Как правильно инвестировать в недвижимость

Совет 1: Как вложить деньги в недвижимость

• Как вложить деньги в недвижимость
• Как выгодно вложить деньги
• Как заняться недвижимостью

Совет 2 : Как выгодно вложить в недвижимость

Совет 3 : 5 способов заработка на рынке недвижимости

Содержание статьи

Покупка недвижимости под снос

Выгодным вариантом при покупке недвижимости под снос является приобретение комнаты, так как взамен по закону застройщик обязан вам предоставить отдельную квартиру, хотя она и будет минимальной площади. Однако стоит учитывать проблемы, связанные с покупкой такого жилья. Во-первых, длительный инвестиционный цикл из-за долгого периода ожидания завершения строительства нового дома. Также стоит учитывать возможность неоднократного переноса ввода в эксплуатацию.

Во-вторых, сложно найти соответствующие лоты на рынке недвижимости, так как собственники таких квартир значительно повышают цены. Также обычно, как только такое предложение появляется на рынке, его сразу скупают, поэтому тут необходимо постоянно мониторить рынок в поисках хорошей сделки.

Распродажа недвижимости от застройщика

Бывают ситуации, особенно во время кризиса, когда застройщику срочно требуются деньги на погашение долгов, продолжения стройки или на другие срочные цели. Но продажи идут вяло. В этом случае строительная компания может начать продавать свои лоты с существенными скидками, что дает инвестору хорошую точку для входа на рынок.

Квартиры, которые продаются банком

Когда человек, взявший ипотеку, не может справится с выплатой кредита и банкротится, банк получает в собственность залоговую квартиру, однако рынок недвижимости не является профильным для банковской сферы. Поэтому, когда банк получает такой несвойственный ему актив, основной задачей считается быстрая продажа такого имущества. Из-за этого банкиры готовы дать хороший дисконт на такую недвижимость. Скидка может достигать 15 процентов. Данный вид сделки является достаточно безопасным, так как недвижимость проходит через строгие банковские проверки.

Большая часть игроков на рынке ипотечного жилья обладают собственными базами данных залогового жилья, также кредитные учреждения могут разместить объявления на открытых интернет-площадках.

Покупка квартир с целью ремонта

Хорошим способом, при котором можно заработать деньги, является покупка квартиры под ремонт и последующая продажа по более высокой цене. Скидки на сильно изношенные квартиры обычно начинаются от 10 процентов. В этом случае важно не переборщить с ремонтом и выдержать его в минималистичном стиле, так как авторский ремонт может оказаться не всем по вкусу.

Данный вид сделки является достаточно сложным и многозадачным процессом, перед покупкой такой недвижимости нужно тщательно все просчитать, так как окупить ремонт не всегда удается. Также, если вы решили заняться таким типом бизнеса, желательно иметь свою собственную команду мастеров для ремонта, так как привлечение посторонних компаний может повлечь за собой дополнительные траты и сложности.

Аукционы

Покупка жилой и коммерческой недвижимости на аукционах, которые занимаются банкротствами и продажей недвижимости юридических и физических лиц. На таких распродажах можно купить объекты со значительной скидкой.

Как правильно инвестировать в недвижимость: 8 советов от профессионалов

1. Определи, в какую недвижимость хочешь инвестировать — жилую или коммерческую

У каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Например, коммерческая недвижимость приносит доход выше жилой в среднем на 1–2 %. Противовесом этого преимущества являются высокие требования к рентабельности ее месторасположения: для успешной реализации коммерческая недвижимость должна располагаться на оживленных улицах. Жилая недвижимость в Германии, наоборот, часто расположена в пригороде, что позволяет выгодно инвестировать как в строящиеся, так и в уже существующие объекты. К тому же рынок жилой недвижимости развивается намного активнее, благодаря чему планомерно растет ее стоимость.

При недостаточном количестве финансов начать стоит с анализа цен на оба типа недвижимости. Не хватает для покупки — инвестируй в недвижимость без приобретения. Инвестиционные фонды недвижимого имущества принимают суммы от 10 000 рублей. Заработай на таком инвестировании — и сможешь приобрести офис или квартиру.

