Использование общедомового имущества многоквартирного дома

Использование общедомового имущества многоквартирного дома

Общее имущество в многоквартирном доме

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Многоквартирный дом – это сложный технический объект, которым необходимо умело управлять и содержать его. От качества управления зависит комфортность проживания в доме, потребительская стоимость каждой отдельной квартиры и нежилого помещения.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета, заключении договора банковского вклада (депозита) в целях размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете (далее — специальный депозит), совершении операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, специальном депозите в российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет, специальный депозит, размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, специальном депозите в российских кредитных организациях;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом – это деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания; надлежащему содержанию дома и земельного участка, на котором расположен дом и связанные с ним объекты недвижимости; своевременному ремонту общего имущества многоквартирного дома и расположенных на земельном участке объектов; решению вопросов владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения указанным имуществом; предоставлению коммунальных услуг.

К общему имуществу в многоквартирном доме в соответствии со ст.36 ЖК РФ относятся:

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади его помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

​Как начать получать доход от использования общедомового имущества МКД?

26 Сентябрь 2019

Ранее мы писали о возможности получения дохода от использования общего имущества другими лицами. Теперь расскажем подробнее о том, какие вопросы нужно решить на общем собрании, чтобы получать такой доход.

Они перечислены в ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ:

1. о порядке пользования общим имуществом собственников помещений в МКД (сдаче в аренду части общедомового имущества).

2. об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД.

Также из этой нормы следует необходимость принятия решения

3. об определении существенных условий договоров об использовании общего имущества (аренды).

Часто целесообразно вместе с ними решить вопросы:

4. о порядке (направлениях) расходования денежных средств, полученных по договорам об использовании общего имущества, об отчетности по расходованию.

5. о ревизии наличия заключенных договоров об использовании общедомового имущества (аренды) и сроках демонтажа имущества, размещенного при отсутствии договоров и без согласия собственников.

6. о наделении уполномоченного лица правом на представление интересов собственников в суде по вопросам использования общего имущества с предоставлением ему необходимых полномочий.

Теперь остановимся на каждом вопросе подробнее.

1. Часто суды требуют принятия решения собственников о том, что общее имущество может использоваться иными лицами (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Просто выбрать уполномоченное лицо для заключения договоров — не всегда достаточно.

Например, по делу №А60-57189/2017 рассматривался спор между ТСЖ и лицом, использующим имущество. Общее собрание наделило председателя правления ТСЖ правом на заключение договоров о сдаче имущества собственников, определив минимальную стоимость аренды. Однако суды пришли к выводу, что фактически собственники приняли решение «об определении лица, которое от их имени уполномочено на заключение договоров об использовании общего имущества», тогда как решение «об использовании общего имущества путем сдачи общего имущества в аренду» отсутствует.

Суды отметили, что предоставление председателю права заключать договоры не равнозначно принятию решения о пользовании имуществом, поскольку данное право может быть реализовано председателем лишь как следствие принятия общим собранием собственников соответствующего решения о пользовании общим имуществом собственников третьими лицами. Указание в протоколе цены и имущества не свидетельствует о том, что собственники приняли решение о пользовании общим имуществом третьими лицами.

Вариантом принимаемого решения по этому вопросу может быть такое:

«Разрешить использование части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на возмездной основе заинтересованным лицам при условии обеспечения законных прав и интересов собственников помещений и содержании такого имущества в надлежащем состоянии».

2. Лицо, заключающее договоры об аренде, использовании общего имущества, должно быть наделено этим полномочием общим собранием. Если собрание не наделяло кого-либо таким полномочием, то потом очень вероятны (но не обязательны) проблемы со взысканием спорных сумм по договору.

По делу № А19-2807/2014 суды отказались взыскивать задолженность по договору об использовании общего имущества, посчитав, что заключение его неуполномоченным лицом является нарушением закона, что влечет недействительность сделки, соответственно, оснований для взыскания задолженности по недействительному договору не имеется.

Иногда право управляющей компании на заключение договоров управления часто прописывают в договоре управления. Минус такого способа в том, что он не прозрачен для жителей, которые договоры не изучают ни до утверждения их условий на общем собрании, ни после. Однако практика показывает, что этот вариант вполне жизнеспособен.

По делу № А19-10278/2016 с арендатора нежилого помещения взыскали в пользу УК долг по договору аренды. Арендатор платить не хотел, ссылаясь в жалобах и возражениях на то, что УК не является собственником арендуемого помещения, в связи с чем считал договор аренды ничтожной сделкой.

Суд этот довод отклонил, ссылаясь на протокол общего собрания, на котором было принято решение предоставить в аренду подвальное помещение для использования под студию танцев и заключить договор аренды с предпринимателем, определён размер арендной платы. При этом договором управления предусмотрено право управляющей организации от имени собственников заключать договоры аренды на общее имущество.

Однако бывает, что условий договора управления все-таки недостаточно, либо их формулировки не позволяют УК заключать договоры об использовании общего имущества без дополнительных решений общего собрания.

По делу N А71-9666/2014 арбитражный суд признал обоснованными претензии жилищной инспекции к компании, которая заключила договоры аренды на основании одного лишь расплывчатого условия в договоре.

УК по договору управления была наделена полномочием «выполнять дополнительные поручения по управлению домом при наличии решения общего собрания собственников за дополнительную плату, в размере, утвержденном общим собранием собственников, в том числе: заключать и сопровождать договоры на право пользования общим имуществом». Такая формулировка требовала принятия дополнительных решений собственников, которых не принимались. Суд счёл это нарушением при заключении договора аренды.

Даже если УК уполномочена на заключение договоров аренды в договоре управления или каком-нибудь положении об использовании общего имущества, то мы все равно рекомендуем продублировать это решение отдельным вопросом повестки на собрании, чтобы избежать неприятностей.

Чтобы УК, ТСЖ была заинтересована в нормальной работе с пользователями общедомового имущества, то выбор ее в качестве уполномоченного лица должен быть предварительно с ней согласован, как и условия сотрудничества, отчетности.

3. Условия договора можно утвердить в целом применительно к каждому предполагаемому объекту использования либо утверждать их каждый раз на общем собрании при поступлении предложений от заинтересованных лиц.

Многие собственники поручают определять условия договоров аренды самой УК, ТСЖ или совету дома.

Мы так делать не рекомендуем, потому что велика вероятность признания такого решения недействительным, как, например, это случилось по делу N 33-3900/2017, рассмотренному Омским областным судом 14 июня 2017 г. Суд указал, что определение условий предоставления общего имущества относится к исключительной компетенции самих собственников и не может быть делегировано управляющей компании или совету дома.

В конце самого п. 3.1 ч. 3 ст. 44 Жилищного кодекса РФ прописано, что заключение договоров осуществляется «на условиях, определенных решением общего собрания». Не стоит думать, что эти слова относятся лишь, например, к установлению сервитута и не относятся к договорам об использовании общего имущества: такая формулировка была в этом пункте изначально, когда там еще не предусматривалось решений о сервитутах и норма регламентировала лишь договоры об использовании общего имущества в целом.

Другой вопрос, возникающий на практике, — сколько нужно голосов по утверждению условий договоров. Если про количество голосов по решению о предоставлении имущества в пользование иным лицам, о выборе уполномоченного на заключение договоров лица в ст. 46 Жилищного кодекса прямо написано, что нужно не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников, то по определению условий возникают споры.

Челябинский областной суд по делу N 11-2757/2018 частично отменил решение нижестоящего суда, который считал достаточным простого большинства голосов по вопросу утверждения платы за аренду общего имущества. Апелляционный суд указал, что определение размера платы за пользование общим имуществом также требовало квалифицированного большинства голосов, как и определение уполномоченного лица. Однако столько голосов собрано не было, в связи с чем решение по этому вопросу признали недействительным.

Другое мнение у Омского областного суда по делу N 33-8145/2018. Там тоже оспаривали решение общего собрания по причине недостаточного количества голосов, однако суд оказал: «на собрании решался вопрос не о передаче имущества в пользование, а об утверждении размера платы за использование общего имущества МКД (рекламные конструкции, банеры, размеры и прочее) за 1 кв. м, в связи с чем для принятия данного решения требовалось простое большинство, которое имело место быть».

