Покупка нежилого помещения у департамента

Покупка нежилого помещения у департамента

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Юридическое лицо на УСН (налоговая ставка 15%) по договору купли-продажи выкупает у Департамента имущества нежилое помещение в многоэтажном жилом доме, находящееся в аренде у данного юридического лица.
По договору выкуп осуществляется в течение пяти лет с начислением процентов за рассрочку платежа. Право собственности при регистрации устанавливается с ограничением.
Как в бухгалтерском и налоговом учете отразить данное приобретение? Как установить срок амортизации данного помещения?
Можно ли учесть в стоимости объекта проценты, уплачиваемые за рассрочку платежа, а также судебные издержки и расходы на независимую оценку помещения, которые организация понесла при обращении в суд по поводу необоснованной цены помещения, выставленной Департаментом имущества?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Проценты, уплачиваемые за рассрочку платежа, не учитываются в первоначальной стоимости помещения. В целях налогообложения и бухгалтерского учета данные расходы учитываются по самостоятельному основанию.
Расходы на оценку рыночной стоимости приобретаемого помещения и судебные издержки включаются в первоначальную стоимость помещения.
В бухгалтерском учете помещение ставится на учет на дату подписания акта приемки-передачи этого помещения от продавца к покупателю.

Обоснование позиции:

Бухгалтерский учет

Нежилое помещение может учитываться в составе основных средств (ОС), если в отношении этого помещения единовременно выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01 (п. 5 ПБУ 6/01). Для принятия объекта к бухгалтерскому учету в составе ОС не имеют значения ни факт государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, ни его оплата, поскольку соответствующих условий п. 4 ПБУ 6/01 не содержит (смотрите также п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, далее — Методические указания).
В случае, когда происходит приобретение арендованного имущества, которое уже используется в деятельности организации, все условия для принятия объекта к бухгалтерскому учету выполняются в момент подписания акта приема-передачи имущества (абзац 2 п. 5 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).
ОС принимается к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, формируемой из суммы фактических затрат на его приобретение (п.п. 7, 8 ПБУ 6/01). С учетом положений п. 8 ПБУ 6/01 в рассматриваемой ситуации фактическими затратами на приобретение ОС прежде всего будет являться сумма, подлежащая уплате продавцу в соответствии с договором. При этом порядок расчетов (авансом, при приобретении или в рассрочку) между покупателем и продавцом, установленный в договоре купли-продажи, не имеет значения для формирования первоначальной стоимости имущества.
Государственная пошлина, уплачиваемая за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, включается в первоначальную стоимость ОС в случае, если она уплачена не позднее принятия объекта к бухгалтерскому учету. Если же объект принят к учету в составе ОС, а оформление документов на регистрацию права собственности производится в более поздние периоды, включение пошлины в первоначальную стоимость будет противоречить положениям п. 14 ПБУ 6/01. В таком случае расходы на государственную пошлину, по нашему мнению, можно учитывать в составе прочих расходов (п. 7 и п. 12 ПБУ 10/99).
Что же касается расходов на оценку и судебные издержки, понесенные с целью оспаривания рыночной стоимости приобретаемого объекта, то, по нашему мнению, отнести их к общехозяйственным нельзя, так как эти расходы непосредственным образом связаны с приобретением данного конкретного объекта недвижимости на основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Полагаем, что эти расходы должны включаться в первоначальную стоимость объекта, как иные расходы, связанные с приобретением помещения (п. 8 ПБУ 6/01).
Поскольку приобретаемое помещение уже используется в деятельности покупателя (арендуется), следовательно, длительной подготовки к использованию (более 12 месяцев) этого помещения не требуется. Поэтому помещение не является инвестиционным активом в целях п. 7 ПБУ 15/2008. В связи с этим расходы на уплату процентов по коммерческому кредиту признаются прочими расходами и отражаются в бухгалтерском учете в том отчетном периоде, к которому они относятся (п.п. 1, 6, 7 ПБУ 15/2008).
Стоимость приобретенного помещения в бухгалтерском учете погашается путем начисления амортизации в течение всего срока полезного использования (СПИ) начиная с месяца, следующего за месяцем начала его эксплуатации (п. 17, п. 18, п. 20, п. 21 ПБУ 6/01).
Порядок определения СПИ для объектов ОС, в том числе бывших в употреблении, установлен п. 20 ПБУ 6/01 (п. 59 Методических указаний). Для целей установления СПИ в бухгалтерском учете организация не обязана (но может) использовать Классификацию ОС. При этом организация вправе самостоятельно определять СПИ, не опираясь ни на какие нормы, а только руководствуясь принципами, установленными в п. 20 ПБУ 6/01 (письмо Минфина России от 27.03.2006 N 03-06-01-04/77).
Вместе с тем СПИ не может устанавливаться произвольно и должен быть обоснован теми или иными показателями, экономическими суждениями, документацией и т.д. Для определения конкретного срока использования объектов ОС в организации может быть создана комиссия по приемке объектов ОС. Такая комиссия должна вынести мотивированное решение об установлении срока полезного использования на помещение, бывшее в эксплуатации. При определении срока полезного использования она вправе, но не обязана:
— руководствоваться Классификацией ОС (ориентироваться на СПИ, установленный для соответствующих зданий);
— учитывать СПИ у предыдущего собственника (по аналогии с п. 7 ст. 258 НК РФ);
— учитывать физическое состояние помещения на момент его приемки к учету и предполагаемые цели его использования.
На основании решения комиссии издается приказ руководителя об установлении срока полезного использования объекта ОС.
Учитывая изложенное, в данном случае операции по приобретению помещения в бухгалтерском учете организации могут отражаться следующим образом:
Дебет 08 Кредит 60 (76)
— учтены расходы на приобретение услуг оценщика и судебные издержки.
На день передачи помещения по акту приема-передачи
Дебет 08 Кредит 60
— отражена стоимость ОС, указанная в договоре с продавцом;
Дебет 01, субсчет «ОС, подлежащие госрегистрации» Кредит 08
— помещение принято в состав ОС на отдельный субсчет (п. 52 Методических указаний).
На день уплаты очередного платежа:
Дебет 60 Кредит 51
— произведен очередной платеж за приобретенное помещение;
Дебет 91 Кредит 67, субсчет «Проценты по коммерческому кредиту»
— начислены проценты за отсрочку платежа в соответствии с условиями договора;
Дебет 67 Кредит 51
— произведена уплата начисленных процентов.
На дату уплаты госпошлины:
Дебет 68 Кредит 51
— оплачена госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости;
Дебет 91 Кредит 68
— затраты по уплате госпошлины включены в состав прочих расходов;
На дату регистрации права собственности на помещение:
— Дебет 01 Кредит 01, субсчет «ОС, подлежащие госрегистрации»
— помещение зачислено в состав собственных ОС.

УСН

Подпункт 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ определяет, что налогоплательщик, применяющий УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», вправе учесть расходы на приобретение, сооружение и изготовление ОС (с учетом положений п. 3 и п. 4 ст. 346.16 НК РФ).
Для целей гл. 26.2 НК РФ в состав ОС включается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Такое имущество должно иметь срок полезного использования более 12 месяцев и первоначальную стоимость более 100 тыс. руб. (п. 4 ст. 346.16, п. 1 ст. 256 НК РФ).
Так как в рассматриваемой ситуации помещение приобретено в периоде применения УСН, то принимать его к учету нужно по первоначальной стоимости, которая определяется в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете (абзац 9 п. 3 ст. 346.16 НК РФ), то есть в соответствии с нормами ПБУ 6/01, ПБУ 15/2008.
По мнению уполномоченных органов, расходы по уплате процентов за предоставление рассрочки по оплате стоимости приобретенного нежилого помещения должны учитываться при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в составе расходов на приобретение ОС в порядке, установленном п. 3 ст. 346.16 НК РФ (письма Минфина России от 30.06.2011 N 03-11-06/2/101, от 02.07.2010 N 03-11-11/182, ФНС России от 06.02.2012 N ЕД-4-3/1818).
Давая такие разъяснения, уполномоченные органы ссылаются на п. 23 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н (далее — Положение N 34н), согласно которому в состав фактически произведенных затрат на приобретение объекта имущества включаются уплачиваемые проценты по предоставленному при приобретении коммерческому кредиту. При этом положения ПБУ 15/2008 имеют приоритет над нормами Положения N 34н, так как ПБУ 15/2008 вступило в силу позже (письмо Минфина России от 23.08.2001 N 16-00-12/15).
Так как в рассматриваемой ситуации приобретаемое помещение инвестиционным активом не является, то, по нашему мнению, уплачиваемые проценты необходимо учитывать на основании пп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ в порядке, предусмотренном ст. 269 НК РФ (абзац 2 п. 2 ст. 346.16 НК РФ), на момент их оплаты (пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Обратите внимание, что с 01.01.2015 расходы в виде процентов в целях налогообложения не нормируются, за исключением контролируемых сделок.
В целях налогообложения расходы на приобретение помещения, являющегося объектом ОС, используемым в предпринимательской деятельности, учитываются:
а) с момента подачи документов на регистрацию права собственности (абзац 12 п. 3 ст. 346.16 НК РФ);
б) с момента ввода в эксплуатацию (пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ, письмо Минфина России от 29.03.2017 N 03-11-06/2/18372 и др.);
в) после оплаты расходов в размере уплаченных сумм (абзац 1 п. 2, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ);
г) равными долями в отчетных периодах в течение налогового периода — календарного года (абзац 8 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Таким образом, если помещение получено от продавца по акту приемки-передачи и введено в эксплуатацию, по нему поданы документы на регистрацию прав собственности, но не произведена оплата, то расходы в данном отчетном периоде не учитываются в целях налогообложения.
Если часть стоимости помещения оплачена в 1 квартале 2018 г., то уплаченная сумма должна учитываться равными долями по итогам первого квартала, полугодия, девяти месяцев и календарного года (2018 г.).
Если последующая часть оплаты стоимости ОС производится во 2 квартале этого года, то расходы принимаются равными долями по итогам полугодия, девяти месяцев и календарного года. Уплаченная сумма в 3 квартале учитывается по итогам девяти месяцев и календарного года, а уплаченный платеж в 4 квартале полностью включается в состав расходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН по итогам налогового периода (2018 г.) (письмо ФНС России от 06.02.2012 N ЕД-4-3/1818).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Расходы в виде процентов при УСН;
— Энциклопедия решений. Срок полезного использования основных средств для целей бухгалтерского учета;
— Энциклопедия решений. Расходы в виде стоимости основных средств, приобретенных в периоде применения УСН;
— Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет платежей, связанных с кадастровым учетом, оценкой и регистрацией прав на недвижимость.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

9 ноября 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Нюансы выкупа помещений у города Москвы

Коротко о том, какие есть преимущества, если вы реализуете выкуп помещения у города Москвы

Для многих представителей малого и среднего бизнеса, осуществляющих предпринимательскую деятельность в Столице, выкуп арендуемого помещения у города Москвы в настоящий момент является актуальным вопросом.

Выкуп нежилых помещений малым и средним бизнесом предполагает переход объекта коммерческой недвижимости (офисного, складского, производственного и прочих помещений) из собственности города Москвы в собственность предпринимателя, который арендует эту недвижимость. Таким образом, вы, будучи предпринимателем и приобретя нежилое помещение у города Москвы, становитесь полноправным его собственником и вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе можете его продать, заложить, подарить и так далее.

При этом покупка недвижимости происходит в виде так называемой льготной приватизации, предусмотренной на законодательном уровне, в частности Федеральным законом № 159-ФЗ от 28 июля 2008 года. Так, льготный выкуп помещений малым бизнесом дает предпринимателю возможность покупки недвижимости по рыночной стоимости, без уплаты НДС, в рассрочку на пять лет и без участия в аукционах.

С чего начать и куда обращаться, если вы решили совершить выкуп помещения у города Москвы?

