Можно ли продать невыделенную долю в квартире

Можно ли продать невыделенную долю в квартире?

При долевой собственности на квартиру, доля у совладельца может быть выделена в натуральном виде (отдельная комната или несколько комнат). Если же за дольщиком не закреплена отдельная комната, то доля считается не выделенной. Доля в квартире или в доме является не выделенной в том случае, если соглашением совладельцев или в судебном порядке не определён порядок пользования квартирой.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей доли в квартире, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Основания возникновения долевой собственности на квартиру

Общая собственность на квартиру возникает:

  1. в результате приватизации квартиры на всех членов семьи;
  2. при наследовании квартиры (доли) несколькими наследниками;
  3. в результате сделки с определением долей каждого владельца.

Между владельцами общей квартиры рано или поздно встаёт вопрос о продаже квартиры, с целью дальнейшего приобретения отдельного жилья.

Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности

Наиболее целесообразным способом продажи долей в квартире является продажа квартиры полностью. Такой способ возможен, если совладельцы придут к договорённости о продажи всей квартиры, а вырученные средства от продажи жилья поделят в соответствии с долями в общей квартире.

Важно! Стоимость продажи всей квартиры, как правило, выше, чем продажа квартиры по долям.

Например, если квартира стоит 3 млн рублей и у каждого владельца по ½ доли. В этом случае, если совладельцы будут продавать квартиру по долям, то общая стоимость квартиры окажется, как правило, меньше 3 млн рублей, поскольку образуется, по сути, коммунальная квартира.

Поэтому наиболее выгодный для совладельцев способ продажи — это продажа всей квартиры с разделом её стоимости между продавцами.

Продажа доли в общей квартире

Если же совладельцы не могут прийти к соглашению о продаже квартиры, тогда каждый собственник может продать свою долю. Но в этом случае нужно соблюсти правило о преимущественной покупки совладельцем общей квартиры (статья 250 ГК РФ). Продавец доли общей квартиры должен направить ему уведомление с предложением о покупке доли с указанием конкретной цены.

Важно! Если уведомление будет отправлено почтой – то отправлять нужно заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Если совладелец откажется приобретать долю в общей квартире или не ответит в течение 30 дней, тогда продавец может продать свою долю любым покупателям. Но продать можно только за такую, же цену, которая была указана в уведомлении.

Важно! Если продавец продаст долю в общей квартире за цену ниже, чем предлагал совладельцу, то последний может обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной на этом основании.

Нередки случаи, когда владельцы общей квартиры пытаются обойти норму о преимущественной покупке, заключив договор дарения, а по факту продают свою долю. Стоит предупредить о возможных последствиях в этом случае.

  • Во-первых, сделка может быть признана недействительной совладельцами в судебном порядке, если судом будет установлено, что по факту доля в общей квартире была продана, а не подарена.
  • Во-вторых, покупатель фактически купил данную долю в квартире, но юридически был заключён договор дарения, а это безвозмездная сделка и уплаченная им стоимость в документах не указана.

В этом плане покупатель не защищён и если договор будет, расторгнут, то покупателю будет сложно вернуть затраченные средства.

Итак, в данной статье рассмотрен порядок продажи невыделенной доли в общей квартире, а также определены основные требования, при которых возможно продать невыделенную долю в квартире.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Продажа невыделенной доли в квартире и выделение доли при продаже

Не всегда недвижимость принадлежит кому-то одному.

Очень часто даже маленькая квартира находится в долевой собственности.

Продавать долю не запрещено, точно так же, как и все жилье, но это сопряжено с рядом юридических нюансов, соблюсти которые необходимо.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Что такое выделение доли при продаже квартиры?

Под выделенной долей понимают конкретное выделение части жилища и передачу его в чужое владение — родственника или вовсе постороннего человека.

Если при распределении долей это понятие виделось как нечто эфемерное и рассматривалось исключительно как часть прав на квадратные метры, а не что-то осязаемое, то при выделении все иначе.

Не обязательно на одного человека приходится одна комната — в долю могут входить и две, и даже больше.

Если квадратные метры уже были разделены на доли, а бабушка решила из своей доли выделить часть внуку, тогда идет речь о выделе комнаты из существующей доли бабушки.