Так как однозначного мнения по этому вопросу нет, то лучше быть готовым к худшему из возможных вариантов и набирать максимум – две трети голосов.

Среди утверждаемых условий может быть не только размер платы, но и срок аренды, объект использования, обязанность после использования привести все в первоначальное состояние, условия оплаты электроэнергии, если она потребляется размещаемым иными лицами оборудованием и т.д.

Эти условия должны быть разумными, цены – не заоблачными. Иначе пользователи имущества либо разбегутся, либо затянут инициаторов собрания в судебные процессы по оспариванию необоснованных размеров платы.

4. Порядок расходования денежных средств можно определить сразу, а можно – на следующих собраниях оп мере накопления средств.

Не стоит слепо доверять распоряжение средствами совету дома, так как потом могут быть проблемы как с отчетностью по расходованию, так и в связи с несовпадением желаний большинства жителей с действиями совета дома.

Лучше, если направления расходования будет определять само собрание собственников, так как это их общий доход. Часто деньги тратятся на дополнительные работы по текущему ремонту, благоустройство, вознаграждение совету МКД или даже погашение текущих платежей жителей по коммуналке.

Если договоры заключает УК, то справедливо предусмотреть отчисление ей какого-либо процента за ведение счета договорную, претензионную и исковую работу с пользователями имущества.

Условие об отчетности – важный пункт, но его обычно забывают и вспоминают только тогда, когда деньги потрачены неизвестно на что и никто не отчитывается по этим затратам. В зависимости от выбранного уполномоченного лица это может предоставление отчета на годовом собрании или размещение отчета в определенных местах общего пользования.

5. Общие собрания по вопросу использования общедомового имущества обычно проводятся тогда, когда оно уже кем-то используется без согласования. Для таких пользователей разумно предусмотреть сроки заключения договоров или требование о демонтаже оборудования при несогласии с утвержденными на собрании условиями. Для выявления фактов незаконного использования имущества лучше поручить эту работу УК, ТСЖ или совету дома – тем, кто хорошо ориентируется в МКД. (по согласованию с этими лицами).

6. Иногда незаконно использующие общее имущество лица не спешат убирать свое оборудование и оплачивать аренду. В таких случаях приходится обращаться в суд. Незаконное использование общедомового имущества нарушает право любого собственника, поэтому каждый может обратиться в суд в защиту своих интересов. Однако эффективнее это делать централизованно, уполномочив конкретное лицо (по согласованию с ним) на представление интересов остальных жителей. Обычно это то же лицо, что и заключает договоры аренды. В решении по этому вопросу не забудьте переписать необходимые полномочия представителя из ст. 54 ГПК РФ, например, на подписание и подачу искового заявления.

Использование общедомового имущества многоквартирного дома

Уменьшение общего имущества многоквартирного дома – необходимо согласие всех собственников дома Споры, связанные с использованием общего имущества многоквартирного дома, являются достаточно распространенными в практике судов, однако, до сих пор далеко не все проблемные вопросы урегулированы действующим законодательством или разъяснены Пленумом ВС РФ.

Вопрос о возможности распоряжения общим имуществом многоквартирного дома уже не раз становился предметом рассмотрения в Верховном Суде РФ, что свидетельствует о том, что среди нижестоящих судов нет единства во мнении, в том числе, при решении вопроса о том, какое количество голосов необходимо получить на общем собрании собственников помещения, чтобы использование тем или иным лицом общего имущества многоквартирного дома была законным.

Размещение рекламных баннеров на стенах многоквартирного дома, устройство отдельного входа в магазин, располагающийся на первом этаже дома, объединение нежилого помещения на первом этаже с нежилым помещением, находящемся над ним на втором этаже, путем проделывания отверстия в плите перекрытия и т.д. и т.д. – все это споры, связанные с уменьшением общего имущества многоквартирного дома.

В ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ дается перечень имущества, которое считается общим имуществом многоквартирного дома и которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. К таковому, в частности, относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и т.д.