2. Проанализируй зоны востребованности

В случае с коммерческой недвижимостью придётся просканировать веб-зону города. Это позволит выяснить, как много компаний стремятся найти помещение для аренды на интересующей тебя территории. Например, ты присмотрел помещение на первом этаже. Вход — с большой оживленной улицы, по которой днём и ночью гуляют люди. Скорее всего, такой вариант заинтересует сети быстрого питания, владельцев баров, шоурумов, ресторанов и кафе. Открой онлайн-справочник компаний города и найди в нем самых крупных представителей. Скорее всего, это будут McDonalds, KFС, Burger King. Так ты сможешь оценить потенциальную востребованность и инвестировать в заведомо выигрышный вариант.

В случае с жилой недвижимостью всё иначе: в отличие от России, в Германии не стремятся поселиться ближе к центральной улице. Более того, немцы предпочитают селиться в небольших городах, незначительно удаленных от крупных центров. Благодаря развитой инфраструктуре, дорога из пригорода до рабочего места в центре может занимать от 15 до 30 минут. Исходя из этого, инвестор должен руководствоваться другими факторами: экологичность, перенаселенность, близость к крупным промышленным и производящим предприятиям, качество самого жилья. Учитывая актуальные для местных жителей параметры, ты сможешь инвестировать в недвижимость, стоимость которой будет динамично и стабильно расти.

3. Определись с целями инвестирования

Само понятие «инвестирование» подразумевает получение прибыли. Соответственно, от выбора объекта недвижимости напрямую зависит, какого рода прибыль ты будешь получать. Так, например, ты можешь инвестировать в строительство жилья с его последующей перепродажей. В таком случае твоя прибыль будет представлять собой разницу вложенных и полученных средств. Минусом данного подхода является его разовое использование.

Долгосрочным можно назвать приобретение коммерческой или частной недвижимости с целью последующей сдачи её в аренду. Это позволит получить меньшую прибыль, чем от продажи, но сохранит за тобой право собственности. Таким образом ты создашь пассивный доход, который в перспективе окупит вложения и позволит дальше распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Рассмотреть этот вопрос можно и с другой стороны, отталкиваясь от следующей классификации целей:

— Сохранение имеющегося капитала. Чтобы не потерять накопленные средства, человек покупает недвижимость, так как она в меньшей степени подвержена инфляции и обесцениванию. Такой вид инвестирования будет своего рода консервированием финансов за счет материальной гарантии в виде недвижимости. В этом направлении Германия становится самым оптимальным вариантом, в который вкладывают средства профессиональные инвесторы.

— Приумножение капитала. В таком случае инвестор ориентируется на более ликвидные и перспективные предложения. А значит будет актуальным инвестирование в зарубежных странах с целью последующей перепродажи, сдачи в аренду или получения дивидендов.

— Минимизация рисков вложения — когда инвестор вкладывает средства в проект, имеющий под собой материальную основу, что значительно снижает вероятность финансовых потерь. Говоря о недвижимости в странах Западной Европы, важно учитывать высокую стабильную экономику и правовые гарантии законности. Все эти дополнительные факторы надежности учитываются профессиональными инвесторами при принятии окончательного решения.

4. Определи, в каких зонах востребованности есть нужная недвижимость

Используй карты сервисов по покупке недвижимости и сопоставь с информацией о востребованности. Если собственных знаний рассматриваемого региона недостаточно, целесообразным будет наем риелторов. Они прозондируют рынок и найдут подходящие варианты, а тебе останется лишь выбрать наиболее подходящий. Такие услуги в Германии предоставляет агентство недвижимости Fuchs Real Estate, специалисты которого подберут подходящую для твоих целей коммерческую недвижимость для инвестирования.

5. Выбери тип инвестирования

Кроме стандартной покупки и продажи по более выгодной цене можно инвестировать в строительство и стать дольщиком коммерческой недвижимости, сдавать объекты в аренду (особенно это выгодно, если помещение окажется подходящим для размещения магазинов крупной сети), инвестировать в паевый фонд недвижимости. Если финансовые возможности ограничены, можно рассмотреть такие варианты, как приобретение недвижимости на торгах по банкротству, залоговой недвижимости, поиск партнёра-инвестора. Вне зависимости от выбора всегда работай в правовом поле и пользуйся юридическими услугами, чтобы избежать неприятных последствий.

6. Составь инвестиционный план

Определи ограничение роста стоимости недвижимости, после которой последует перепродажа. Если цель инвестиционного плана — приобретение дополнительных активов, стоит рассчитать потенциальную прибыль и мониторить рынок недвижимости. Это позволит отделить желаемое от возможного и трезво выстраивать последующие шаги инвестирования.

7. Разработай стратегии и обозначь сроки

В зависимости от выбранного плана ты должен иметь четкое представление о том, как земля, квартира или дом вернутся к тебе в виде прибыли. Если это строящееся коммерческое помещение, начинай искать потенциальных арендодателей до того, как оно будет готово, чтобы сократить убытки и скорее получать прибыль. Если собираешься продать — необходимо регулярно мониторить рынок для понимания реальной стоимости объекта.

Определившись с целями своих инвестиций, составь стратегию и последовательность действия, учитывая все переменные. Главной переменной будут сроки получения прибыли. Именно о них стоит говорить с инвестиционной компанией в первую очередь. Исходя из этапов строительства, поиска других инвесторов, экономических проблем, процесс может затянуться. Тебе это не нужно, поэтому сроки нужно оговаривать в договоре, чтобы не питаться обещаниями.

8. Подбери ликвидный вариант

Вкладываться во всё подряд неэффективно и очень рискованно. Проект может не выстрелить, и ты понесешь убытки. Решить эту проблему можно двумя способами: изначально ориентироваться на высоколиквидные варианты либо вычленять перспективные. Например, в первом случае можно рассматривать приобретение уже востребованной недвижимости. Это значительно упростит процесс поиска арендаторов, а возможно, даже вынудит их самостоятельно искать владельца объекта.

Второй способ — изучить строительные планы города и выбрать самые динамично развивающиеся районы. Город растёт, ты покупаешь недвижимость в хорошем новом районе, а спустя время цена на неё значительно увеличивается. Или строится важный социальный объект (школы, больницы, рабочие предприятия, офисы крупных компаний) — благодаря резкой актуализации территории ликвидность жилья будет расти. Также стоит изучить динамично развивающиеся пригородные варианты. Как мы уже сказали, большинство немцев старается избежать проблем крупных городов. Развитая инфраструктура и децентрализованное управление делает инвестирование в недвижимость Германии актуальной практически на всей территории страны.

Как правильно инвестировать в недвижимость при малом капитале или вообще без денег

Здравствуйте, уважаемые читатели.

Сегодня у нас очень интересная тема. Мы поговорим о том, как инвестировать в недвижимость, имея в запасе небольшой стартовый капитал или вообще без денег.

Цель этой статьи: собрать максимальное количество работающих схем, позволяющих при должном усилии выгодно купить перспективный жилой объект и заработать на сделке.

Небольшое отступление

Мы не будем рассматривать классические схемы, позволяющие правильно купить доходный объект за приемлемую цену. Также здесь не будут рассмотрены особенного того, как инвестировать в недвижимость в России и за рубежом. Это очень важный материал, требующий детальной проработки. Его мы отдельно опубликуем в рубрике «Недвижимость». Чтобы не пропустить нужную статью, подпишитесь на рассылку или присоединитесь к нашей группе в соцсетях.

Особенности покупки недвижимости без капитала

Запомните три простых принципа, на основе которых будут базироваться все ваши будущие сделки.

1. Абсолютно каждый человек может выгодно инвестировать в недвижимость с нуля, без бюджета и специальных знаний.
2. При малом капитале вам придется много времени уделить двум процессам: поиску доходных объектов и привлечению достаточного количества денег.
3. Чтобы проводить сделки без стартового капитала, вам придется научиться договариваться и привыкнуть к многочисленным отказам.

В инвестиционном мире существуют такие понятия, как ресурсы и ресурсность.

Схема покупки квартиры с помощью ресурсов	Схема покупки квартиры с помощью ресурсности
Вы находите выгодный объект
Накапливаете нужное количество денежных средств для его покупки	Привлекаете нужное количество чужих денежных средств для покупки собственного объекта
Получаете недвижимость в собственность

Как видите, все безбюджетное инвестирование построено на умении добывать нужные ресурсы. В следующем разделе мы рассмотрим несколько примеров, которые помогут лучше понять суть такого подхода.

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов

Покупка квартиры с небольшим капиталом	Покупка квартиры без денег
Вы находите инвестиционный объект
Делаете первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости и оформляете ипотеку на 15-20 лет	Берете на 5-6 лет потребительский кредит, сумма которого равна 10% от стоимости выбранной недвижимости
	Оформляете ипотеку на 15-20 лет
Рассчитываете размер обязательного месячного платежа
Рассчитываете приемлемую сумму аренды. Эта сумма должна: погашать размер обязательного месячного платежа по ипотеке и генерировать дополнительную прибыль
Находите арендаторов и ждете, когда недвижимость полностью перейдет в вашу собственность

Искусственное завышение стоимости с последующим оформлением ипотечного займа

• Вы находите объект и договариваетесь о стоимости.
• Просите собственника квартиры умышленно завысить цену на 10%.
• Оформляете расписку, в которой будет сказано, что владелец недвижимости уже получит от вас 10% ее стоимости.
• Отправляете документы в банк и без первоначального взноса получаете нужную денежную сумму.
• Делаете перепланировку и разбиваете квартиру на несколько комнат, каждая из которых будет сдаваться в аренду.

Займ у знакомых и выплата долга в рассрочку

• Находите подходящую недвижимость.
• Занимаете деньги у знакомых и договариваетесь о погашении долга в рассрочку.
• Совершаете покупку.
• Сдаете квартиру в аренду.
• Постепенно погашаете долг.

Деление большой квартиры на студии с последующей розничной продажей каждого объекта

• Вы находите собственника большой квартиры, который желает ее продать по рыночной цене.
• Находите несколько покупателей, которые хотят приобрести свое жилье, но из-за финансовых сложностей не могут купить полноценную квартиру.
• Делите большую квартиру на студии.
• Продаете каждую студию отдельно.
• В результате собственник недвижимости получает нужную денежную суммы, а вы забираете весь остаток.

Подключение к выгодной сделке инвестора

• Вы находите подходящий объект.
• Снижаете его стоимость на 30%.
• Привлекаете инвестора и за его деньги осуществляете покупку.
• Передаете недвижимость в аренду и полученный пассивный поток делите пополам.

Инвестиционные риски, связанные с покупкой недвижимости без бюджета

Весь кредитный период за вами будет числиться долг, который в случае любого форс-мажорного обстоятельства может резко увеличиться. Более того, если вы не найдете арендаторов и не сможете своевременно проводить выплаты, то на вашу не до конца выкупленную квартиру банк может наложить арест.

В этом видео сделан расчет стоимости ипотечной квартиры

Учитесь на чужих ошибках и к каждой сделке подходите с максимальной ответственностью

Видео о том, почему на сделке очень важно слушать и слышать

Резюме

Абсолютно каждый человек может инвестировать в недвижимость без денег и специального образования. Для этого необходимо стать ресурсным инвестором, оценить все сопутствующие риски, выбрать подходящую схему работы и потратить время на ее реализацию.

Что дальше?

• Прочтите статью: «Кен Макэлрой «Азбука инвестирования в недвижимость» — краткий обзор книги».
• Посмотрите публикацию «Бесплатные и платные курсы по инвестированию в недвижимость для новичков».
• Перейдите на сайт « Территория инвестирования » и подберите подходящую образовательную программу.
• Займитесь обучением и параллельно ищите выгодный объект для сделки.
• Совершите свою первую инвестиционную покупку и поделитесь историей своего успеха в комментариях.

Спасибо за чтение. Подписывайтесь на обновления и делитесь полезными публикациями в соцсетях.

С уважением, команда блога Артема Биленко
«Твоя линия жизни в твоих руках»

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Многие люди заботятся о своем будущем: стараются уберечь накопления от инфляции и заставить их приносить дополнительный доход. Но чтобы достичь этой цели, нужно использовать правильные финансовые инструменты. Один из них — инвестиции в недвижимость. При этом не обязательно иметь огромную сумму прямо сейчас — можно вложиться в долевое строительство или стать членом жилищного кооператива. Вариантов масса, главное — выбрать наиболее выгодный. А мы подскажем, как грамотно вложить деньги в недвижимое имущество.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Инвестиции в недвижимость хоть и обладают минимальным риском, но все же имеют недостатки. Рассмотрим, чем хорош и плох данный инвестиционные инструмент.

Плюсы

Главными преимуществами такого вложения средств являются:

• высокая ликвидность недвижимости;
• возможность получить дополнительный долговременный доход от сдачи имущества в аренду;
• относительная доступность вложений — не обязательно покупать апартаменты в Москве, можно купить гостинку на окраине;
• широкий выбор способов инвестирования.

Минусы

Несмотря на очевидные преимущества, вложение в недвижимость имеет ряд недостатков:

• вероятность падения спроса и цены на объект в будущем;
• довольно высокая стоимость покупки;
• дополнительные расходы на содержание и ремонт имущества, налоги.

Избежать большинства проблем можно с помощью предварительного анализа рынка: сравнить различные варианты вложения средств, изучить факторы и обстоятельства, которые могут повлиять на ликвидность объекта в будущем. Например, цена и спрос на квартиру в экологически чистом районе упадет, если городские власти планируют строить там автотрассу.

Перед вложением денег в недвижимость — проанализируйте ситуацию на рынке.

Инвестирование в недвижимость: способы

Инвестиции в недвижимость менее рискованны, чем торговля на бирже или вложения в бизнес. Причина проста — такое имущество редко дешевеет. Выгоднее всего приобретать объекты в крупных городах, но можно найти хороший вариант и в небольшом населенном пункте. Рассмотрим самые популярные предложения.

Покупка жилья

Это самый доступный и выгодный способ вложения денег для частных инвесторов. Процедура имеет минимальные риски и предусматривает два варианта получения дополнительного дохода:

1. перепродажу по более высокой цене;
2. сдачу в аренду.

Квартиру можно в любой момент перепродать или сдать в наем.

Перед покупкой обратите внимание на следующие факторы:

Жилплощадь в центре города пользуется большим спросом и стоит дороже, чем в спальном районе.

Лучше покупать квартиру, расположенную на втором или третьем этаже. Первый и последний этаж обычно не пользуется спросом.

Панорама парка гораздо приятнее, чем вид на пустырь или мусорку.

Оцените удобство расположения и освещенность комнат, ширину коридора, наличие балкона, комфортабельность ванной комнаты.

Если в квартире давно не было ремонта, облагораживание обойдется вам в круглую сумму.

Уточните, на каком расстоянии от дома находится детский сад, школа, поликлиника, автобусная остановка, популярные магазины.

Если хотите сэкономить на покупке жилья по-максимуму, искать его придется без помощи риэлтора. Но чтобы проверить юридическую чистоту объекта, рекомендуем показать документы специалисту.

Покупать квартиру без поддержки юриста не желательно — документы требуют тщательной проверки.

Покупка коммерческой недвижимости

Способ актуален для опытных инвесторов с деньгами. Вы можете вложить средства в небольшой офис или торговое помещение, либо приобрести огромное здание под склад, супермаркет или производственный цех. Такие помещения пользуются стабильным спросом у предпринимателей. Вы просто сдаете их в аренду и получаете доход в виде ежемесячной платы.

Отметим один нюанс. Инвестирование в коммерческую недвижимость — дорогое предприятие. Стартовая сумма — от 5 млн. руб.

Покупка земли

Земельный надел стоит дешевле, чем квартира или коммерческая недвижимость. Также вам не придется делать ремонт и оплачивать содержание участка. Единственный обязательный взнос — ежегодный земельный налог.

Еще один плюс — простая процедура покупки и оформления участка в собственность. Да и шанс нарваться на мошенников намного ниже, чем при купле-продаже жилья.

Все земельные участки классифицируются по целям использования. Для краткосрочных вложений с минимальными расходами подойдет участок под строительство. Если планируете сделать долгосрочную инвестицию, берите землю для сельского хозяйства или промышленности.

Минусов у такого инвестирования всего два: постоянное ужесточение государственного контроля за целевым использованием наделов и повышение налоговых ставок. На содержание участка не нужно ежемесячно тратить деньги, в отличие от квартиры или офиса.

Покупка земли — выгодное вложение с минимальными рисками.

Покупка недвижимости за городом

Покупка и перепродажа загородной недвижимости в популярных поселках — прибыльное занятие. Это особенно актуально для крупных мегаполисов, жители которых живут в постоянной суете и смоге. Они охотно скупают жилье и дачи в экологически чистых, спокойных местах.

Есть три способа вложиться в загородную недвижимость:

1. купить объект на стадии строительства;
2. приобрести готовый дачный домик или коттедж;
3. взять землю в пригороде под строительство.

Перспективы инвестирования в загородную недвижимость со временем растут. При выборе объекта обратите внимание на его расположение, инфраструктуру поселка, наличие или возможность проведения коммуникаций, а также другие факторы, важные для комфортного проживания.

Вложения в загородную недвижимость очень прибыльны, но только возле крупных городов.

Инвестиции в долевое строительство

Вы заключаете со строительной фирмой договор долевого участия (ДДУ) и становитесь полноправным соинвестором возведения новостройки.

Договор инвестирования заключается в письменной форме и содержит следующие обязательные пункты:

• детальное описание объекта недвижимости, который застройщик обязан передать вам после ввода дома в эксплуатацию;

• срок передачи жилплощади — за несоблюдение данного условия можно взыскать со строителей неустойку;
• цена договора — указывается стоимость будущего жилья и срок внесения оплаты;
• гарантийный период — на жилплощадь он составляет 5 лет, на коммуникации — 3 года.

Этот вариант имеет серьезные риски, однако при грамотном подходе вы останетесь в большом плюсе. После введения дома в эксплуатацию цена вырастет. Если вы вложите средства на начальном этапе строительства, готовую квартиру удастся перепродать гораздо дороже.

Жилплощадь на стадии строительства обойдется дешевле, чем на «вторичке».

Договор инвестирования: как избежать обмана?

Главный риск ДДУ — неблагонадежный застройщик. Сотрудничество с ним чревато пагубными последствиями:

• несвоевременная сдача дома в эксплуатацию;
• превращение объекта в долгострой;
• снос дома, если застройщик не оформил разрешительную документацию.

Поэтому перед подписанием договора инвестирования, важно тщательно проверить строительную фирму: посмотреть отзывы в интернете, уточнить дату ее создания, количество законченных и сданных в эксплуатацию объектов, проверить финансовую отчетность фирмы и наличие дел о банкротстве.

Перед заключением ДДУ проверьте репутацию и финансовое состояние застройщика.

Вложения в инвестиционные фонды России

Паевые инвестиционные фонды — это акционерные общества или организации с долевой собственностью участников, которые объединяет общая суть — коллективное владение активами.

Схема работы фондов проста:

• участники вносят свою долю в общий «котел»;
• управляющие вкладывают деньги в ценные бумаги, недвижимость и прочие перспективные проекты;
• полученная прибыль делится между пайщиками согласно внесенным долям.

У такого вложения есть свои плюсы. Во-первых, недвижимость не переходит в вашу собственность, а значит не придется оплачивать услуги ЖКХ и налоги. Во-вторых, инвестированием занимаются профессионалы с большим опытом работы. В-третьих, высокая диверсификация — возможность распределять ваши деньги по разным отраслям с целью снижения рисков и увеличения прибыли.

Инвестиции в ПИФ — это покупка паев определенного фонда, вкладывающего деньги в объекты недвижимости.

Подведем итог

Как видите, существует немало способов вложиться в недвижимость. При этом люди зачастую вкладываются именно в жилье. И не удивительно: это доступно, денег требуется меньше, чем при покупке офиса или торговой точки, а сама недвижимость может приносить пассивный доход длительный срок. Но в любом случае, инвесторам перед покупкой стоит провести тщательный анализ всех возможных вариантов, уделив внимание и ПИФам, и жилой, и коммерческой недвижимости.