Как оформляется изъятие земельных участков

Изъятие земельных участков для муниципальных и государственных нужд

Светлана Нигамотьянова, директор ЮК «Защита интересов землепользователей»:
Это решение должно быть обязательно зарегистрировано в Управлении Федеральной Регистрационной Службы. В противном случае данное решение не действительно.

Вопрос регистрации данного решения имеет немаловажное значение, потому что с этого времени все бремя расходов по улучшению своих объектов, которое несет собственник, ложится только на него.

К сожалению, в Екатеринбурге очень много принимается решений по предоставлению земельных участков, но фактически в данных постановлениях не говорится об изъятии земельных участков, но по существу это изъятие. То есть там не говориться о том, что изъятие земельного участка осуществляется для государственных и муниципальных нужд, но, тем не менее, постановление о предоставлении земельного участка под торгово-развлекательный центр.

Земельный кодекс не предусматривает такого перечня к основаниям изъятия, как развлекательные центы, магазины, какие либо коммерческие объекты. Поэтому в данном случае вопрос потенциального застройщика с собственником, у которого будет изыматься земельный участок, решается в индивидуальном порядке и только по соглашению.

Информация для тех, кто владеет земельным участком не на праве собственности: любой пользователь земельного участка вправе требовать от государства предоставления равноценного земельного участка.

С требованием о принудительном выкупе обратиться в суд может только орган местного самоуправления, изымающий земельный участок. Если муниципалитет убедительно докажет в суде, что есть необходимость занять именно этот участок именно для этого объекта, то земельный участок изымут в принудительном порядке. В противном случае у нас конституция говорит: частная собственность неприкосновенна.

Статьи и видеосюжеты о загородном рынке недвижимости

• Покупка земельного участка. Выкупная стоимость земли.
• Документы для приватизации земельного участка
• Документы для приватизации садового участка
• Документы для продажи частного дома
• Как выкупить землю у государства?
• Прописаться в дачном домике
• Как самостоятельно провести экспертизу юридической чистоты земельного участка
• Как перевести землю в жилую категорию
• Как оформить покупку земельного участка
• Как поделить дом
• Коммуникации: покупка земельного участка в коттеджном поселке

Комментарии юриста:

Изъятие земельных участков по инициативе государства

С 1 апреля 2015 года внесены очередные изменения в Земельный Кодекс РФ. На этот раз они касаются изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Что же стоит за этими изменениями?

Директор КФ «Прецедент», Никоненкова Е.В. 1970-01-01

Изъятие земельных участков по инициативе государства

В каких случаях? В какой срок? По какой цене?

C 1 апреля 2015 года внесены очередные изменения в Земельный Кодекс РФ. На этот раз они касаются изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Что же стоит за этими изменениями?

Под размещение каких объектов возможно изымать земельные участки?

Самыми распространенными объектами являются:

• дороги;
• коммуникационные сети (газ, электричество, водопровод, теплотрасса. );
• объекты военного и космического назначения.

Особняком стоит возможность изъятия земельного участка под многоквартирным жилым домом, признанным аварийным и подлежащий сносу или реконструкции.

Как происходит изъятие

1. Принятие решения. В первую очередь процесс начинается с принятие решения органом государственной или муниципальной власти. Причем «решение» означает письменный документ (распоряжение, постановлении. любую официальную «бумагу», изданную официальным органом государственной или муниципальной власти).
2. Информирование. Сведения о принятом решении и перечне участков, подлежащих изъятию, публикуются в официальных средствах массовой информации федерального, регионального или муниципального значения. А так же в сети Интернет, на официальном сайте администрации.
3. Подтверждение права владения или собственности. Если права собственности на земельный участок зарегистрированы, то собственника узнать довольно просто. А вот если документы на землю должным образом не оформлены, то у владельцев участка есть 60 дней, начиная с момента публикации сообщения об изъятии земельного участка, чтобы подать документы, подтверждающие его права на земельный участок, в орган, принявший решение об изъятии.

Если права на земельный участок не заявлены, то орган государственной или муниципальной власти, по истечении 2-месячного срока с момента публикации постановления об изъятии земельного участка, обращается в суд за признанием права собственности РФ, области или муниципального образования на такой земельный участок.

