Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки

Моя квартира не продаётся. Что я делаю не так?

Иллюстратор: Вера Хохлова.

Вы разместили объявление о продаже квартиры. Проходит неделя, месяц, второй. Покупатели приходят, смотрят, задают вопросы и уходят, обещая «подумать». И пропадают. Почему квартира не продаётся? Разбираемся в причинах.

Возможно, вы торопитесь

Приобретение жилья нельзя отнести к эмоциональным покупкам, поэтому, если квартира не продалась за несколько недель, паниковать не стоит. Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется и даже ликвидные объекты могут «зависать». По данным Яндекс.Недвижимости, в 2018 году квартиры продавались в среднем за 8 месяцев. Именно столько висели объявления на сервисе.

Изучите вопрос: почитайте актуальную аналитику, статьи экспертов, чтобы понять текущие сроки продажи. Иногда стоит просто немного подождать.

Завышенная цена

Как правило, именно в ней вся проблема. Некоторые готовы ждать покупателей годами, рассчитывая, что рано или поздно найдётся человек, который будет готов заплатить выше рынка именно за эту квартиру. Это не самая лучшая тактика. Во-первых, желающих выложить побольше денег за что-либо в принципе очень мало. Во-вторых, некоторых может отпугнуть сам факт, что квартира продаётся так долго. Вдруг с ней (или с владельцем) что-то не так?

Проконсультируйтесь с риелторами или самостоятельно проанализируйте объявления других собственников. Нужно учитывать все аспекты: расположение, год постройки и тип дома, этаж, планировку, ремонт. Посмотрите, за сколько продавали или продают квартиры в вашем доме или в соседних, снижали ли хозяева цену и как долго они ждали сделки. Это поможет выставить адекватную, рыночную цену.

Ещё одна проблема — эмоциональное отношение к квартире, к сделанному в ней ремонту. Из-за него хозяевам сложно оценить недвижимость «в рынке». Своя квартира кажется лучше, чем все другие, поэтому стоить она должна, по мнению собственника, дороже. То же самое и с ремонтом: если его делали для себя, кажется, что он идеален, и его стоит заложить в стоимость «по полной». А потенциальным покупателям он может не нравиться: вкусы у всех разные. Чем необычнее отделка, тем меньше шансов угодить новым владельцам. Понимание дорогого ремонта может отличаться: что для одного роскошный евроремонт, для другого — бюджетная «косметика».

Иногда владельцы закладывают в цену квартиры полную стоимость ремонта. Это неправильно. Особенно если ремонт был сделан несколько лет назад и уже потерял свежесть и актуальность. Ценятся только относительно новые дизайнерские ремонты. Всё остальное каждый год будет терять в стоимости.

Квартира плохо выглядит в объявлении

Квартиру продаёт объявление и в первую очередь хорошие фото. Они должны быть чёткими, светлыми, показывать каждое помещение с разных ракурсов. Согласно опросу Яндекс.Недвижимости, 87% пользователей готовы позвонить по объявлению и посмотреть квартиру, даже если она дороже, чем они рассчитывали, но очень понравилась им по фото. Поэтому так важно подготовить квартиру к съёмкам и сделать хорошие снимки. Возможно, даже нанять фотографа.

Перед фотосессией нужно сделать уборку, спрятать все личные вещи и вынести громоздкую мебель. В идеале квартира должна выглядеть как гостиничный номер — максимально безлико. Так потенциальным покупателям проще представить свою жизнь в ней (среди чужих вещей это сделать сложнее). Хорошие фото могут увеличить количество звонков по объявлению до 30%! Важно и описание в объявлении: в нём должна быть полная информация об объекте и всех его достоинствах. Подробнее о том, как написать хорошее объявление, читайте в нашей статье.

У квартиры есть нюансы

Есть целый перечень характеристик, которые большинство покупателей рассматривают как недостатки. Часть из них может быть некритична или их легко исправить, а с другими нужно просто смириться и, скорее всего, снизить цену. Посмотрите, нет ли у вашей квартиры этих «особенностей».

Что можно исправить или по-другому преподнести:

• Последний этаж. Покупатели боятся протечек крыши и шума, поэтому, если в доме есть технический этаж, обязательно напишите об этом в объявлении.
• Угловая квартира. Это может быть и плюсом. Если в комнате два окна, напишите в объявлении про вид на две стороны и уточните, что зимой в квартире тепло (если это действительно так).
• Старый дом. В объявлении делайте упор на высокие потолки. Если в доме был капитальный ремонт, обязательно напишите об этом.
• Расположение. Продаёте квартиру в доме, который находится далеко от остановок общественного транспорта? При наличии машины это не такая уж большая проблема. Делайте упор на развитую инфраструктуру района и его достоинства.

А за такие недостатки покупатели, скорее всего, будут просить скидку:

• первый этаж;
• мало света;
• окна на шумную улицу;
• плохая планировка: маленькая кухня, узкий длинный коридор, проходные комнаты, помещения неправильной формы;
• в доме нет лифта;
• в ближайшие годы в районе будет большая стройка.

Все эти особенности нужно учитывать при оценке квартиры, быть готовым к вопросам от покупателей и к торгу.

Сложности с документами

Квартиры с обременениями и прочими обстоятельствами продавать труднее. Необходимость оформлять дополнительные документы тоже отпугивает покупателей. Например:

• Квартира в ипотеке, то есть находится в залоге у банка. Продать её допустимо только при участии организации, выдавшей кредит, что сложнее обычной сделки, поэтому на такую квартиру могут попросить скидку.
• Квартира недавно в собственности (меньше 1 года, например) — покупатели опасаются, нет ли тут каких-то мошеннических схем.
• Квартира получена по договору ренты. Технически собственником является плательщик ренты, но её получатель, скорее всего, имеет право пожизненного проживания в квартире. Теоретически договор ренты можно переоформить, но на практике желающих сделать это найти почти невозможно — слишком сложно и потенциально опасно.
• Квартира получена в наследство. Покупатели беспокоятся о том, что могут быть наследники, о которых продавец умалчивает или не знает. Если есть письменные отказы от наследства, обязательно их предъявляйте. Обычно квартиры, унаследованные меньше года назад, продаются на 10% дешевле их рыночной стоимости. «Свежее» наследство пугает. Хотя вокруг него больше мифов, чем правды. Если вы не готовы делать скидку, придётся подождать и продать квартиру позднее.
• Неузаконенная перепланировка, особенно если покупатели планируют оформлять ипотеку. Для неё нужно предоставить технический паспорт и заключение оценочной экспертизы. Если будут выявлены расхождения, банк откажет в ипотеке. Перед продажей нужно узаконить перепланировку самостоятельно — это сразу повысит шансы на продажу квартиры. Если сделана перепланировка, которую нельзя узаконить (например, в квартире с газовой плитой снесена стена между кухней и комнатой), то продать её можно только с большой скидкой (или очень невнимательному покупателю). За такие переделки государство вправе и отобрать квартиру.
• В числе собственников — несовершеннолетние дети. После продажи квартиры они должны получить доли в новой недвижимости. Для регистрации такой сделки потребуются документы, подтверждающие, что детям будут выделены доли в другой квартире, и разрешение от органов опеки на сделку. Покупатели не хотят ждать, пока вы соберёте все разрешения, найдёте новую квартиру, выпишитесь, поэтому нужно постараться получить все документы как можно раньше. Но эта ситуация не самая сложная: намного хуже, если квартира куплена на маткапитал, а детям доли в ней так и не выделили. Продажу такой квартиры вообще могут признать незаконной.

Каждая из перечисленных проблем решаема и не остановит покупателя, если квартира ему понравится. Поэтому нужно ждать такого клиента и собирать все необходимые для сделки документы. Иногда весомым аргументом в подобных ситуациях становится снижение цены.

Нужно что-то менять

Все документы в порядке, цена адекватная, квартира без очевидных недостатков, но она не продаётся! Значит, нужно искать проблему в другом месте.

Ремонт, а точнее, его отсутствие. Если квартира выглядит «потрёпанно», покупатели это отмечают подсознательно. Сделайте недорогой косметический ремонт, чтобы квартира смотрелась свежей и аккуратной. Это чисто эмоциональный «плюсик» к продаже, но он работает.

Неубранная квартира с большим количеством вещей. Портит впечатление даже при объективно хороших характеристиках. Подготовьте квартиру к просмотрам: избавьтесь от ненужного хлама, спрячьте личные вещи, сделайте уборку, в том числе в подъезде. Иногда нужно пойти на маленькие хитрости: ввернуть лампочки поярче, сварить перед показом кофе для приятного аромата.

Неправильное поведение на просмотрах. Потенциальные покупатели не всегда приятны и тактичны. Нужно постараться не реагировать эмоционально на их замечания и даже критику. А иногда и сами продавцы бывают излишне настойчивы и навязчивы, чем отпугивают покупателей. Подумайте, достаточно ли спокойно и благожелательно вы ведёте себя? Для разных покупателей будут разные сценарии показа квартиры и рассказа о ней. Семье с ребёнком важно наличие детской площадки и садика рядом, а молодому холостяку — фитнес-клуба и парковки во дворе. В зависимости от ожиданий потенциальных покупателей (о которых можно спросить у них в начале просмотра) и нужно строить рассказ о квартире.

Живущие в квартире арендаторы. Они могут намеренно портить впечатление о квартире (чтобы не пришлось съезжать). Квартиросъёмщиков лучше выселить или присутствовать на показах лично.

Заключение

Продать можно любую квартиру, но вот как быстро и за какую цену — это вопрос.

Не получается продать квартиру самостоятельно — наймите риелтора, особенно при сложных сделках с обременениями. Квалифицированный специалист скажет, из-за чего объект не продаётся, даст советы, поможет правильно оформить все документы и возьмёт на себя общение с покупателями.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть?

Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи?

Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

Глас закона

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

• ст. 25, 26 ЖК РФ;
• СанПиН;
• СНиП;
• ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой?

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Продажа без разрешения

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

• перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
• перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
• разборка антресолей;
• замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
• косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

• расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
• объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
• пробивок дополнительных окон, дверей;
• разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
• перестановки газовых приборов и оборудования;
• объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Возможные сложности

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

• есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
• в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
• покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
• акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
• покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: