Как снять обременение с недвижимости

Чтобы разобраться, как снять обременение с квартиры или дома, нужно сначала выяснить, что это такое? Обременением называется ограничение, устанавливаемое на недвижимость в рамках федерального закона. Более того, владелец объекта при его продаже должен оповещать об этом покупателя, иначе договор может быть расторгнут или установленная стоимость снизится. Это регламентировано статьей 460 ГК РФ. Все обременения делятся на следующие виды:

1. Ипотека. Когда дом, квартира или нежилое помещение находится под кредитным займом и выступает в качестве залога для банка, на него накладывается обременение. Снимается оно только после погашения задолженности.
2. Аренда. Когда жилье сдается в наем по официально оформленному договору, у нанимателя есть законные права на пользование недвижимостью до истечения срока действия документа.
3. Рента. Договор пожизненного содержания объекта недвижимости предполагает покупку объекта с прописанным гражданином, на которого оформлены документы. снять такое обременение можно только при помощи нотариального соглашения.
4. Арест. Если недвижимость фигурирует в судебных разбирательствах в качестве арестованного имущества или у владельца большие долги по коммунальным платежам, на объект накладывается обременение.
5. Опека. Когда в квартире или доме проживают несовершеннолетние лица или недвижимость куплена на материнский капитал, снять действующее обременение можно только с разрешения органов опеки.
6. Сервитут. Обременение накладывается на объекты общего предназначения, такие как проходные комнаты в коммуналках, которыми пользуются все жильцы.
7. Доверительное управление. Наличие особого договора с физическим или юридическим лицом может ограничить распоряжение недвижимостью или сдачу ее в наем. При перепродаже объекта документ аннулируется.

Процедура снятия обременения с недвижимости в каждом случае своя, а все обременения добавляются в Росреестр.

Что такое обременение на квартиру

По закону вопросы регистрации сделок с недвижимостью (ипотека – одна из их разновидностей) содержат такое понятие, как «обременение имущества». Этот термин означает ограничение права собственности владельца той или иной собственности. Другими словами, тот, кому принадлежит квартира, не сможет в полной мере распорядиться своим имуществом, например, продать или обменять недвижимость, пока обременение не будет снято.

Кроме ипотеки, существуют и другие случаи, когда вступает в силу такое ограничение. К наиболее распространенным вариантам, когда используется обременение, относятся следующие ситуации:

• наем,
• арест,
• доверительное управление,
• рента и другие.

Каждая ситуация налагает свои ограничение на использование жилья.

Рассмотрим ситуацию с жилищным займом. Покупка квартиры с обременением по ипотеке означает нижеследующие ограничения (их смысл заключается в том, чтобы в случае невыполнения клиентом своих обязательств банк получил в собственность ликвидное имущество, даже если прошел не один год с начала его эксплуатации).

Клиент, который осуществил покупку квартиры с обременение по ипотеке, имеет право:

• жить в квартире;
• проводить замену санузла, труб и электропроводки;
• приглашать друзей, устраивать праздники;
• зарегистрировать ближайших родственников;
• делать ремонт (переклеивать обои, менять мебель и другие предметы интерьера по своему усмотрению).

До снятия обременения с квартиры по ипотеке клиент не имеет права:

• продать квартиру без согласия банка;
• сдавать жилье в аренду;
• делать перепланировку;
• прописать посторонних людей без согласия кредитора.

Кроме того, если планируется длительная поездка заемщика, банк следует уведомить о том, что жилье определенное время будет находиться без присмотра.

Безусловно, такие ограничения устраивают далеко не каждого собственника жилья, поэтому многие стараются избавиться от них как можно раньше.

Снятие обременения с квартиры по ипотеке происходит после того, как будет совершен последний платеж в рамках погашения займа. Если вы планируете закрыть кредит досрочно, вам необходимо узнать точную сумму долга, включая проценты по состоянию на текущий момент.

Обратите внимание! Несмотря на то, что некоторые организации-кредиторы, например Сбербанк, дают возможность своим клиентам свободно распоряжаться жильем после погашения жилищного займа, в некоторых банках снятие обременения с квартиры не происходит автоматически. Даже если вы полностью погасили жилищный кредит, квартира все еще будет числиться в залоге у кредитора. Чтобы получить полное право распоряжаться недвижимостью, потребуются определенные действия, о которых мы расскажем ниже. Полное погашение долга перед кредитором, тем не менее, – обязательное условие для прохождения такой процедуры.

Расскажем о том, как происходит снятие обременения по ипотеке, что для этого нужно сделать.

Чем быстрее, тем лучше

Закон не предусматривает ограничений по времени, в течение которого гражданину следует получить справку о снятии обременения. Но чем быстрее это будет сделано, тем лучше и безопаснее для заемщика. Причин несколько.

Во-первых, пока обременение не снято, собственность на квартиру является в определенном смысле урезанной. Гражданин вроде бы владеет жильем, но должен во всем советоваться с залогодержателем. Теперь же у собственника будут развязаны руки, и он получит право распоряжаться своим имуществом, как захочет.

Дешевая квартира банкрота – выгодное вложение или неоправданный риск? Чтобы сэкономить на покупке жилья, можно >> Во-вторых, вернемся к теме отзыва лицензии у банка-кредитора. Предположим, после погашения кредита прошло время и банк перестал существовать. В этой ситуации документы, в том числе закладные, могут пропасть, и человек столкнется со сложностью по снятию обременения в самый неподходящий момент. Заемщик, конечно, может обратиться в АСВ, но чтобы забрать там закладную, придется потратить довольно много времени.

Бывают и другие неприятные сюрпризы, способные затянуть время вызволения закладной. Например, на момент погашения кредита она может уже не находиться в том банке, где оформлялась ипотека. Дело в том, что зачастую банки, выдав кредитные средства, продают закладные в различные фонды, либо другим банкам, либо частным инвесторам, чтобы выручить за них живые деньги.

Подборка двухкомнатных квартир в новостройках Мурино

Чем грозят задержки с выдачей закладных

У первоначального кредитора нет финансовых мотивов задерживать выдачу закладной, ведь кредит уже погашен, считает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Больше всего увеличение срока снятия обременения невыгодно клиентам, которые хотят рефинансировать ипотечный кредит. «В период, когда ссуда в первом банке уже погашена, но закладная еще не передана новому кредитору, ставка по кредиту, как правило, значительно повышается (в среднем на 2–3 п.п.). В этот период кредит рассматривается новым кредитором как беззалоговый и, соответственно, более рисковый», — поясняет аналитик.

Задержка при снятии обременения также не позволяет заемщику распоряжаться имуществом после погашения ссуды. Пока недвижимость находится в залоге у банка, владелец не может совершать сделки с ней без разрешения кредитора.

Закон «Об ипотеке» (102-ФЗ) не регламентирует сроки возврата закладной, а также сроки, в которые обременение снимается с заложенного имущества. «У крупных банков вроде Сбербанка и ВТБ действительно довольно долгий срок выдачи закладных, около 30 дней, однако это обычный порядок работы для таких банков. У других финансовых организаций, не таких крупных, объемы ипотечных сделок меньше, соответственно, закладные выдаются быстрее», — рассказала руководитель службы ипотечного кредитования агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Векшина.

«Клиенты либо сами забирают закладные после погашения кредита и идут в МФЦ, либо банк это делает за них», — объяснил Макаров и напомнил, что по бумажной закладной снять обременение дистанционно нельзя.

Что такое обременение и закладная?

Ипотека – это кредит под залог недвижимости. В залог передаются приобретаемые квадратные метры, или имеющиеся в собственности заёмщика. До полного погашения долга на объекте остаётся обременение. По сути, это означает ограничение в полномочиях собственника: пользоваться жильём можно, а вот для распоряжения (продажа, дарение) необходимо согласие банка. Но завещать недвижимость можно, так как для этого регистрационных действий не требуется.

Главное, что нужно сделать для снятия обременения с квартиры – полностью погасить задолженность.

Затем в банке запрашивается справка, которая это подтверждает, и закладная. Это бумага, которая удостоверяет право залога на имущество и право получить исполнение по денежному обязательству. Причём не все банки хранят закладные непосредственно в офисе, поэтому иногда документ нужно заказать и подождать его доставки в отделение. Стоит учитывать, что закладная оформляется не всегда, и её отсутствие никак на ипотеку не влияет.

В каких случаях проблематично снять обременение?

Обременение легко снимается только при согласии на это залогодержателя, но не во всех случаях получение согласия связано с фактическим исполнением договора: его можно получить раньше или же так и не дождаться.

Например, случай из практики: покупатели земельных участков в области Москвы попали в сложную ситуацию: они приобретали землю поэтапно, и договор купли-продажи предусматривал, что до полной оплаты земля находится в залоге у продавца, но и после внесения всей суммы продавец залог не снял. Более того, оказалось, что в отношении продавца возбуждено дело о признании банкротом, и купленные земельные участки попали в список имущества, которое кредиторы продавца могли забрать в счет погашения его долгов перед ними. Покупатели могли остаться без денег, без земли и с бесполезным бумажным правом требовать возврата денег.

Когда бывший владелец недвижимости оказывается на грани банкротства, ему уже невыгодно снимать обременение, даже если он обязан это сделать: лучше погасить старые денежные обязательства формальной передачей залога, а там пусть кредиторы сами разбираются с покупателями.

Встречаются и иные причины сохранения обременения в государственном реестре, не зависящие от залогодержателя. Например, его болезнь, не позволяющая доехать до росреестра или МФЦ, или даже смерть, когда в течение полугода до принятия наследства обременение некому снимать.

Чтобы быть уверенным в том, что с квартиры снято обременение, можно заказать выписку из ЕГРН в МФЦ за 400 рублей или проверить на сайте Росреестра бесплатно. Я проверила на сайте.

Росреестр сообщает, что обременения нет: последний раздел «Права и ограничения»

Делать это можно через неделю после того, как МФЦ подтвердил вам снятие обременения. Таким же образом проверяется, не наложено ли обременение на другую квартиру.