Когда речь идет о выделенном участке квартиры или дома, обычно перешедшая в чужие руки часть жилья отгораживается от остального пространства перегородками.

Либо квартиру перепланируют, согласовав это с .

Читать еще:  Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

После этого оформление заканчивают в Росреестре, получая на руки обновленную выписку из ЕГРН.

Возможно Вам будут интересны следующие стаьи:

Выдел доли — это раздел имущества или нет?

Не следует путать выделение доли из квартиры с разделом имущества. Это два разных понятия и каждое из них имеет свою юридическую специфику.

Здесь все будет отталкиваться от стоимости общего добра, а также того, как именно была получена недвижимость.

Приходится учитывать и доли остальных членов семьи — например, если сособственники дети, то перед продажей необходимо наделить их жильем.

Только после этого можно делить собственность.

Выдел отдельной части не подразумевает раздел всего жилья.

Размеры долей могут различаться.

Чтобы точно понимать, кому из членов семьи какую отделить, лучше обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Порядок выделения долей

В настоящее время выделить часть жилой собственности возможно несколькими способами —

Добровольное выделение

Часто всем задействованным лицам удается договориться и придти к более-менее устраивающему всех варианту разделения по долям.

Для этого придется .

Помимо этого, нужно иметь при себе документы, подтверждающее право владения квадратными метрами (свидетельство, либо выписка из ЕГРН).

Также придется учитывать юридическую чистоту квартиры — например, если кто-то некогда отказался от участия в приватизации, то обойти его права нельзя.

Только урегулировав этот вопрос, можно составлять документ (причем, все данные об обременениях указываются в тексте).

Стандартно документ включает следующие пункты:

  • дата и место оформления;
  • паспортная информация всех участников, их постоянная прописка;
  • характеристики квартиры — адрес, на каком этаже какого дома расположена, сколько в ней квадратных метров, помещений, какие из них жилые;
  • особые сведения (обременения);
  • размер долей;
  • подписи с расшифровкой всех участников.

Расписываются все задействованные лица.

За несовершеннолетних подпись ставят их опекуны.

Через суд

Но не всегда жилищные вопросы удается решить мирным путем.

Без суда не обойтись и в том случае, если под разделением квартиры на части подразумевается перепланировка.

В этом случае следует учитывать, что судебные разбирательства потребуют нервных и финансовых затрат.

Если речь идет о спорном имуществе, лучше привлечь к делу грамотного защитника.

В натуре

Под выделением доли в натуре понимают процесс разделения жилища на части таким образом, чтобы

По сути, это означает превращение стандартной квартиры в коммунальную, поскольку в состав каждой доли обязательно в этом случае входит:

Почти в ста процентах случаев такой вариант осуществляется посредством перепланировки.

В денежном эквиваленте

Есть и другой способ решения вопроса — замена доли деньгами.

Часто один сособственников таким образом выкупает долю другого, затем третьего и таким образом забирает в собственность всю квартиру.

Как только экс-владелец доли получил на руки деньги, он автоматически лишается права собственности на нее! (ст. 252 ГК РФ).

Можно ли продать долю в квартире без выделения?

При ответе на вопрос, можно ли не выделять долю при продаже квадратных метров, следует четко представлять себе, что под этим словом понимается.

Достаточно иметь соглашение о распределении долей, где прописан ее размер.

После этого все осуществляется по стандартной схеме: продавец уведомляет письменно сособственников и предлагает им выкупить у него причитающуюся ему часть.

Не могут или не хотят — можно искать покупателя самостоятельно.

Можно ли продать квартиру без выделения долей?

Квартиру в долевой собственности можно продать и без выделения, если все совладельцы на это согласны.

Если же нет, то каждый может продать только свою долю.

Как выделить долю несовершеннолетним детям при продаже квартиры?

Само по себе это не ограничение.

Другое дело, что такая сделка всегда проходит под контролем попечительского совета.

И доля его будет там не меньшей.

Долю можно обеспечить путем:

  • нотариального распределения, если речь идет о будущей квартире;
  • подарка — когда мать или отец дарят части своих долей сыну или дочери.

Разрешения от попечительского совета ждут примерно две недели.

Тем более, если при покупке продаваемой квартиры был задействован материнский капитал.

Особенности и нюансы

Продажа доли часто сопряжена с трениями с сособственниками.

Чтобы избежать разбирательств на эту тему, лучше уведомлять их не по телефону, а официальным почтовым отправлением с объявленной ценностью и описью вложения.

Адрес указывают тот, .

Неважно, проживает он там по факту или нет — официальный жилец обязан отслеживать приходящую ему корреспонденцию.

Пропустит письмо — его трудности.

Другой сложный момент — .

Даже если совладельцы не выкупят долю, продать ее можно ровно за такие же деньги, что были озвучены хозяевам остальных долей.

Есть, правда, и обходной момент.

Владельцы долей оформляют сделку как дарение, а по факту получают за часть жилища те деньги, о которых договорились.

Этот шаг довольно рискован — ведь дарственная означает полный и безвозмездный переход вещи в чужие руки и никто не может дать стопроцентную гарантию, что получатель согласится выполнять свои договоренности.

Есть и другой вариант —

А оставшуюся часть затем реализовать.

Таким образом, становится понятно, что

Для того, чтобы ускорить и облегчить этот процесс, обращаются в риэлтерские агентства с хорошей репутацией, у которых есть опыт работы по сложным случаям.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Продажа невыделенной доли в квартире

Доброго дня, уважаемые риэлторы!

Читать еще:  Когда можно продать приватизированную квартиру без налога

По решению суда выделено по 1/2 части двухкомнатной квартиры.

Один собственник проживал в квартире постоянно, прописан и там же прописаны двое его несовершеннолетних детей.

Второй собственник, который получил 1/2 доли по суду хочет свою долю продать.

В то же время первый собственник ПРОТИВ продажи доли.

Подскажите, каким образом и главное в практике риэлтеров, за какую стоимость (процент от доли) можно реализовать 1/2 доли?

Если один из собственников против продажи, и препятствует показу квартиры и т.д.

Заранее спасибо за ответ.

Продать можно, конечно. И против один собственник или не против-значения не имеет . Обязанность продающего -уведомить своего соседа о предстоящей продаже через нотариуса , получить свидетельство о том, что он уведомил , и можно смело продавать . Но! Безусловно желающих купить такую долю немного. Они продаются за треть своей рыночной цены в лучшем случае. Посмотрите в интернете — там много таких предложений с комментарием «продаю без просмотра»

Спасибо ВАМ огромное за ответ! Значит треть цены, буду иметь в виду

Интересно, что было в мотивировочной части решения суда. и на каком основании суд принял это решение. ну да ладно.
Если противный собственник не хочет продажи доли, что естественно, можно попробовать принудительно по суду заставить его выкупить долю по бм приемлемой цене или в судебном порядке выделить долю в натуре и тогда продавать.

Гхм. Если коротко, то моя семья 25 лет. ухаживала за моей двоюродной сестрой, которая страдала шизофренией. После ее смерти, представьте себе наше удивление, когда, как в сериале неожиданно появились «родственники» о которых ни кто не знал! У этих новоиспеченных наследников не были даже сохранены документы о родстве, на основании этого они просили суд признать их родство. Первый суд вынес решение в их пользу на основании. фотографий. Все. Вторая инстанция, почему то начала исследовать новые доказательства (опрашивать свидетелей), нарушая все мыслемые процессуальные действия, лишь бы не отменять неправомерное решение (что сам суд признавал) первой инстанции. Сейчас вот составляем кассацию.
Эти «родственники» даже в суде не появились, все через представителя. И нашему «справедливому» суду наплевать на то, что кто-то жизнь положил на больного человека, а кто-то с улицы пришел.
Вот так.
Сижу, жду, когда в мой дом придут новые собственники и готовлюсь к обороне)

Ну теперь. во первых, если вы ухаживали за сестрой почему было не составить договор пожизненной ренты на собственность сестры? Пробить на недействительность такой догвор невозможно, таким образом одни родственники выводят из наследников других «неудобных» родственников.
— Второе. Ну да если не знали, то понятно. В любом случае еще было бы интересней прочитать мотивировочную часть. И если правда ,что вы сказали, то до верховного суда. Похоже на рейдерство.
— Третье, почему документы о родстве не возможно восстановить? Если они есть конечно. Что ЗАГСЫ сгорели все?
— И действительно странно, что апелляция стала рассматривать другие (новые) обстоятельства, а не законность вынесения решения первой инстанцией. Они должны были направить дело на пересмотр, а не проводить судебное расследование.

-Первый раз слышу про договор пожизненной ренты. где вы были раньше?)) Мы просто были опекуны.
-Первый суд сослался на фотографии и на документы родства предоставленные от другой стороны вообще. Второй суд мотивировал исследование новых доказательств тем, что первый суд не предложил исследовать все возможные варианты ответчику. Нет, это не рейдерство, я с ними два года сужусь, это просто человеческий беспредел.

— Опекуном был один из вас? Он мог заключить договор в пользу рентодателя, с разрешения органов ОиП. Надо было прежде посоветоваться с юристом.
-Удачи в наших судах.

Можно ли продать невыделенную долю в квартире?

Добрый день! Подскажите пожалуйста, мы хотим купить 1/2 не выделенной доли дома и участок. Сособственника второй половины найти не могут (там намного меньшая часть дома и участка). С какими проблемами мы можем столкнуться в дальнейшем, чем опасна такая сделка (точнее насколько я поняла будет договор дарения)? Заранее благодарна. С уважением, Ольга

06 Марта 2014 10:45

Ответы юристов ( 6 )

  • 2047 ответов
  • 986 отзывов эксперт

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Если вы планируете подарить долю, то вообще никаких контактов осуществлять с собственником другой доли Вам не нужно. Просто оформляйте дарение без каких-либо бумаг со стороны второго собственника.

Если же Вы планируете продажу, то необходимо получить отказ второго собственника от права преимущественной покупки доли.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Читать еще:  Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Есть реальная проблема в том, что какую именно долю вы приобретаете.

То есть, если нет реального раздела, то доля эта сугубо абстрактная. Принципиальных проблем нет. Договор дарения и делается в таких случаях, чтобы избежать необходимости формального уведомления совладельцев и т.д. Но и в случае оспаривания данной сделки в судебном порядке по любым мотивам, вы теряете все. Сделка формально безвозмездная.

Так что если вы все же решитесь на эту сделку, то кроме договора дарения возьмите с «продавца» конкретную расписку, что он получил деньги именно за «такую-то там долю такого-то дома на таком-то участке по адресу. »и что домик передан по договору дарения. Это ваша гарантия, что у вас через суд потом домик не «отожмут».

Здравствуйте! При дарении доли в праве общей долевой собственности соблюдать правило преимущественного права покупки не нужно, поэтому в плане оспаривания сделки проблем не будет.

После регистрации перехода права собственности дом и земельный участок будут находится в общей долевой собственности и владние, пользование, распоряжение будет осуществляться по соглашению, а при отсутствии такого соглашения достигаться в суде.

В последствии Вы сможете обратиться в суд с иском о выделе доли в натуре при наличии технической возможности, а именно отдельного входа со своего земельного участка, стены между жилыми помещениями и переоформить в дальнейшем отдельные кадастровые паспорта на дом и землю. Точнее вашу долю, но это будет уже отдельный объект недвижимости, т. е. пол дома.

В остальном никаких рисков нет.

Полностью согласен с коллегами. В плане притворности сделки, т. е. если она прикрывает договор купли-продажи, то ее может оспорить в суде второй собственник.

Но, сделать это будет возможно лишь в том случае, если он докажет, что при сделке фигурировали денежные средства.

Надеюсь ответчики этот факт признавать не станут.

  • 8,1 рейтинг
  • 7761 отзыв эксперт

Согласно ст. 244 ГК РФ 1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно ст. 246 ГК РФ 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст.247 ГК РФ 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно ст.249 ГК РФ Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ст. 250 ГК РФ 1.При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

То есть, владение, пользование и распоряжение таким имуществом производится по согласованию со вторым собственником.

Действуют нормы о преимущественной покупке доли вторым участником. Если его не уведомили о продаже, то он в течение 3х мес может оспорить такую продажу.

Также проблемы могут возникнуть в случае если какая-то поломка произойдет на другой половине дома и у вас не будет доступа к нему.

Чтобы узнать собственника имущества достаточно сделать запрос в Росреестр и получить выписку из ЕГРП.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector