. Срок выплаты определяется сразу после открытия дела.

Когда оплачивать страховку на квартиру в строящемся доме?

— Можно ли застраховать еще недостроенную квартиру? Есть ли ограничения по этапам строительства?

— Саму квартиру, как объект недвижимости, на стадии строительства может застраховать от пожара, наводнения, стихийных бедствий и других неприятностей сам застройщик или генподрядчик. А вот застраховаться от риска недостроя в результате не завершения строительства, срыва сроков передачи квартиры в собственность, либо от банкротства застройщика, может только сам дольщик. Страхование финансовых рисков дольщиков возможно на любом этапе строительства.

— Не получится ли так, что застраховав свои финансовые риски по действующим тарифам дольщик в итоге не почувствует экономии от покупки квартиры на первичке?

— Страхование финансовых рисков имеет достаточно широкое рисковое покрытие. Непередача объекта страхования (квартиры) в собственность дольщика в оговоренные сроки и банкротство застройщика признаются страховыми случаями независимо от причин, по которым наступают указанные события, в том числе и в результате двойных продаж. Стоимость страховки зависит от результатов предстраховой экспертизы, которая производится страховщиком для оценки степени страхового риска и может колебаться от 1% до 4,5% от страховой суммы (стоимость покупаемой квартиры).

Стоимость страховки определяется по результатам экспертизы и вносится сразу за весь срок действия договора страхования. Договор страхования финансовых рисков при долевом строительстве заключается на срок, превышающий срок, указанный в договоре с застройщиком (момент передачи квартиры дольщику).

Получается, что заплатив даже 4,5% на стадии котлована за гарантию сохранения вложенных средств, с учетом существующей динамики роста цены от степени готовности объекта, уже через 2-3 месяца экономия дольщика за счет роста цены проинвестированной квартиры позволит забыть о затратах на страховку.

— Какую часть от стоимости квартиры покрывают страховые выплаты в случае банкротства застройщика?

— В случае банкротства застройщика, страховая выплата покрывает полностью стоимость квартиры, оплаченную страхователем по договору с застройщиком. Как правило, при банкротстве (финансовой несостоятельности) с самого застройщика эту сумму дольщику получить невозможно.

— Может ли дольщик как-то защитить себя от затягивания сроков сдачи объекта?

— Если дольщик уже заключил договор с застройщиком, заплатил деньги, то влиять на сроки сдачи объекта и сроки заселения он не может. Более того, и сам застройщик не всегда может гарантированно контролировать процесс реализации проекта, даже будучи добросовестным и замотивированным на результат.

Существует множество факторов, которые могут отразиться на сроках сдачи. Это и спад продаж в результате изменения конъюнктуры рынка, либо кризисных явлений, и удорожание материалов, и финансовые проблемы у подрядчиков и поставщиков, и проблемы с коммуникациями, независящие от застройщика. Проявление таких факторов может привести не только к срыву сроков строительства объекта, но и к угрозе банкротства застройщика, например, в случае, если задержка строительства длительная, а застройщик выплачивает проценты по банковскому кредиту.

— Перед тем как оформить полис страховщик должен проверить надежность строительной компании. По каким параметрам происходит оценка?

— Проведение предстраховой экспертизы процесс достаточно сложный. С целью оценки риска анализируются более 60 параметров, характеризующих стадию и динамику строительства, состояние правоустанавливающей, исходно-разрешительной и учредительной документации застройщика, его финансовые показатели, деловую репутацию и опыт работы, исполнение обременений по проекту, источники финансирования, схему продаж и многие другие.

Результатом экспертизы является выдача условий договора страхования. Однако надо понимать, что выводы экспертов актуальны на момент проведения анализа объекта. Спустя месяц-два, ситуация может измениться. Поэтому, если дольщик не заключил договор страхования сразу, а решил подождать, страховщик может принять решение о повторном мониторинге объекта и условия страхования могут измениться.

В случае заключения договора страхования, экспертиза для дольщика бесплатная. Даже если страховщик перед проведением оценки берет за нее плату, то она лишь подтверждает серьезность намерения клиента заключить договор страхования и засчитывается в стоимость страховки.

— По каким причинам страховая компания может отказать дольщику в оформлении полиса?

— Если в процессе проведения экспертизы выясняется, что застройщик использует схемы продаж, противоречащие закону, имеет долги, несоизмеримые с доходностью проекта, неисполненные просроченные обязательства по другим объектам, либо выявляются иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о невозможности реализации проекта в заявленные сроки, страховщик откажет в страховании такого объекта по причине неоправданно высокой степени риска.

— Какие документы нужно предоставить страховщику для доказательства факта наступления страхового случая, чтобы получить компенсацию?

— Перечень необходимых на выплату документов отражен в Правилах страхования и, соответственно, в договоре, с которыми страховщик обязан ознакомить страхователя до его заключения. Ключевое правило – вовремя подать заявление на выплату, документально подтвердить отсутствие возврата средств от застройщика и отсутствие факта передачи квартиры.

— Насколько активно сегодня компании страхуют строящиеся квартиры?

— Не смотря на то, что данная услуга появилась на рынке в начале 2000 годов, на сегодняшний день она не пользуется большой популярностью среди населения. Это в первую очередь связано с тем, что существует очень мало компаний, которые оказывают данную услугу. На рынке практически нет экспертов, которые обладают необходимым опытом и квалификацией, чтобы проводить экспертизу, определять и оценивать все существующие риски. Итог один: рынок страхования рисков долевого строительства в России пока еще не сформирован, продвижения данной услуги практически нет. Люди попросту не знают о возможности застраховать вложенные в квартиру на стадии строительства средства.