Более подробный перечень имущества, относящийся к категории «общее имущество многоквартирного дома» определен Постановлением Правительством РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Как было указано выше, часто возникающим вопросом при использовании и распоряжении собственниками помещений общим имуществом многоквартирного дома является вопрос о том, какое количество голосов необходимо для принятия решения?

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Как видим, согласие всех собственников необходимо, если происходит уменьшение общего имущества многоквартирного дома путем реконструкции. Таким образом, далеко не каждое уменьшение имущества требует 100 –процентного согласия собственников помещений.

Под реконструкцией, согласно Градостроительному кодексу РФ, понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Таким образом, размещение рекламы на стене многоквартирного дома или установление кондиционера на стене дома, как таковой, реконструкцией не является, а, следовательно, не подпадает под требования о необходимости получения согласия всех собственников помещения.

В таком случае, достаточно большинства голосов от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Если же происходит реальное уменьшение имущества путем изменения его параметров, например, установка отдельного входа в магазин, располагающийся на первом этаже многоквартирного дома, требует выреза подоконной части наружной стены до отметки пола, а также занятие части придомовой территории путем установки веранды, то необходимо получить согласие всех собственников многоквартирного дома.

Как правило, позиция ответчика сводится к ссылке на ч. 1 ст. 36, которая указывает на то, что общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Эта часть статьи содержит исключения, однако исключения в виде уменьшения общего имущества многоквартирного дома мы не найдем.

Это упущение законодателя является лазейкой для ответчика, которая однако, как правило, не находит поддержки в суде.

Если Вам необходима помощь или у Вас остались вопросы позвоните по телефону 8-925-00-11-872 или оставьте свой вопрос для получения консультации по данному вопросу.

Использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для установки и эксплуатации рекламной конструкции

В соответствии со п.5 ст.19 Федерального закона «О рекламе» от 13.03.2006 г. № 38-ФЗ в случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

(Пункт 3 часть 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ — принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме).

В протоколе общего собрания собственников МКД обязательно должно быть отражено:

− общая площадь помещений МКД;

− место и дата проведения общего собрания собственников помещений МКД;

− количество присутствующих собственников и их доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД;

− в повестке дня необходимо указать:

а) выбор состава общего собрания собственников помещений МКД;

б) предоставление согласия на размещение СНР на стене (крыше) здания, с указанием размеров и типов рекламной конструкции и лица, которому разрешают размещать рекламу;

в) выбор уполномоченного лица, которое от имени собственников помещений МКД будет заключать договор;

г) условия договора на установку и эксплуатацию средств наружной рекламы;

д) выбор места (адреса) хранения протокола;

− проценты голосов по каждому вопросу, выдвинутые на повестку дня;

По ссылке доступен для скачивания примерный образец протокола общего собрания собственников многоквартирного дома по вопросу об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для установки и эксплуатации рекламных конструкций.

Состав общедомового имущества.

1.Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2.В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное о борудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения.

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; (пп. «е(1)» введен Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3.При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

4.В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

5.В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе. В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

6.В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

7.В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

8.Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно- телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9.Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Определения:

«внутридомовые инженерные системы» — являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения), мусороприемные камеры, мусоропроводы.

В жилых домах внутридомовые инженерные системы включают расположенные в пределах земельного участка, на котором расположен жилой дом, а также находящиеся в жилом доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг;

«внутриквартирное оборудование» — находящиеся в жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме и не входящие в состав внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг;

«домовладение» — жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты);

«индивидуальный прибор учета» — средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) потребления коммунального ресурса в одном жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме (за исключением жилого помещения в коммунальной квартире), в жилом доме (части жилого дома) или домовладении;

«исполнитель» — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги;

«коллективный (общедомовый) прибор учета» — средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) коммунального ресурса, поданного в многоквартирный дом;

«коммунальные услуги» — осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме в случаях, установленных настоящими Правилами, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений). К коммунальной услуге относится услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами;

«коммунальные ресурсы» — холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг и потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;

Использование общего имущества в многоквартирном доме с умом

Здравствуйте, уважаемые читатели блога “Кооперативы против бедности”!

При устройстве, когда экономика каждого коммерческого субъекта, зависит от прибыли, получаемой в результате деятельности в том или ином секторе экономики капиталистического государства, владельцам общего имущества в многоквартирном доме сложно проследить, и вовремя остановить коммерческую организацию-управляющую компанию, или любую другу организацию, которая стремиться без согласия собственников общего имущества в многоквартирном доме использовать это имущество для получения прибыли её владельцами. Публикуемая статья поможет разобраться с некоторыми вопросами, связанными с использованием общего имущества многоквартирного дома, и привести в соответствие с российским законодательством имеющиеся нарушения.

Использование общего имущества многоквартирного дома себе во благо

Использование общего имущества в многоквартирном доме регулируется как нормами Гражданского кодекса РФ, так и нормами Жилищного кодекса РФ. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 249 и п. 1 ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

А согласно частям 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют,пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Сказанное означает, что использование общего имущества многоквартирного дома должно решаться собственниками этого имущества – собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании, что находит своё отражение в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Согласитесь, было бы глупо, если бы к вам, как к собственнику квартиры, пришёл сосед и стал распоряжаться в вашей квартире как полноправный хозяин.

Итак, рассмотрим на нескольких примерах использование общего имущества третьими лицами, не являющимися собственниками помещений в многоквартирном доме.

Использование общего имущества – земельного участка предпринимателями. Каждый многоквартирный дом имеет свой собственный земельный участок, который входит в состав общего имущества многоквартирного дома. Следовательно размещение на этом земельном участке торговых точек без ведома собственников помещений многоквартирного дома незаконно, потому как: согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Для разъяснений вам необходимо обратиться в вашу управляющую организацию с заявлением о предоставлении сведений о занятии земельного участка.

Использование общего имущества –размещение рекламных конструкций на стенах дома

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном
доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Самое больной и самый прибыльный вид нарушения. Задайте себе вопрос, на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции? А кто-либо спрашивал вашего разрешения на их размещение, а также о цене за квадратный метр размещения?

В подавляющем большинстве нет. Поверьте, коммерческая цена рекламного места за один квадратный метр достаточно велика. При наличии такой арендной платы ваши подъезды были бы с бронированными дверями, золотыми ручками и мраморными полами. Размещение рекламных конструкций на стенах многоквартирного дома регулируется также Федеральным законом от 13 марта 2006 года № 38-ФЗ «О рекламе». В соответствии с ч. 5 ст. 19 которого, установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются её владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.

По данному вопросу имеется очень важное Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 ноября 2014 г. № 303-ЭС14-395: Компания, управляющая многоквартирным домом, обратилась в суд, потребовав взыскать с фирмы неосновательное обогащение. Как указал истец, ответчик использует фасад дома без согласия собственников помещений в нем для размещения двух своих конструкций с рекламой. СК по экономическим спорам ВС РФ сочла, что требование обоснованно лишь в части, и пояснила следующее. В силу ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам. Подобное допускается в случае, если это не нарушает права и интересы граждан и юридических лиц.

Решение собственников о пользовании общим имуществом иными лицами, в т. ч. посредством заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, должно быть принято общим собранием. Между тем по Закону о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место её нахождения (адрес) и режим работы, а также иные сведения, предусмотренные данным актом. В рассматриваемом случае фирма разместила на фасаде дома две конструкции. Исходя из информации, которая указывалась на них, одна из спорных конструкций являлась вывеской размером 2 кв.м. (размещать которую обязывает закон), а вторая – рекламой 7,56 кв.м. Размещая вывеску в соответствии с требованиями Закона о защите прав потребителей, продавец (исполнитель)выполняет публичную обязанность в интересах неограниченного круга лиц.Поэтому взимание с него соответствующей платы неправомерно.Такое лицо не может быть признано обогатившимся за чужой счёт. Соответственно, нет оснований, чтобы применять к нему нормы ГК РФ о неосновательном обогащении.

Таким образом, собственники помещений вправе принять на общем собрании решение об использовании общего имущества дома и определении размера платы за это только тогда, когда речь идёт о размещении рекламной конструкции, но не вывески. Если на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции, то вы вправе обратиться в управляющую организацию о правомерности и условиях их размещения.

Использование общего имущества –размещение складских помещений (мастерских) в подвалах многоквартирных домов

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Очень часто в подвалах многоквартирных домов располагаются складские помещения третьих лиц, а также управляющих организаций. По этому вопросу, также должно было быть проведено общее собрание. Согласитесь, все мы являемся платим за коммунальные услуги, от этой обязанности нас кто либо освободить не может. Так почему вы должны освобождать управляющую компанию, если в вашем подвале она разместила складские помещения или мастерские от арендной платы? Бытует мнение, что пусть находятся, зато быстро и оперативно будут реагировать на жалобы. Нет же друзья, быстро и оперативно реагировать управляющая организация обязана всегда. А те деньги которые она будет платить за аренду подвального помещения, должны идти на текущий ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома. Более того, неизвестно, пользуется ли эта управляющая организация коммунальными ресурсами в этом помещении или нет. А это товарищи общедомовой расход коммунальных ресурсов и размер платы за ОДН. Если в подвале вашего многоквартирного ома управляющая организация разместила складские помещения или мастерские, то вы вправе получить по этому поводу всю исчерпывающую информацию.

Использование общего имущества –размещение шахт коммуникаций связи провайдеров сети интернет

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Наверно сейчас не встретишь многоквартирного дома, в котором провайдеры не установили свои коммуникации связи. Интернет имеется практически в каждой квартире. Для монтажа коммуникаций используются как стены многоквартирного дома, так и чердаки. Опять же, в целях поиска дополнительных средств для содержания и ремонта общего имущества дома с таких провайдеров можно брать плату. Какую? Это на ваше усмотрение, не на усмотрение управляющей организации.

Недавно попался на глаза отчёт за 2016 год одной из управляющих организаций нашего города. Годовая плата провайдера за использование общего имущества многоквартирного дома составляет 7000 рублей в год. Курам на смех. В месяц 7000 рублей – более или менее достойная плата. Если вы не имеете представления, кто и когда дал разрешение на монтаж коммуникаций связи провайдеров вы также можете истребовать эту информацию у управляющей компании.

Об использовании общего имущества собственниками МКД

Собственники квартир в многоквартирном доме являются, в том числе и собственниками общего имущества в доме (лестничных площадок, холлов и т. д). Некоторые собственники считают это достаточным основанием для использования их в личных целях. В домах без лифтов собственники часто устраивают кладовые или колясочные на площадке под лестницей на первом этаже. Собственники на одной лестничной могут объединиться и установить дверь, чтобы отделить общий коридор от лестничной клетки. Однако, подобное обращение с общедомовым имуществом в многоквартирном доме противоречит законодательству.

Во-первых, противопожарные нормы запрещают устраивать на лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы. Об этом говорит подп. «к» п. 23 постановления Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме» (далее — ППР).

Во-вторых, устройство кладовых противоречит Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила № 170). Этот документ указывает, что «использование лестничных клеток, а также площадок под первым маршем лестницы для размещения мастерских, кладовых и других целей не допускается» (п. 3.2.15).

Законодательство нарушают в первую очередь собственники, однако ответственность в большинстве случаев несут управляющие домом организации.

В третьих, пунктом 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее МКД), а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Аналогичное положение закреплено пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491.

Нормы части 4 ст.37 Жилищного кодекса РФ фиксируют запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество дома, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

Обращаем внимание, что передача во временное пользование и (или) владение общего имущества многоквартирного дома, в соответствии с ч.2-4 ст.36, ст.44 Жилищного кодекса РФ осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. При этом, в соответствии с ч.1 ст.46 Жилищного кодекса РФ соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома.

При самовольном уменьшении размера общего имущества действия граждан следует квалифицировать как самоуправство, ответственность за которое предусмотрена ст. 19.1 КоАП РФ. Согласно ч.1 ст. 23.1 КоАП РФ рассмотрение дел по ст. 19.1 КоАП РФ относится к полномочиям районных судов, протоколы составляют представители полиции.

Информация подготовлена Отделом муниципального жилищного контроля Управления ЖКХ Администрации г.Ижевска. Дополнительная информация по тел. 41-45-01, Симакова О.В.