Для начала субъект малого или среднего бизнеса должен подать запрос о льготной приватизации арендуемых им помещений в Департамент городского имущества города Москвы. В течение месяца ДГИ назначит и проведет оценку, необходимую для определения стоимости арендуемого имущества в целях дальнейшей его продажи. Далее арендатор получит проект договора купли-продажи недвижимости с ценой покупаемого объекта. И, наконец, в случае согласия бизнесмена с предложенной стоимостью выкупа нежилых помещений, осуществляется подписание и регистрация договора купли-продажи в Росреестре, после чего недвижимость переходит в собственность предпринимателя, то есть ее бывшего арендатора.

При несогласии предпринимателя с выкупной ценой арендуемых помещений, он вправе согласовать проект договора купли-продажи нежилых помещений с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта недвижимости. В протоколе разногласий к договору купли-продажи он должен указать свою стоимость выкупаемого объекта на основании отчета об оценки недвижимого имущества. В случае не урегулирования вопроса о стоимости выкупаемой недвижимости в досудебном порядке, его придется урегулировать в Арбитражном суде города Москвы.

Условия для подачи запроса на осуществление права на выкуп помещения у города Москвы

Существует ряд требований к потенциальным участникам льготной приватизации арендуемых у ДГИ нежилых помещений, которые закреплены в 159-ФЗ и должны быть соблюдены, к примеру:

• Выкуп помещений, арендуемых субъектами малого бизнеса возможен прямыми арендаторами, то есть субъектами малого и среднего бизнеса, которыми был заключен с ДГИ договор об аренде имущества города Москвы;
• Выкуп нежилого помещения из аренды у города Москвы производится при отсутствии задолженности по арендной плате, если есть долг по аренде, будет отказ в реализации права на льготный выкуп помещений малым бизнесом;
• Выкуп нежилого помещения у города Москвы возможен, если недвижимость находилась в аренде на протяжении не менее двух и более лет на дату подачи запроса на льготный выкуп и продолжает арендоваться.

Реализовать выкуп арендуемого помещения у города Москвы можно при содействии нашей компании, по этой ссылке вы найдете информацию о порядке оказания услуг и их стоимости.

Уточнить любые подробности, связанные с порядком оказания услуг и их стоимостью, вы также можете позвонив по телефону: +7 (495) 410-47-74 или заполнив форму, расположенную на странице контакты.

АРЕНДА И ВЫКУП ПОМЕЩЕНИЙ У ДЕПАРТАМЕНТА ИМУЩЕСТВА МОСКВЫ

Услуги по аренде и выкупу помещений у Департамента имущества Москвы включают:

Аренда у Департамента имущества города Москвы — один из наиболее выгодных вариантов получить помещение для ведения бизнеса. Основное преимущество — возможность сэкономить. Как правило, арендная плата оказывается ниже, чем среднерыночная, а многие бизнесмены кроме того могут принять участие в государственной программе поддержки предпринимателей и получить дополнительные льготы. Еще один плюс — в возможности последующего выкупа помещения у Департамента имущества Москвы при соблюдении ряда условий по Закону № 159-ФЗ.

ОСОБЕННОСТИ ПРОЦЕДУРЫ АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЙ У ДГИ

Предпринимателей, заинтересованных в аренде помещения у Департамента имущества Москвы, намного больше, чем свободных площадей. Чтобы распределить их, проводится аукцион, в котором могут принять участие все заинтересованные в аренде бизнесмены. Торги представляют собой процедуру выставления ставок. Выигрывает участник, который предложит наибольшую арендную плату. Если кроме вас претендентов нет, то вы автоматически можете оформить договор аренды. Как правило, они заключаются на большой срок. Однако чтобы найти интересный вариант, нужно постоянно следить за предложениями, размещаемыми на специализированных сайтах, а после правильно оформить все документы на помещение.

Чтобы принять участие в торгах, необходимо подготовить пакет документов. Всего одна ошибка в заявлении или оформлении бумаг — и вы не будете допущены к участию в аукционе, а интересующее вас помещение будет отдано другому лицу. Заручившись помощью юристов RFI consult, вы сможете заключить договор долгосрочной аренды с гарантией и напрямую от собственника. Наши услуги включают:

• Подбор недвижимости, подходящей под ваши требования.
• Экспертиза недвижимости, определение рыночной стоимости, рекомендации относительно целесообразности аренды.
• Сбор и подача документов, необходимых для участия в торгах.
• Участие в аукционе от вашего имени.
• Заключение договора аренды.
• Оценка арендной ставки.
• Передача документов на помещение, протокола и других бумаг.

ПРОГРАММЫ ПО АРЕНДЕ ПОМЕЩЕНИЙ ДЕПАРТАМЕНТА ИМУЩЕСТВА МОСКВЫ

На сегодняшний день можно воспользоваться несколькими программами. Самыми популярными являются Аренда нежилых помещений, Доктор рядом и Аренда для дошкольных образовательных учреждений. Их особенности собраны в таблице:

Компания RFI consult поможет правильно подготовить заявку и выиграть тендер по любой из этих программ. У нас за плечами множество побед – многие наши клиенты смогли с нашей помощью стать арендаторами помещения департамента имущества Москвы на льготных условиях.

УСЛОВИЯ АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЙ

Для того чтобы воспользоваться любой из данных программ и арендовать помещения департамента имущества Москвы, необходимо выполнить следующие действия:

1. На сайте tender.mos.ru ознакомиться с помещениями, выставленными на торг, и выбрать подходящее для своих целей.
2. Если нужно вживую увидеть помещение, заполнить заявку на осмотр на сайте investmoscow.ru.
3. Заполнить и подать заявку на участие в тендере.
4. Оплатить задаток и представить платежный документ с отметкой банка о платеже.
5. Юридические лица предъявляют оригинал или заверенную нотариусом выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, а также выписку уполномоченного органа юр. лица о том, что он одобряет совершение сделки.
6. Индивидуальным предпринимателям необходимо предоставить оригинал или заверенную копию выписки из Единого государственного реестра ИП.
7. Физическим лицам нужно подготовить копию удостоверения личности.
8. Принять участие в аукционе.

ПОЧЕМУ МОГУТ ОТКАЗАТЬ В ПРЕДОСТАВЛЕНИИ АРЕНДЫ?

• Претендент представил не полный пакет документов.
• Имеется решение о ликвидации или приостановлении деятельности заявителя.
• Не внесен задаток.
• Не выполнены требования оформления аукционной документации.

Чтобы этого не произошло, обратитесь в компанию RFI consult. Мы обеспечим успешное участие в аукционе по аренде помещений департамента имущества Москвы!

ВЫКУП ПОМЕЩЕНИЙ У ДЕПАРТАМЕНТА ИМУЩЕСТВА МОСКВЫ

Спустя два года после заключения договора аренды компании по Федеральному закону № 159-ФЗ от 22 июля 2008 г. имеют право на выкуп нежилых помещений у города. Эта процедура еще более сложная, чем участие в торгах: чтобы выкуп арендуемого помещения у города был одобрен, придется получить ряд справок, подать пакет документов, получить разрешение на приобретение недвижимости. Юристы RFI consult многократно помогали с выкупом помещений у Департамента имущества Москвы в разных районах и отлично знакомы с процедурой. Сбор и оформление документов будут проведены в короткие сроки, бумаги заполнены корректно. Мы готовы взять на себя ведение сделки вплоть до заключения договора купли-продажи. Наша помощь в выкупе помещений у города Москвы будет неоценимой, ведь вы сможете приобрести недвижимость быстро и по выгодной цене.

В результате вы получите:

• • • Помещение с рассрочкой на 3 года с минимальной процентной ставкой.
    • Возможность не платить 18 % НДС.

УСЛОВИЯ ДЛЯ ВЫКУПА ПОМЕЩЕНИЙ У ГОРОДА

Выкуп помещений у Департамента имущества Москвы будет возможен при соблюдении следующих условий:

• • • Претендент является субъектом малого или среднего бизнеса.
    • Помещение непрерывно арендуется в течение двух и более лет, что подтверждается договором.
    • Отсутствуют задолженности и неустойки.
    • Арендуемое имущество не числится в утвержденном перечне гос.имущества, предназначенного для передачи во владение или пользование предпринимателям.

КАК ДЕЙСТВОВАТЬ, ЧТОБЫ ОФОРМИТЬ ВЫКУП ПОМЕЩЕНИЙ У ГОРОДА МОСКВЫ

Выкуп нежилых помещений у города Москвы производится в следующем порядке:

• • 1. Получение справки об отсутствии задолженности.
    2. Подача документов в ДГИ.
    3. Рассмотрение документов, назначение оценки.
    4. Определение Департаментом цены выкупа помещений у города Москвы и составление договора.
    5. Выкуп имущества с рассрочкой.

Обратите внимание: если вы решите оформить выкуп помещения у Департамента имущества Москвы, то цену на недвижимость будет назначать ДГИ по результатам оценки. Как правило, она оказывается достаточно высокой, однако есть возможность снизить стоимость выкупаемого помещения. Для этого проводится независимая оценка и подается обжалование расчета оценки в суд. В ходе судебного разбирательства судья рассматривает аргументы каждой из сторон. Возможно назначение дополнительной оценки. Свяжитесь с юристами RFI consult и узнайте, сколько вы сможете сэкономить на выкупе помещения у Департамента имущества Москвы!

Обращайтесь в компанию RFI consult — и мы будем сопровождать вас на всех этапах процедуры, начиная от аукциона на право аренды и заканчивая приватизацией объектов нежилого фонда Москвы по ФЗ № 159. С нашей помощью вы сможете быстро и беспроблемно оформить выкуп помещения у Департамента имущества Москвы по цене существенно ниже рыночной. Наши специалисты помогут вас сэкономить на аренде или покупке недвижимости — получите бесплатную консультацию и убедитесь в этом лично!

Выкуп помещения у города

Малый и средний бизнес, арендующий помещения у Департамента городского государственного имущества города Москвы, обладает правом преимущественного выкупа недвижимости. Это право установлено Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Помимо федерального законодательства, правила приватизации и выкуп помещений у города Москвы определяются Законом города Москвы «О приватизации государственного имущества города Москвы» от 17.12.2008 № 66 и административным регламентом от 15.05.2012 № 199-ПП.

Преимущества выкупа нежилых помещений у департамента имущества

Основная привлекательность приобретения помещения у города заключается в низкой стоимости 1 кв. м недвижимости (в среднем выкуп производится по цене от 80 – 200 тыс. рублей за 1 кв. м, что значительно ниже рыночной цены помещений, достигающей 450 тыс. рублей). Еще одно значительное преимущество – покупатель может получить рассрочку по оплате на срок до 5 лет, всего за 2.4% годовых, что гораздо выгоднее банковского кредита (п. 3 ст. 12 Закона от 17.12.2008 № 66).

Другими словами, компания продолжает вести деятельность в помещении, которое уже известно клиентам, контрагентам, отремонтировано и приспособлено для нужд организации. Важно отметить, что компания становится полноправным владельцем и собственником коммерческой недвижимости с момента государственной регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Москве. Единственное условие – во исполнение условий договора ежемесячно платить выкупные суммы, размер которых иногда сопоставим с арендной платой.

Кто может выкупить помещение города

На основании ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ покупателями государственного и муниципального имущества могут быть субъекты малого и среднего предпринимательства, потребительские кооперативы, крестьянско-фермерские хозяйства, индивидуальные предприниматели. Договор выкупа любого нежилого помещения с фирмой, обладающей правом аренды, от имени города заключается Департаментом городского имущества.

ВАЖНО! Круг лиц, имеющих право выкупа арендуемого имущества, весьма ограничен, поэтому для исключения риска признания впоследствии сделки ничтожной, необходимо доказать, что покупатель является субъектом малого или среднего предпринимательства (п. 4 ст. 5 ФЗ № 159-ФЗ).

Условия выкупа нежилых помещений

Выкуп помещения у ДГИ возможен при соблюдении условий, установленных законодателем и в отношении покупателя, и в отношении недвижимости. Помещение не должно быть включено в перечень госимущества, предназначенного для передачи в пользование или владение предпринимателям. Кроме того, покупатель должен непрерывно, в течение не менее 2-х лет арендовать выкупаемое помещение у ДГИ. Договор аренды должен пройти госрегистрацию, обязательства арендатора по уплате арендной платы, пени или иных неустоек по обязательству исполнены в полном объеме.

Основные трудности при заключении договора выкупа с ДГИ Москвы

Несмотря на подробно прописанные регламенты, выкуп нежилого помещения у Департамента имущества в Москве зачастую не так прост как может показаться на первый взгляд. Учитывая противодействие и бюрократизацию, добиться заключения договора без привлечения квалифицированных юристов, специализирующихся в этой отрасли права не всегда возможно. Перечислим некоторые нарушения, с которыми часто сталкиваются юридические лица и предприниматели, желающие провести выкуп арендуемого помещения.

1. Проблемы с кадастровыми данными выкупаемого имущества. К ним можно отнести несогласованность перепланировки и переустройства, несовпадение данных в БТИ, Росреестре и Кадастровой палате, отсутствие постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.
2. Установление заведомо повышенной цены имущества при заключении договора выкупа арендуемого помещения с ДГИ города Москвы.
3. Намеренное затягивание сроков заключения договора, незаконные «приостановки».

Это далеко не полный список нарушений, с которыми приходится сталкиваться предпринимателям и организациям, желающим добиться выкупа арендованного нежилого помещения у Москвы по правилам ФЗ № 159-ФЗ.

НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ! В некоторых случаях юристам компании «Мосты» в судебном порядке удавалось снизить выкупную цену права аренды нежилого помещения с фирмой до 50 % от цены предлагаемой Департаментом городского имущества. Это стало возможным благодаря слаженной работе наших сотрудников, отличным практическим знаниям материального и процессуального права и многолетнему опыту.

Из опыта специалистов юридической компании «Мосты», обращение в суд – зачастую единственный способ защитить свои права и добиться соблюдения законодательства. Кроме этого, при заключении договора дополнительные сложности создает незнание предпринимателями административных регламентов, НПА, законов, установленных Правительством Москвы, Департаментом городского имущества, Департаментом конкурентной политики города Москвы, Комитетом по архитектуре и градостроительству, Департаментом Культурного наследия города Москвы и другими государственными органами.

Юридическая помощь, оказываемая компанией «Мосты» для организаций и предпринимателей

Квалифицированные юристы компании «Мосты» готовы оказать консультативную помощь, а также представлять ваши интересы на всех этапах заключения договора купли-продажи. К вашим услугам лучшие практикующие юристы компании, которые специализируются на отрасли права, связанной с сопровождением сделок с недвижимым имуществом, регистрацией прав на землю, аудитом строительных проектов.

Мы неоднократно участвовали в судебных процессах и получали положительные решения для своих клиентов, готовых отстаивать свои права. Перечень услуг, которые предлагаются специалистами юридической фирмы «Мосты» в этой отрасли права:

1. правовой анализ всех имеющихся документов на недвижимость и определение перспектив разрешения дела, при необходимости сбор недостающих документов или регистрация договора аренды/купли-продажи в Росреестре;
2. оспаривание рыночной стоимости городских помещений, выкупаемых в рамках ФЗ № 159-ФЗ;
3. понуждение Департамента городского имущества к заключению договора при нарушении сроков и намеренном затягивании процесса.

Сотрудничая с юридической компанией «Мосты», вы можете быть уверены в том, что ваши права и законные интересы будут соблюдены с максимальной выгодой для вашего бизнеса. Мы предлагаем высокий правовой уровень специалистов и гарантируем конфиденциальность полученной информации.

Подробнее о выкупе нежилого помещения у ДГИ можно узнать в офисе нашей компании или по круглосуточному телефону +7 (903) 013-44-99. Дело, порученное профессионалам, – мастера боится!

Заполните форму и получите бесплатную 20-минутную консультацию юриста по вашему вопросу.

Мы гарантируем конфиденциальность и неприкосновенность данных.