Как продать квартиру по доверенности пошаговая инструкция

Разрешена ли продажа квартиры по доверенности и как правильно оформить документ?

Если владелец жилой площади не может заниматься процедурой купли-продажи лично, то он имеет право доверить процесс иному физическому лицу.

Чтобы подтвердить полномочия, требуется оформить некоторые документы.

Основная бумага, которая должна быть оформлена в данном случае – это доверенность.

Итак, рассмотрим процесс реализации жилой площади по доверительному документу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Как продать недвижимость: правовые основания

Можно ли продать квартиру другому лицу от имени собственника без его личного присутствия и как это сделать?

Законодательство РФ не накладывает запрет на проведение операций с объектами недвижимого имущества через доверенных лиц. Зачастую собственник не может присутствовать на сделке по продаже своего жилья. В большинстве случаев причиной для передачи полномочий является серьезное заболевание или пребывание в другом регионе страны.

Доверенностью называется письменный документ, согласно которому одно лицо передает право на совершение определенных действий другому физическому лицу. Этот момент регламентируется статьей 185 ГК РФ.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Риски

Продавца

  1. Представитель может забрать деньги и просто исчезнуть. Такое действие возможно даже в том случае, если деньги будут передаваться через финансовую организацию (услуга по предоставлению банковской ячейки). Если согласно доверенности полномочия на получение денег будут присутствовать, то у работников банка не возникнет никаких подозрений.

По этой причине нельзя прописывать в доверенности возможность получения денег доверенным. Продавец не должен давать разрешение доверенному лицу на получение денежных средств после реализации квартиры. В доверительный документ необходимо занести лишь действия, связанные с документальным оформлением сделки. Это позволит избежать непредвиденных неприятностей.

  • Доверенное лицо имеет психические отклонения, которые с виду незаметны.
  • Доверенное лицо является мошенником.
  • Некоторые собственники жилья даже не в курсе, что их недвижимость выставлена на продажу. Такое может произойти, если доверенность является поддельной.
  • Покупателя

    Для покупателя тоже существуют определенные риски. К ним можно отнести следующие ситуации:

      В любое время доверительный документ может быть отменен, а сделка приостановлена. Особенно опасно, когда отмена происходит после перевода денежных средств. Чтобы избежать подобных проблем, эксперты рекомендуют производить расчеты через финансовые организации, используя банковские ячейки.

    В этом случае доверенный не сможет получить средства до тех пор, пока покупатель не станет полноценным собственником приобретаемого жилья (документально).
    Если доверитель умрет или его признают недееспособным, то действие доверенности прекратится. В подобных ситуациях недействительным становится не только доверительный документ, но и все соглашения, которые были заключены доверенным. После смерти доверителя его родные вправе обратиться с исковым заявлением в судебный орган для возвращения квартиры умершему родственнику, чтобы получить наследство.

    Пожилых людей часто признают недееспособными, поэтому заключать договор с ними нужно предельно осторожно. Ведь даже работники нотариата не могут определить, является ли продавец дееспособным. Это способны выявить и подтвердить только врачи.

  • Пропажа физического лица, который передавал полномочия третьим лицам на проведение сделки, так же является серьезным риском для покупателя. Ведь сделка в таком случае будет отменена. Отмена будет длиться до того момента, пока доверитель не будет найден или его признают без вести отсутствующим. Подобные процедуры выполняются судебными органами.
  • Доверенность является поддельной.
  • Предлагаем посмотреть видео о том, чем рискует покупатель в случае покупки квартиры по доверенности:

    Как избежать?

    • Чтобы избежать неприятностей, эксперты рекомендуют убедиться в том, что доверитель, особенно если им является пожилой человек, не умер с момента выдачи документа. Уход из жизни является основанием для прекращения действия доверенности. При этом проведенная сделка является недействительной.
    • Настоятельно рекомендуется включить в доверительное распоряжение данные о том, что документ должен быть удостоверен в нотариальной конторе до заключения сторонами договора купли-продажи.
    • Все условия и полномочия доверенного лица должны быть изложены в документе конкретно и подробно. Должен быть установлен срок действия доверенности. Стоит отметить, что этот период не может превышать трёх лет с момента вступления доверенности в законную юридическую силу.
    • Доверительный документ можно оформить с правом передоверения. Это значит, что доверенное лицо сможет передать свои полномочия другому лицу, если возникнут непредвиденные ситуации.