Важный момент: если своевременно не удалось оформить свои права собственности на земельный участок, то у правообладателя все равно остается возможность в судебном порядке требовать от казны компенсации за изъятие земельного участка.

Уведомление собственников или правообладателей земельных участков о предстоящем изъятии.

Уведомление должно быть в письменной форме, заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Как оформляется изъятие?

Если правообладатель земельного участка известен и должным образом уведомлен о том, что в ближайшем будущем с земельным участком придется расстаться, то рано или поздно ему придет соглашение об изъятии такого земельного участка. После того, как он такое соглашение подпишет, все, как говорится, «будет кончено». Поэтому озаботится вопросом компенсации за изымаемый земельный участок лучше заранее.

В соглашении об изъятии земельного участка будут прописаны следующие основные моменты:

• Площадь изымаемого участка. Если участок не поставлен на кадастровый учет собственником, то он будет обмерян и учтен принудительно за счет органов государственной власти;
• Цена, которая устанавливается на основе оценки, заказанной и оплаченной также за счет органов государственной или муниципальной власти.

Таким образом, владелец земельного участка может быть не согласен как с площадью, так и с ценой участка и объектов недвижимости, расположенных на таком участке. Что делать в этом случае? Не соглашаться подписывать соглашение об изъятии и готовиться к судебному процессу. Причем готовиться тщательно, обосновывая как иную стоимость земли и объектов недвижимости, так и упущенную выгоду, которую владелец понесет в связи с изъятием земельного участка.

Важный момент: при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, компенсации также подлежат объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, однако, объекты недвижимого имущества должны быть возведены законно (лишний довод к тому, чтобы, как минимум, получать разрешение на строительство.)

В качестве краткого резюме:

Процедура изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд не нова, она существовал и ранее. Сейчас она, скажем так, прописана в Земельном Кодексе более подробно. А это, на наш взгляд, дает правообладателем земельных участков дополнительные права. Нужно просто принимать активное участие в процессе, не надеясь на авось, а самостоятельно и своевременно оформлять разрешения на строительство индивидуальных жилых домов, получать свидетельство о собственности на уже построенные объекты недвижимости, оформлять документы на земельный участок, а случае любого несогласия с происходящим, спокойно и грамотно готовиться к судебному процессу.

Помните: так, как Вам, это больше никому не нужно. Будьте активны и будьте бдительны!

С 1 апреля вступят в силу изменения в Земельном кодексе

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области информирует, что 1 апреля 2015 года вступит в силу новый порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Соответствующие поправки были внесены в Земельный кодекс РФ Федеральным законом от 31.02.2014 №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Теперь собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков объединены в одно общее определение — правообладатели земельных участков.
Вышеуказанным законом, внесшим изменения в порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, установлены:
— органы, принимающие решение об изъятии земельных участков, условия изъятия, порядок обращения в уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления с ходатайством об изъятии земельных участков, порядок принятия решения об изъятии, особенности определения размера возмещения в связи с изъятием, порядок заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
— порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд;
— порядок прекращения прав граждан и юридических лиц на земельные участки и водные объекты, необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
Кроме того, 499-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», связанных также с порядком изъятия земельных участков:
— с заявлением о кадастровом учете от имени лиц, права на недвижимое имущество которых подлежат прекращению в соответствии с решением об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, вправе обратиться орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие данное решение, или организация, на основании ходатайства которой принято данное решение;
— в течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости, образованном на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка или земельных участков для государственных или муниципальных нужд, эти сведения могут быть исключены из государственного кадастра недвижимости по заявлению лица, на основании заявления которого эти сведения были внесены в государственный кадастр недвижимости, либо по заявлению любого лица на основании решения суда.
Изменения коснулись и государственной регистрации прав на недвижимое имущество при его изъятии для государственных или муниципальных нужд. Так, основанием для государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие на всякий пожарный

Минэкономразвития подготовило два законопроекта, прописывающие механизм изъятия частных земельных участков, если они используется с нарушением требований пожарной безопасности. Предложенные поправки в Земельный кодекс и закон «О пожарной безопасности», а также в Гражданский кодекс опубликованы на федеральном портале проектов нормативных правовых актов. Независимая антикоррупционная экспертиза продлится до 4 июля.

Документы разработаны в соответствии с указом Владимира Путина от 26 апреля 2019 года «О мерах по ликвидации последствий природных пожаров на территории Забайкальского края». Этой весной пожары в Забайкалье уничтожили около ста жилых домов, травмы получили более 30 человек, потерпевшими были признаны 645 человек, ущерб оценивался почти в 600 млн руб.

Исполнение требований пожарной безопасности «не требует значительных временных и материальных затрат» от владельцев земельных участков, тогда как несоблюдение же правил может быть опасно для жизни, здоровья и имущества людей, следует из пояснительной записки к одному из законопроектов.

Сейчас за нарушение требований пожарной безопасности граждан могут оштрафовать максимум на 5 тыс. руб. — например, за сжигание сухой травы в лесу. Штрафы для юрлиц варьируются от 100 тыс. до 1 млн руб. в зависимости от тяжести нарушения.

Счет на тысячи

В 2018 году от пожаров в России погибли 7909 человек и пострадали 9642 человека, констатирует в своих материалах МЧС России. Это больше прогнозируемых показателей министерства на 1 и 9% соответственно.

В пресс-службе МЧС не смогли оперативно прокомментировать инициативу Минэкономразвития.

У кого могут изъять земельный участок

Законопроект касается всех категорий частных владельцев участков: собственников, арендаторов, а также тех, у кого участок находится в бессрочном пользовании, безвозмездном пользовании или принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения.

Новая мера не коснется только двух случаев: изъять участок не смогут, если он является предметом ипотеки и если его собственник проходит процедуру банкротства.

Исключение для ипотеки сделано по аналогии с положениями закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», уточнил представитель Минэкономразвития. Такой подход учитывает законные интересы залогодержателя земельного участка и защищает предмет залога от отчуждения на публичных торгах.

За что планируется изымать землю

Минэкономразвития не прописало в законопроектах, за какие именно нарушения можно будет изъять участок: планируется, что перечень нарушений будет определен в специальном акте правительства. При этом в сводном отчете к предложенным поправкам перечисляются следующие нарушения: «сжигание пожнивных остатков, зарастание земельного участка сорной растительностью, накопление бытовых отходов» и т.п.

К нарушениям могут отнести сжигание любых горючих материалов в непосредственной близости от леса, лесных насаждений или чужих земельных участков с жилыми домами, предполагает партнер адвокатского бюро «Деловой фарватер» Павел Ивченков. К типичным нарушениям можно отнести выполнение работ с открытым огнем на торфяниках, заправку двигателей горючим на лесной территории, добавляет руководитель практики международного арбитража и разрешения споров юридической группы «Парадигма» Марат Хасанов.

Как будут отбирать землю

Изымать участки будут не сразу, как только увидят на них заросли или мусор, следует из документов. Сначала органы государственного пожарного надзора должны будут найти нарушения и выдать владельцу участка предписание, чтобы их исправить. На исправление дается шесть месяцев. Если за полгода ситуация не изменилась, то изымать участок будут через суд.

Иски об изъятии будут подавать органы местного самоуправления. Планируется, что в течение полугода после изъятия участок будет продан на публичных торгах. При этом новый собственник должен будет привести землю в порядок, чтобы она соответствовала требованиям пожарной безопасности.

Если торги не состоялись в первый раз, их устроят еще раз, снизив цену на 20%. Средства, вырученные от продажи участка, за вычетом расходов на кадастровые работы, оценку участка и торги получит бывший собственник земли.

Какие риски несет законопроект

Заросшие, захламленные и замусоренные участки действительно зачастую становятся опасны для соседей и угрожают пожарной безопасности, признает зампредседателя Московского союза садоводов Полина Тришина. Она констатирует, что уже существующие законы, связанные с изъятием неиспользуемых участков, сейчас практически не работают.

Сейчас можно изъять у собственника землю, если она используется не по целевому назначению, если на участке зафиксирован самострой, а в случае сельхозземель — если ее использование снижает плодородие.

Если новая инициатива в отношении заброшенных участков будет работать, это в целом неплохо, считает Тришина. Однако она опасается, что в каких-то случаях составление акта органа государственного пожарного надзора может стать узаконенной формой рейдерства со стороны государства и заинтересованных лиц. Законопроект может породить множество новых злоупотреблений должностных лиц органов государственной или муниципальной власти, сопряженных с коррупцией и новым видом давления на предпринимателей, согласен Павел Ивченков.

Важно прописать механизм защиты прав собственников, которые по объективным причинам не смогут в течение полугода привести участок в порядок и не смогут ходить в суд либо направить туда своего представителя, отмечают в Московском союзе садоводов.

Для классического гражданского права идея борьбы с пожарами путем использования института изъятия земельного участка и продажи его с торгов является чужеродной, рассуждает Хасанов. По его словам, в законодательствах как России, так и зарубежных стран для этих целей используются «деликтные иски» — иски о возмещении вреда, которые предъявляют граждане и организации к компании, нарушившей законодательство.

Впрочем, юрист обращает внимание на то, что в текстах поправок уже заложены возможности обойти закон. Ни инициирование процедуры банкротства, ни передача участка в ипотеку не требует особых усилий для компаний и граждан, отмечает Хасанов. В документах не конкретизировано, в какой момент может быть зарегистрирована ипотека или какая должна быть процедура, для того чтобы участок был освобожден от изъятия.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

В Управление периодически поступают вопросы граждан – собственников земельных участков, интересующихся тем, может ли их земельный участок быть изъят для государственных нужд. Может ли собственник отказаться, положена ли в случае изъятия собственнику какая-то компенсация, как оформляется изъятие и т.д.

Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривает возможность принудительного изъятия земельных участков у собственников, если для того существуют государственные или муниципальные нужды. Статьей 49 ЗК РФ установлено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

— выполнением международных договоров Российской Федерации;

— строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов;

— иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

В соответствии со статьей 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений:

— уполномоченных федеральных органов исполнительной власти — в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд);

— уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации — в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд);

— органов местного самоуправления — в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

Согласно пункту 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Статьей 281 ГК РФ установлено, что при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое осуществляется по решению суда.

Таким образом, изъятие частных земельных участков предусматривается действующим законодательством. Но при этом государство стремится обеспечить должную защиту интересов и прав граждан, предоставляя при изъятии земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости равноценную компенсацию.

Материал подготовлен пресс-службой Управления Росреестра по Республике Карелия

Правовые проблемы получения земельных участков для добычи полезных ископаемых

Виноградова Светлана, директор компании Юрнедра

Разведка и добыча полезных ископаемых невозможна без приобретения прав на земельный участок. Право недропользования непосредственно вытекает из права на земельный участок. Недропользователь выступает субъектом одновременно двух самостоятельных прав — недропользования и землепользования. При всей связанности эти прав на практике возникают сложные ситуации и правовые коллизии.

Право недропользования не создает автоматически права на земельный участок, а победа на аукционе и получение лицензии на недропользование — лишь основание для оформления земли. Важно отметить, что, на практике, Роснедра не оказывают поддержки победителю аукциона при оформлении прав на землю. В законодательстве не установлены гарантии защиты прав пользователей недрами перед собственниками или иными титульными владельцами земли. Проблемам урегулирования вопросов пользования земли между правообладателем земельного участка и недропользователем посвящена эта статья.

Собственники, владельцы земельных участков имеют право, по своему усмотрению (свободно и бесплатно), в границах принадлежащего земельного участка осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, и строительство подземных сооружений для своих нужд (глубиной до 5м), а также производить устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт с объемом извлечения до 100 м3 в сутки, не являющийся источником централизованного водоснабжения (ст. 19 Закона РФ «О недрах»). Любые другие виды недропользования требуют получения лицензии на недра.

Однако, получение лицензии на право пользования недрами — это первый шаг к освоению перспективного участка. Кроме того, в формулировках законодательства не ясно, что нужно сделать раньше оформить права на землю или получить лицензию на недра. Вроде бы очевидно, что сначала предоставляется лицензия, а потом оформляются права на землю. Но в п.4 ст. 12 ФЗ «О недрах», указано, что лицензия должна содержать указание на границы земельного участка, который выделен для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Перед началом геологоразведочных работ недропользователь должен получить ряд дополнительных разрешений и согласований, без которых он не может приступить к поиску, оценке, разведке или добыче полезных ископаемых.

Виды таких разрешительных документов можно разделить на две группы.

Первая группа связана с получением разрешений на пользование недрами, а вторая с пользованием земельным участком.

Разрешение на проведение работ в целях недропользования зависит от того, к какой категории земли относится земельный участок (до перевода), и требуется ли нарушение поверхностного слоя земли в процессе проведения работ.

Для пользования недрами необходимо:

— оформление геологического отвода (для проведения геологоразведочных работ);

— оформление горного отвода (для добычи полезных ископаемых);

— составление и согласование технического проекта и иной проектной документации по освоению полезных ископаемых.

Для пользования земельным участком должно быть оформлено:

— право собственности или право аренды на земельный участок или зарегистрирован сервитут;

— проведена экологическая экспертиза (в указанных законом случаях).

Одним из основных вопросов недропользования является оформление прав на земельный участок над участком недр. В соответствии с предыдущей редакцией ст.11 ФЗ «О недрах» предоставление лицензий на пользование недрами осуществляется при наличии предварительного согласия органа управления земельными ресурсами или собственника земель на отвод соответствующего земельного участка для целей недропользования. Однако в действующей редакции закона осталась лишь отсылка к земельному законодательству без указания на особенности процедуры изъятии земли для целей недропользования. Так, отвод земельного участка и оформление земельных прав недропользователя производятся в общем порядке, предусмотренном земельным законодательством.

Получение прав на землю зависит от того в чьей собственности находится участок, какие виды работ будут производиться (с повреждением или без повреждения почвенного слоя) и от того какое установлено целевое назначение (категория) участка.

Условия предоставления земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности указаны в статье 25.1 ФЗ «О недрах». Так использование этих земель может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитутов на основании разрешения органа государственной власти или органа местного самоуправления в порядке статьи 39.2 Земельного кодекса РФ. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и необходимый для ведения работ, связанных с пользованием недрами, предоставляется пользователю недр после получения лицензии на пользование недрами и оформления геологического отвода и (или) горного отвода, а также после утверждения проектной документации для проведения работ.

В отношении земельных участков, находящихся в частной собственности в соответствии со ст.25.2 ФЗ «О недрах» допускается изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, в том числе лесных участков, если такие земельные участки необходимы для ведения работ, связанных с пользованием недрами. Земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с геологическим изучением недр и добычей полезных ископаемых, могут отчуждаться для государственных нужд с возмещением собственникам этих земельных участков их стоимости по решению органов исполнительной власти.

В настоящее время в практике возникают проблемы, связанные с использованием земельных участков при разведке и добыче полезных ископаемых.

Во-первых, это сложности с переводом земель в случае, если целевое назначение земли не соответствует целям недропользования. Земельное законодательство выделяет семь категорий земель (ст.7 Земельного кодекса РФ). Наибольшую долю в структуре земельного фонда России занимают земли лесного хозяйства (более 60% всех площадей), к землям сельхозназначения относятся более 20% земель по кадастру.

Если земельный участок относится к категории, которая не предполагает проведение работ по разведке и добыче полезных ископаемых, то требуется изменение целевого назначения участка. Например, если месторождение открыто на сельскохозяйственных землях, то обязателен перевод в категорию земель промышленности, энергетики и транспорта. Также требуется поменять вид разрешенного использования на «недропользование».

Если земельный участок относится к землям промышленности, водного или лесного фонда, то возможно освоение участка без изменения правового статуса земли.

В случае если на участках лесного фонда не предполагается вырубка лесных насаждений и строительство объектов, то допускается проведение разведочных работ без предоставления лесного участка.

Второй проблемой является отсутствие ясных правил выкупа земли при изъятии и порядок компенсации убытков собственников. Процесс изъятия и оценки земли достаточно длительный и сложный процесс.

В соответствии со статьей 25.2 Закона РФ «О недрах» допускается осуществлять изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, если такие земельные участки необходимы для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлен главой VII.1 Земельного кодекса.

Так, согласно п. 2 ст. 56.2 Земельного кодекса решения об изъятии земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения, принимают уполномоченные исполнительные органы государственной власти субъектов РФ.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 56.4 Земельного кодекса с ходатайством об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд вправе обратиться организации, являющиеся недропользователями, в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами. Форма указанного ходатайства установлена приказом Минэкономразвития России от 23.04.2015 № 250.

Компания Юрнедра специализируется на вопросах земельного права и недропользования. Наши специалисты готовы проконсультировать по сложным юридическим вопросам.

Изменение норм о земельном контроле: риски изъятия земельных участков в связи с их неиспользованием для строительства.

2014 год ознаменован рядом серьезных изменений в законодательстве, напрямую влияющих на бизнес компаний, работающих на территории Российской Федерации. Одно из наиболее значительных событий – грядущая масштабная реформа земельного законодательства. Большинство статей Земельного кодекса рядом федеральных законов были изложены в новой редакции. В данной статье мы осветим отдельный блок изменений, который затронет арендаторов и собственников земельных участков, предназначенных для строительства, а также собственников объектов незавершенного строительства на арендованном земельном участке.

Так, с 1 января 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 2014 года N 234-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», изменивший порядок и основания осуществления земельного контроля. Помимо ставших привычными плановых и внеплановых проверок в рамках земельного контроля предусмотрена совершенно новая форма обнаружения и фиксации правонарушения — административное обследование объектов земельных отношений.

В отличие от плановых и внеплановых проверок административное обследование не требует соблюдения специальной процедуры назначения. Не предусмотрены также специальные основания для проведения обследования. Как указано в законе, административное обследование проводится в рамках систематического наблюдения за исполнением требований законодательства Российской Федерации. То есть инспектор вправе начать обследование в любой момент, и частота проведения обследований не ограничена.

При этом подразумевается, что административное обследование не должно влечь вмешательства в хозяйственную деятельность проверяемого лица, поскольку оно предполагает исследование состояния объекта земельных отношений на основании информации государственных и муниципальных информационных систем, общедоступных медиа-ресурсов, архивных фондов, государственного мониторинга земель, документов землеустройства, информации, полученной дистанционными методами (аэрокосмическая съемка, результаты почвенного, агрохимического, фитосанитарного, эколого-токсикологического обследований) и другими методами.

В случае выявления по итогам административного обследования нарушений земельного законодательства, результаты такого обследования оформляются актом. Выявление правонарушений является основанием для назначения в отношении лица полноценной внеплановой проверки.

Теперь отсутствие лица в сводном плане проверок на очередной год, публикуемом на сайте Генеральной прокуратуры РФ, не исключает претензий государственных органов в связи с задержкой начала строительства.

Каковы практические последствия введения данной процедуры? В ходе административного обследования, можно обнаружить такое распространенное земельное правонарушение, как неиспользование земельного участка для строительства, в частности, данный факт легко установить, взглянув на спутниковые снимки местности. Неиспользование земельного участка в целях строительства в течение сроков, установленных законом, не только влечет административную ответственность по ст. 8.8 КоАП РФ, но также серьезные риски утраты права на земельный участок.

Неиспользование земельного участка для строительства в течение 3 лет влечет возникновение у арендодателя права требовать расторжения договора аренды. Также Гражданский кодекс РФ содержит норму ст. 284, которая ранее фактически не применялась. Данная норма говорит о том, что земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В настоящий момент (до вступления в силу закона N 234-ФЗ) законодательство не содержит норм, регулирующих порядок изъятия земельных участков в этом случае. В связи с отсутствием соответствующей регламентации изъятие земельных участков у собственников как мера ответственности на практике не применяется.

С 1 января 2015 года вступила в силу норма со следующим содержанием: при неисполнении предписания об устранении нарушения, связанного с неиспользованием земельного участка, инспектор земельного контроля обязан информировать орган, который в соответствии с законодательством вправе обращаться в суд с требованием об изъятии из частной собственности земельных участков в связи с их ненадлежащим использованием и об их продаже с публичных торгов.

Из содержания данной нормы логично предположить, что в ближайшее время будет определен орган, уполномоченный заявлять иски об изъятии земельных участков из частной собственности, а также процедура проведения торгов. После урегулирования этих двух моментов норма об изъятии земельных участков у собственников в связи с задержкой начала строительства более чем на три года начнет применяться на практике.

В качестве дополнения нельзя не упомянуть также изменения некоторых положений Земельного кодекса РФ и дополнение Гражданского кодекса РФ статьей 239.1 в соответствии с Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, вступившие в силу с 1 марта 2015 года. Данные изменения создают для собственников объектов незавершенного строительства существенные риски утраты права собственности на данные объекты.

Если строительство объекта недвижимости на арендованном участке не завершено до истечения срока аренды, то собственник объекта незавершенного строительства вправе однократно без торгов приобрести участок в аренду на новый срок, но не более чем на 3 года. Однако данное право может быть реализовано только если в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды уполномоченным органом не будет заявлено требование в суд об изъятии объекта незавершенного строительства.

Соответствующее требование вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком. Требование не подлежит удовлетворению, только если нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти (местного самоуправления) или лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей. В остальных случаях суд может принять решение о реализации объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Начальная цена продажи ОНС определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Средства, вырученные от продажи ОНС, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов

В ближайшее время изъятий объектов незавершенного строительства не произойдет, поскольку переходные положения предусматривают, что норма об изъятии не применяется при прекращении договора аренды, заключенного до 1 марта 2015 года. Однако норма о возможности однократного продления на срок не более трех лет действует уже с 1 марта 2015 г.

В связи с вышеуказанными изменениями у собственников и арендаторов пустующих земельных участков есть причины пересмотреть свое отношение к имеющимся активам и либо начать строительство, либо продать права на участок, либо готовиться к защите своих прав в случае претензий со стороны контролирующих органов.

Разъяснение порядка осуществления кадастровых работ в отношении земельных участков

Администрация города Нижний Тагил в соответствии с поручением Правительства Свердловской области информирует о порядке осуществления кадастровых работ в отношении земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц

Кадастровые работы выполняются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (объектов недвижимости), подлежащих государственному кадастровому учету.

Кадастровые работы проводятся исключительно кадастровым инженером – членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров на платной основе, на основании договора, заключаемого с заказчиком работ. Стоимость работ определяется договором.

Кадастровый инженер осуществляет подготовку документов, содержащих необходимые сведения для осуществления кадастрового учета:

— в отношении земельного участка изготавливается межевой план;

— в отношении зданий, сооружений, помещений изготавливается технический план.

Кадастровые работы должны проводиться с выездом на место геодезистов, которые с применением соответствующих приборов установят фактические координаты земельного участка на местности, а также установят межевые знаки.

Выбирайте кадастрового инженера, сопоставив предложенные на рынке этих услуг стоимость работ, время выполнения работ и, возможно, отзывы других лиц о качестве работы конкретного кадастрового инженера.

Помните, что необходимость проведения кадастровых работ связана с необходимостью установления границ Вашего земельного участка во избежание возможных споров со смежными землепользователями, а также во избежание привлечения к административной ответственности за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных правоустанавливающих документов. Кроме того, при оформлении сделок с земельными участками, в подавляющем большинстве случаев необходимо, чтобы границы участков были установлены и площадь участка уточнена.

Следует также иметь ввиду, что проведение кадастровых работ сопряжено с проведением процедуры согласования границ как со смежными землепользователями, так и с органом местного самоуправления в части согласования границы с территориями общего пользования, что требует определенного времени, которого, при возникновении совершения сделки с земельным участком, не будет.

Список кадастровых инженеров и организаций, осуществляющих кадастровую деятельность на территории города Нижний Тагил, размещен на стенде в Управлении архитектуры и градостроительства Администрации города, а также на официальном сайте города в разделе Городская среда/ Землепользование.

При выполнении кадастровых работ необходимо обратить внимание:

— на приведение адреса земельного участка в соответствие с установленной структурой, а также приведения к одному адресу земельного участка и расположенного на нем объекта (заявление о присвоении или изменении адреса подается в МКУ «Геоинформационная система» либо любое отделение многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг);

— на необходимость «привязки» объекта к земельному участку (каждый собственник вправе подать заявление в Управление архитектуры и градостроительства для направления в орган регистрации прав – Росреестр, либо самостоятельно обратиться с соответствующим заявлением в Управление Росреестра по Свердловской области через филиалы многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг).

Напоминаем, что орган регистрации прав – Росреестр – проводит работы по исключению из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельных участках, по которым отсутствует информация об их правообладателях, а также о расположенных на них объектах. Перечень таких земельных участков размещен на сайте города в разделе Городская среда/Землепользование/Снятие земельных участков с кадастрового учета

МЕЖВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ

Для проведения кадастровых работ в отношении земельных участков многоквартирных жилых домов за счет бюджета города необходимо представить в Управление архитектуры и градостроительства протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленный в соответствии с требованиями действующего жилищного законодательства, в котором должны быть указаны следующие сведения: адресное описание, кадастровый номер земельного участка, площадь земельного участка, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, фактическая площадь земельного участка под многоквартирным домом, сведения о лице, уполномоченном от имени собственников дома подписывать акт согласования границ.

ОФОРМЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ГАРАЖНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Действующая с 1 марта 2015 года редакция Земельного кодекса РФ не позволяет гаражным кооперативам приобрести земельный участок в аренду в порядке, предусмотренном статьей 39.14 Земельного кодекса РФ, то есть без проведения торгов с предварительным согласованием. Поскольку гаражные боксы находятся в собственности граждан – членов кооператива – только граждане, как собственники гаражных боксов (имеющие документы о праве собственности), вправе оформить земельный участок в собственность либо в аренду без проведения торгов с предварительным согласованием в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.15, 39.17 Земельного кодекса РФ.

Предоставление участка осуществляется с предварительным согласованием. Собственники гаражных боксов подают заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка в Управление архитектуры и градостроительства.

Предоставление муниципальных услуг «Предварительное согласование предоставления земельного участка из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена, из земель, находящихся в собственности муниципального образования» и «Предоставление в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование, аренду земельных участков из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена, из земель, находящихся в собственности муниципального образования, на которых располагаются здания, сооружения, гражданам и юридическим лицам» осуществляется в соответствии с административными регламентами, утвержденными постановлениями Администрации города от 20.10.2016 № 2927-ПА и от 10.11.2016 № 3125-ПА. Регламенты размещены на официальном сайте города ntagil.org в разделе Муниципальные услуги/Землепользование.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса РФ и Приказом Минэкономразвития РФ от 12 января 2015 года №1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка либо к заявлению о предоставлении земельного участка должны быть приложены:

— документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителей на здание, сооружение, если право на такое здание, сооружение не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);

— сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителям;

— схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, выполненная в соответствии с требованиями Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 27 ноября 2014 года № 762 (изготовление схемы не требуется, если земельный участок стоит на кадастровом учете и имеет кадастровый номер).

Если владельцы гаражных боксов – члены кооператива — не имеют свидетельств о праве собственности на гаражные боксы, зарегистрировать право собственности возможно по решению суда о признании права собственности. Для этого каждый, не имеющий документа о праве собственности на гаражный бокс, должен обратиться в суд по месту нахождения имущества с иском о признании права собственности.

На сегодняшний день действующее земельное законодательство позволяет гаражным кооперативам, как юридическим лицам, оформить земельный участок в аренду, только лишь переоформив право постоянного (бессрочного) пользования. В 2001 году был введен в действие Земельный кодекс РФ. Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» было предусмотрено, что гаражные потребительские кооперативы должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками – до 1 марта 2015 года в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса РФ, а после внесения изменений в Земельный кодекс РФ – в порядке, предусмотренном главой V.1 Земельного кодекса РФ. При этом переоформление права постоянного (бессрочного) пользования сроком не ограничено.

Консультации по вопросам оформления прав на земельные участки можно получить в отделе правовых отношений и землепользования управления архитектуры и градостроительства Администрации города по адресу:

г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 36, каб. 9, 10, 11, 12
и ул. Горошникова, 56, каб.201
в приемное время – понедельник с 8.30 до 17.30 (обед с 12.00 до 12.48), вторник с 8.30 до 12.00
либо по телефонам 42-34-26, 41-95-52, 25-78-71.