    Пошаговая инструкция реализации

    С чего начать?

    Начать необходимо с оформления доверенности. Если продавец будет полностью отсутствовать, то следует составить генеральную доверенность. Именно этот документ позволит представителю полноценно выполнить сделку. Доверенность изготовляется и подписывается в нотариате. При этом присутствие доверенного лица необязательно.

    Доверительное распоряжение формируют на специальном бланке. Документ включает в себя следующие данные:

    1. дату формирования и место;
    2. персональную информацию обеих сторон;
    3. список полномочий, которые вправе совершать представитель от имени владельца имущества;
    4. сведения о жилом объекте, который реализуется;
    5. срок действия доверенности;
    6. подпись доверителя.
    • Скачать бланк доверенности на продажу квартиры
    • Скачать образец доверенности на продажу квартиры

    Существует несколько видов доверенностей, по которым можно осуществлять сделки по продаже имущества. Собственник вправе самостоятельно выбрать, какой вид доверительного документа ему оформить, а также какие полномочия включить в доверенность. Если из доверенности исключено право на получение денег с продажи жилой площади доверенным лицом, то собственник должен лично присутствовать на сделке на момент передачи денежных средств.

    Какие нужны документы?

    Для оформления доверительной бумаги

    Потребуется паспорт доверенного лица и самого продавца, а также документы на недвижимость.

    Что надо для проведения сделки?

    Потребуется:

    • общегражданский паспорт доверенного лица;
    • копии паспорта собственника жилплощади;
    • выписка из ЕГРН;
    • свидетельство о праве собственности на жилой объект;
    • кадастровый паспорт;
    • документ, подтверждающий отсутствие долга за коммунальные услуги;
    • бумаги, удостоверяющие отсутствие обременений.

    Если продавец находится в официальном браке необходимо получить одобрение сделки от второго супруга. Документ формируется в письменном виде и прикрепляется к общему пакету бумаг.

    Порядок действий

    Сделка проходит в несколько последовательных этапов:

    1. продавец подготавливает доверенность и иные бумаги;
    2. представитель демонстрирует помещение покупателю;
    3. составляется и подписывается договор купли-продажи;
    4. осуществляется перевод денежных средств.

    Прочие нюансы и особенности процедуры

    Договор купли-продажи с участием законного представителя не имеет особых отличий от стандартного соглашения. Дополнительно в документе прописывается, что проведением сделки будет заниматься доверенное лицо.

    Если квартира куплена в ипотеку, то продать ее можно только с согласия кредитора. В этом случае требуется два вида соглашения – основной и предварительный. Второй вид договора заключается между доверенным лицом и покупателем, а затем направляется в банк.

    При реализации недвижимости, взятой в ипотеку, доверенность составляется немного иначе. В тексте должны быть следующие пункты:

    • полномочия доверенного обращаться в учреждение банка от лица заемщика;
    • полномочия на подписание соглашений о применении банковской ячейки;
    • полномочие передачи кредитору личных данных о доверителе.

    В каких случаях можно оспорить?

    Сделка может быть признана недействительной в следующих случаях:

    1. Если доверенное лицо является недееспособным.
    2. Когда доверенность отозвана или просрочена.
    3. Доверительное распоряжение является недействительным в связи с отсутствием подписи или удостоверения нотариусом.

    Подводя итоги, отметим, что согласно действующему законодательству продавать квартиру по доверенности не запрещено. Однако такая сделка имеет некоторые риски как для покупателя, так и для продавца.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Продажа квартиры по доверенности

    Сделки купли-продажи с недвижимостью можно заключать и без присутствия продавца или покупателя. Их могут представлять доверенные лица. Но такая доверенность должна быть оформлена официально и заверена нотариусом.

    Читать еще:  Можно ли продать квартиру если получаешь субсидию

    Можно ли продать квартиру по доверенности?

    Законодательство РФ разрешает продажу квартиры по доверенности. Чаще всего для передачи таких полномочий доверенному лицу есть объективные причины – болезнь или проживание в другой стране или в отдалённом регионе РФ.

    Тем не менее, большинство людей старается заниматься продажей квартиры самостоятельно. Это связано с тем, что участие доверенного лица существенно повышает риски для продавца. Увеличиваются риски и для покупателя, в связи с чем его будет нелегко найти для такой квартиры.

    Риски продавца и покупателя

    Любая сделка купли-продажи рискованна. Но продажа по доверенности повышает риски ещё больше. Главная опасность для продавца касается возможности доверительной перепродажи квартиры. Для защиты от этого не нужно одновременно выдавать доверенность на подписание договора купли-продажи и получение денег за квартиру. Иначе доверенное лицо может скрыться с деньгами.

    Чтобы работники банка не выдали ему деньги из ячейки, нужно в доверенности указать, что прав получения денег у этого человека нет.

    Покупатель рискует из-за возможности отмены доверенности в процессе заключения сделки. В частности, после передачи денег. Защитить себя от этого можно передавая деньги только через банковскую ячейку. В таком случае продавец (или его доверенное лицо) получит деньги лишь после оформления прав собственности на квартиру её покупателем.

    Ещё одна опасность – если доверитель умрёт во время заключения сделки, то доверенность теряет силу. В таком случае все заключённые по ней договора также становятся недействительными. То же самое происходит и если доверитель будет признан недееспособным перед заключением сделки. Покупатель квартиры об этом может не знать, так как ведёт дела только с доверенным лицом.

    После смерти продавца его родственники могут попытаться вернуть квартиру через суд. Что касается признания недееспособным, то сделать это может лишь врач. Соответственно, даже нотариус не может однозначно сказать, что перед ним дееспособный человек. По этой причине нужно быть особенно осторожным при заключении сделок с пожилыми людьми.

    Пропажа доверителя также угрожает покупателю квартиры при оформлении сделки с доверенным лицом. Дело в том, что после исчезновения доверителя действие доверенности также приостанавливается, пока продавец не будет найден, либо признан судом, пропавшим без вести. Но во втором случае судебное разбирательство будет длиться очень долго.

    Продажа квартиры по доверенности, кроме всего прочего, является удобной схемой мошенничества. Преступники часто выбирают пожилых и одиноких людей для использования такой схемы. Её цель – завладеть их деньгами.

    Из описанного понятно, что риски покупателя особенно высоки при сделках, в которых продавца представляет доверенное лицо.

    Как продать квартиру по доверенности: пошаговая инструкция

    Отличие такой продажи от сделки с участием продавца заключается только в оформлении доверенности. Нужно определиться с полномочиями, которыми будет наделено доверенное лицо. Если собственник квартиры вообще не будет участвовать в её продаже, то необходимо оформить генеральную доверенность. Она даёт право проведения сделки купли-продажи от начала до конца, в том числе и право получать деньги за квартиру у её покупателя.

    Оформить доверенность можно у любого нотариуса и даже без присутствия самого доверенного лица. Присутствие доверителя обязательно.

    Оформляется этот документ на специальном бланке, в котором указывают:

    • Место и дату составления. Без даты доверенность будет недействительна.
    • Личные данные доверителя и доверенного лица.
    • Полномочия, которые даёт собственник квартиры.
    • Информация о продаваемой квартире.
    • Срок действия. Если он неуказан, то доверенность будет действительная в течение года.
    • Подпись доверителя.

    Дополнительно можно указать имеет ли доверенное лицо возможность передоверить свои права. Полезно указывать стоимость квартиры и иные условия её продажи, чтобы доверенное лицо действовало в установленных рамках.

    Вместе с доверенностью собственник квартиры передаёт и документы на недвижимость, которые нужны для её продажи.

    Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

    +7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

    8 (800) 222-76-65
    (бесплатный звонок по России)

    Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

    Какие документы нужны?

    Продажа квартиры по доверенности требует предоставления тех же документов, что и в случае участия собственника в сделке продажи:

    • Паспорт доверенного лица.
    • Доверенность.
    • Копия паспорта продавца.
    • Правоустанавливающие документы на квартиру.
    • Выписка из ЕГРН.
    • Кадастровый паспорт.
    • Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
    • Документ об отсутствии обременений на квартиру.

    Дополнительно продавцу стоит взять справку о своей дееспособности. Такой документ выдаёт психоневрологический диспансер.

    Если квартира является собственностью супругов, то нужно получить согласие второго супруга на продажу. Это согласие должно быть нотариально заверено.

    Что касается документов для оформления самой доверенности, то закон требует предоставить нотариусу только паспорта доверителя и доверенного лица. Но лучше не ограничиваться этими документами, а взять с собой все документы на саму квартиру, потому что её данные, записанные со слов доверителя, могут оказаться неточными, что в будущем сулит ряд проблем.

    Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности

    В договоре нужно указать:

    • Паспортные данные продавца, доверенного лица и покупателя.
    • Данные о квартире.
    • Документы, дающие права собственности на неё продавцу.
    • Стоимость квартиры.
    • Условия продажи.
    • Отсутствие прописанных лиц.
    • Согласие иных собственников, если таковые есть.
    • Отсутствие обременений и долгов.
    • Список прилагаемых документов.
    • Дату и подпись.

    Форма такого договора стандартная, как и для других юридических соглашений.

    Особенности при ипотеке

    Квартиру, за которую ещё не выплачен ипотечный кредит можно продать только с согласия банка. Для этого нужно оформить два договора – предварительный и основной. После оформления предварительного договора купли-продажи его нужно передать в банк. Банк оценит условия продажи, возможность покупателя погасить кредит и примет решение относительно своего согласия на сделку.

    Только после этого можно составлять основной договор.

    Что касается продажи квартиры по доверенности, то в случае ипотеки, в доверенность нужно внести дополнительные полномочия:

    • Право обращения в банк от имени заёмщика.
    • Право подписать аккредитив или использовать банковскую ячейку.
    • Право передать кредитору личные сведения о доверителе.

    Банки неохотно соглашаются на сделки продажи квартиры по доверенности, а если и соглашаются, то только при условии оформления генеральной доверенности.

    Как себя защитить?

    Конечно же, главное в деле оформления доверенности – выбрать в качестве доверенного лица надёжного и проверенного человека.

    Кроме того, юристы дают следующие рекомендации:

    • Если возникает подозрение, что доверенное лицо мошенничает, нужно отзывать доверенность и обращаться в суд для отмены сделок, совершённых с её помощью.
    • Максимально ограничивать полномочия доверенного лица только теми, которые действительно необходимы.
    • Не давать ему право забирать деньги у покупателя.
    • Не доверять посторонним составлять предварительный договор, по которому покупатель передаёт продавцу предоплату.

    Покупателю нужно быть тем более осторожным. Первым делом нужно проверить доверенность, чтобы на документе не было исправлений. Также можно воспользоваться базой данных на сайте ФНС. Там можно проверить реальна ли эта доверенность, или это подделка.

    Если доверитель в преклонном возрасте, стоит убедиться в его дееспособности и в том, что его не обманули.

    Для этого нужно связаться с ним, а если доверенное лицо отказывается предоставить данные доверителя, то лучше не покупать такую квартиру.

    Кто платит налог?

    Продажа квартиры по доверенности является доходом её владельца, то есть продавца. Поэтому он должен заплатить 13% подоходный налог. Доверенное лицо ничего платить не должно, так как денег с продажи оно не получает.

    Читать еще:  Почему риэлтор затягивает продажу квартиры

    Квартиру продают по доверенности

    Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

    Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

    Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры. И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему Откроется в новой вкладке.»>принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е. подписывать Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

    В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на Откроется в новой вкладке.»>«вторичке» и так несет в себе достаточно Откроется в новой вкладке.»>рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

    Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

    Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ). А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана. То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

    Откроется в новой вкладке.»>Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты — Откроется в новой вкладке.»>здесь.

    Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Откроется в новой вкладке.»>Титуле на квартиру или в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

    Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то по закону считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

    Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится Откроется в новой вкладке.»>ничтожной.

    Суд также может Откроется в новой вкладке.»>признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают Откроется в новой вкладке.»>недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

    В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

    Все это дает широкие возможности для = Примеры из практики = «>мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя. Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры. Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

    Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в Откроется в новой вкладке.»>«группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

    И когда этот потерпевший придет в себя ( а мошенника уже и след простыл ), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя ( то бишь – у нас ). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры , будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

    Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через Откроется в новой вкладке.»>нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

    Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск. Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги. Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и Откроется в новой вкладке.»>денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

    Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

    Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

    • во-первых, убедиться в наличии всех Откроется в новой вкладке.»>необходимых реквизитовдоверенности, и проверить срок ее действия;
    • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
    • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей и не отозвана ли она (через сервис Федеральной нотариальной палаты – Откроется в новой вкладке.»>здесь);
    • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

    Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

    Откроется в новой вкладке.»>Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

    Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

    На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
    Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

    Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.

    Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.

    Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?

    Продажа квартиры по доверенности

    Различные жизненные ситуации могут лишить возможности личного участия в продаже собственной квартиры. Тяжелая болезнь, командировка, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и иные случаи являются поводом к составлению доверенности, в соответствии с которой можно передать полномочия по реализации квартиры третьему лицу.

    Читать еще:  Договор купли продажи квартиры аккредитив

    Так называемому, доверенному, можно поручить продажу квартиры от начала и до конца, что чаще всего именуется как генеральная доверенность. Стоит учесть, что в таком случае обязательно нотариальное удостоверение такого документа.

    Оформление доверенности не требует сбора большого количества документов. Сам процесс продажи квартиры не будет отличаться от обычного процесса, за исключением необходимости доверенному лицу предъявлять документ, на основании которого ему передан определенный объем полномочий. В договоре купли-продажи изменения также минимальны и связаны с указанием данных доверенного лица.

    Подоходный налог с прибыли за продажу квартиры уплачивается тем лицом, которому эти денежные средства пойдут в доход, то есть собственнику.

    Доверенное лицо в данном случае денег не получает, поэтому налог не уплачивает.

    Подобный процесс реализации квартиры сопряжен с рядом рисков, которые угрожают как покупателю, так и продавцу. Поэтому всем сторонам сделки необходимо как можно внимательно отнести к составлению и проверке доверенности и самого договора. В противном случае сделка будет признана недействительной (как и любой другой договор).

    Можно ли по доверенности продать квартиру?

    Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) доверенность — это письменное уполномочие, которое выдается одним лицом другому в целях представительства перед третьими лицами. Такой документ конкретизирован как представление интересов перед третьими лицами в целях продажи квартиры.

    Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.

    В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город). В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой. В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.

    Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.

    В тексте доверенности должны быть определены полномочия доверенного лица (функции поверенного). К таковым можно отнести:

    • сбор необходимых для продажи документов, справок, выписок;
    • осуществление продажи квартиры;
    • подписание договора купли-продажи;
    • получение денежных средств за продажу имущества;
    • сдача и (или) получение документов в соответствующих государственных органах.

    Также желательно указать предоставляется ли поверенному право передоверия, то есть право передать полномочия (полученные по доверенности) другому лицу.

    Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе.

    Как продать квартиру по доверенности без собственника

    Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра.

    Все эти действия со ссылкой на доверенность может осуществлять поверенный.

    Перечень документов

    Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу:

    • сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
    • текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
    • круг полномочий поверенного.

    Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для совершения сделки по купле-продаже квартиры необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:

    Договор купли-продажи квартиры по доверенности

    Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.

    Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

    Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить подоходный налог. Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.

    В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой. Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.

    Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.

    Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности

    Продажа квартиры по генеральной доверенности несет в себе ряд рисков как для покупателя, так и для продавца. Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:

    • доверенность может быть подложной или прекращена (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
    • недееспособность лица выдавшего доверенность;
    • отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

    Продавец также подвергается ряду рисков. Учитывая, что поверенному полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности.

    Кроме того, поверенный может получить денежные средства от продавца и не передать их собственнику квартиры. Поэтому лучше всего как можно тщательней указывать круг полномочий в самой доверенности, а также тщательно выбирать поверенного.

    Можно ли признать сделку недействительной?

    Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной. В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл. 9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.

    Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.

    Заключение

    Продажа квартиры по доверенности может быть отличным инструментом, при помощи которого с минимум усилий и затрат можно реализовать свою квартиру. Обычно такая возможность используется из-за невозможности личного участия в продаже квартиры или нежелания в связи со слабой грамотностью в вопросе продажи недвижимости. Зачастую доверенности заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым собственник доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, которые занимаются такого рода деятельностью.

    Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости довольно высока) должно быть рассчитанным: необходимо серьезно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, по возможности отслеживать действия. Также стоит ожидать, что собственность, реализуемая таким путем, может быть менее привлекательна для покупателей в связи с возможными рисками.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector