Как правильно продать квартиру чтобы не обманули

Как обмануть продавца квартиры

Как обмануть продавца квартиры

Кажется, что продавцу квартиры почти ничего не угрожает: как правило, обманывают покупателей недвижимости. К сожалению, это не так — продавец может потерять как квартиру, так и деньги. Сегодня рассказываем, как надурить наивного собственника.

Оштрафовать за срыв сделки

Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя. Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки. Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей.

По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере.

Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей. Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом. Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта.

Продать дороже, чем договорились

Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости. Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре. Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.

Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден. Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне. Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.

Подсунуть фальшивые деньги

Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.

Будьте бдительны, если получаете деньги из рук в руки. Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрытую парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.

Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке.

Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи.

К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги. При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет. В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем.

Поймать на жадности

Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом. Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум. Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор. Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.

Попросить заранее закрыть долг

Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди.

Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился. Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение.

Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку.

Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке.

Как не попасться на уловки

Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными. Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки. Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.

Если вы плохо разбираетесь в законах — наймите юриста, который поможет оформить договор так, чтобы вас не обманули. Или обратитесь в агентство недвижимости. Так вы получите помощь сразу всех нужных специалистов: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров. Деятельность риэлторских компаний не лицензируется, так что выбирайте большое агентство с сильным юридическим отделом. Желательно, чтобы компании было больше пяти лет.

Моя квартира не продаётся. Что я делаю не так?

Иллюстратор: Вера Хохлова.

Вы разместили объявление о продаже квартиры. Проходит неделя, месяц, второй. Покупатели приходят, смотрят, задают вопросы и уходят, обещая «подумать». И пропадают. Почему квартира не продаётся? Разбираемся в причинах.

Возможно, вы торопитесь

Приобретение жилья нельзя отнести к эмоциональным покупкам, поэтому, если квартира не продалась за несколько недель, паниковать не стоит. Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется и даже ликвидные объекты могут «зависать». По данным Яндекс.Недвижимости, в 2018 году квартиры продавались в среднем за 8 месяцев. Именно столько висели объявления на сервисе.

Изучите вопрос: почитайте актуальную аналитику, статьи экспертов, чтобы понять текущие сроки продажи. Иногда стоит просто немного подождать.

Завышенная цена

Как правило, именно в ней вся проблема. Некоторые готовы ждать покупателей годами, рассчитывая, что рано или поздно найдётся человек, который будет готов заплатить выше рынка именно за эту квартиру. Это не самая лучшая тактика. Во-первых, желающих выложить побольше денег за что-либо в принципе очень мало. Во-вторых, некоторых может отпугнуть сам факт, что квартира продаётся так долго. Вдруг с ней (или с владельцем) что-то не так?

Проконсультируйтесь с риелторами или самостоятельно проанализируйте объявления других собственников. Нужно учитывать все аспекты: расположение, год постройки и тип дома, этаж, планировку, ремонт. Посмотрите, за сколько продавали или продают квартиры в вашем доме или в соседних, снижали ли хозяева цену и как долго они ждали сделки. Это поможет выставить адекватную, рыночную цену.

Ещё одна проблема — эмоциональное отношение к квартире, к сделанному в ней ремонту. Из-за него хозяевам сложно оценить недвижимость «в рынке». Своя квартира кажется лучше, чем все другие, поэтому стоить она должна, по мнению собственника, дороже. То же самое и с ремонтом: если его делали для себя, кажется, что он идеален, и его стоит заложить в стоимость «по полной». А потенциальным покупателям он может не нравиться: вкусы у всех разные. Чем необычнее отделка, тем меньше шансов угодить новым владельцам. Понимание дорогого ремонта может отличаться: что для одного роскошный евроремонт, для другого — бюджетная «косметика».

Иногда владельцы закладывают в цену квартиры полную стоимость ремонта. Это неправильно. Особенно если ремонт был сделан несколько лет назад и уже потерял свежесть и актуальность. Ценятся только относительно новые дизайнерские ремонты. Всё остальное каждый год будет терять в стоимости.

Читать еще:  Продажа квартиры с мебелью как оформить

Квартира плохо выглядит в объявлении

Квартиру продаёт объявление и в первую очередь хорошие фото. Они должны быть чёткими, светлыми, показывать каждое помещение с разных ракурсов. Согласно опросу Яндекс.Недвижимости, 87% пользователей готовы позвонить по объявлению и посмотреть квартиру, даже если она дороже, чем они рассчитывали, но очень понравилась им по фото. Поэтому так важно подготовить квартиру к съёмкам и сделать хорошие снимки. Возможно, даже нанять фотографа.

Перед фотосессией нужно сделать уборку, спрятать все личные вещи и вынести громоздкую мебель. В идеале квартира должна выглядеть как гостиничный номер — максимально безлико. Так потенциальным покупателям проще представить свою жизнь в ней (среди чужих вещей это сделать сложнее). Хорошие фото могут увеличить количество звонков по объявлению до 30%! Важно и описание в объявлении: в нём должна быть полная информация об объекте и всех его достоинствах. Подробнее о том, как написать хорошее объявление, читайте в нашей статье.

У квартиры есть нюансы

Есть целый перечень характеристик, которые большинство покупателей рассматривают как недостатки. Часть из них может быть некритична или их легко исправить, а с другими нужно просто смириться и, скорее всего, снизить цену. Посмотрите, нет ли у вашей квартиры этих «особенностей».

Что можно исправить или по-другому преподнести:

  • Последний этаж. Покупатели боятся протечек крыши и шума, поэтому, если в доме есть технический этаж, обязательно напишите об этом в объявлении.
  • Угловая квартира. Это может быть и плюсом. Если в комнате два окна, напишите в объявлении про вид на две стороны и уточните, что зимой в квартире тепло (если это действительно так).
  • Старый дом. В объявлении делайте упор на высокие потолки. Если в доме был капитальный ремонт, обязательно напишите об этом.
  • Расположение. Продаёте квартиру в доме, который находится далеко от остановок общественного транспорта? При наличии машины это не такая уж большая проблема. Делайте упор на развитую инфраструктуру района и его достоинства.

А за такие недостатки покупатели, скорее всего, будут просить скидку:

  • первый этаж;
  • мало света;
  • окна на шумную улицу;
  • плохая планировка: маленькая кухня, узкий длинный коридор, проходные комнаты, помещения неправильной формы;
  • в доме нет лифта;
  • в ближайшие годы в районе будет большая стройка.

Все эти особенности нужно учитывать при оценке квартиры, быть готовым к вопросам от покупателей и к торгу.

Сложности с документами

Квартиры с обременениями и прочими обстоятельствами продавать труднее. Необходимость оформлять дополнительные документы тоже отпугивает покупателей. Например:

  • Квартира в ипотеке, то есть находится в залоге у банка. Продать её допустимо только при участии организации, выдавшей кредит, что сложнее обычной сделки, поэтому на такую квартиру могут попросить скидку.
  • Квартира недавно в собственности (меньше 1 года, например) — покупатели опасаются, нет ли тут каких-то мошеннических схем.
  • Квартира получена по договору ренты. Технически собственником является плательщик ренты, но её получатель, скорее всего, имеет право пожизненного проживания в квартире. Теоретически договор ренты можно переоформить, но на практике желающих сделать это найти почти невозможно — слишком сложно и потенциально опасно.
  • Квартира получена в наследство. Покупатели беспокоятся о том, что могут быть наследники, о которых продавец умалчивает или не знает. Если есть письменные отказы от наследства, обязательно их предъявляйте. Обычно квартиры, унаследованные меньше года назад, продаются на 10% дешевле их рыночной стоимости. «Свежее» наследство пугает. Хотя вокруг него больше мифов, чем правды. Если вы не готовы делать скидку, придётся подождать и продать квартиру позднее.
  • Неузаконенная перепланировка, особенно если покупатели планируют оформлять ипотеку. Для неё нужно предоставить технический паспорт и заключение оценочной экспертизы. Если будут выявлены расхождения, банк откажет в ипотеке. Перед продажей нужно узаконить перепланировку самостоятельно — это сразу повысит шансы на продажу квартиры. Если сделана перепланировка, которую нельзя узаконить (например, в квартире с газовой плитой снесена стена между кухней и комнатой), то продать её можно только с большой скидкой (или очень невнимательному покупателю). За такие переделки государство вправе и отобрать квартиру.
  • В числе собственников — несовершеннолетние дети. После продажи квартиры они должны получить доли в новой недвижимости. Для регистрации такой сделки потребуются документы, подтверждающие, что детям будут выделены доли в другой квартире, и разрешение от органов опеки на сделку. Покупатели не хотят ждать, пока вы соберёте все разрешения, найдёте новую квартиру, выпишитесь, поэтому нужно постараться получить все документы как можно раньше. Но эта ситуация не самая сложная: намного хуже, если квартира куплена на маткапитал, а детям доли в ней так и не выделили. Продажу такой квартиры вообще могут признать незаконной.

Каждая из перечисленных проблем решаема и не остановит покупателя, если квартира ему понравится. Поэтому нужно ждать такого клиента и собирать все необходимые для сделки документы. Иногда весомым аргументом в подобных ситуациях становится снижение цены.

Нужно что-то менять

Все документы в порядке, цена адекватная, квартира без очевидных недостатков, но она не продаётся! Значит, нужно искать проблему в другом месте.

Ремонт, а точнее, его отсутствие. Если квартира выглядит «потрёпанно», покупатели это отмечают подсознательно. Сделайте недорогой косметический ремонт, чтобы квартира смотрелась свежей и аккуратной. Это чисто эмоциональный «плюсик» к продаже, но он работает.

Неубранная квартира с большим количеством вещей. Портит впечатление даже при объективно хороших характеристиках. Подготовьте квартиру к просмотрам: избавьтесь от ненужного хлама, спрячьте личные вещи, сделайте уборку, в том числе в подъезде. Иногда нужно пойти на маленькие хитрости: ввернуть лампочки поярче, сварить перед показом кофе для приятного аромата.

Неправильное поведение на просмотрах. Потенциальные покупатели не всегда приятны и тактичны. Нужно постараться не реагировать эмоционально на их замечания и даже критику. А иногда и сами продавцы бывают излишне настойчивы и навязчивы, чем отпугивают покупателей. Подумайте, достаточно ли спокойно и благожелательно вы ведёте себя? Для разных покупателей будут разные сценарии показа квартиры и рассказа о ней. Семье с ребёнком важно наличие детской площадки и садика рядом, а молодому холостяку — фитнес-клуба и парковки во дворе. В зависимости от ожиданий потенциальных покупателей (о которых можно спросить у них в начале просмотра) и нужно строить рассказ о квартире.

Живущие в квартире арендаторы. Они могут намеренно портить впечатление о квартире (чтобы не пришлось съезжать). Квартиросъёмщиков лучше выселить или присутствовать на показах лично.

Заключение

Продать можно любую квартиру, но вот как быстро и за какую цену — это вопрос.

Не получается продать квартиру самостоятельно — наймите риелтора, особенно при сложных сделках с обременениями. Квалифицированный специалист скажет, из-за чего объект не продаётся, даст советы, поможет правильно оформить все документы и возьмёт на себя общение с покупателями.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова.

Сделка купли-продажи. Как избежать мошенничества

Покупка и продажа квартиры — важные советы

Во все времена находятся люди, желающие улучшить свои жилищные условия, произвести обмен с доплатой или снять квартиру. И не наживается на этом только ленивый мошенник: квартиры все дорожают, а законодательство в этой области далеко не так совершенно, как хотелось бы честным гражданам.

Фантазия профессиональных обманщиков неисчерпаема: используются подставные лица, подкупается нотариус, составляются хитрые договора в пользу аферистов… Мошенники ради одной сделки могут поменять номера квартир на этаже или название улицы на доме. Способы обмана постоянно совершенствуются, что придумают изобретательные мошенники в следующий раз, никто не знает.

Самый главный совет при сделках с недвижимостью — обращайтесь в крупные агентства недвижимости, имеющие хорошую репутацию и квалифицированных специалистов. Но, к сожалению, полностью обезопасить себя от обмана не сможет никто, даже профессионалы допускают ошибки или в погоне за прибылью не замечают рисков. Здесь мы даем несколько советов, следуя которым вы сможете во многом обезопасить свою сделку от неожиданных проблем.

Часть 1. Сами с усами

Итак, вы решили купить, продать или обменять квартиру, но помощь агентства недвижимости вам не по карману, или вы предпочитаете все делать сами, или участник сделки ваш друг (брат, сосед, сослуживец и т.п.) и вы ему полностью доверяете. И все же даже в последнем случае вам следует предпринять некоторые шаги, которые обезопасят вашу сделку от последующих судебных разбирательств.

Читать еще:  Нужно ли выписываться из квартиры перед продажей

Начнем с советов продавцам квартиры.

  1. Будьте внимательны, получая деньги наличными: вместо настоящих купюр вам могут подсунуть «куклу» из газетной бумаги. Конечно, обмануть таким образом довольно трудно. Но не забывайте, что аферисты — замечательные психологи, иногда и в голову не может прийти, что такой улыбчивый внимательный человек преследует коварные цели.
  2. Заключая сделку, указывайте в договоре реальную стоимость квартиры, за которую вы получаете деньги. Не редки случаи, когда мошенники-покупатели убеждают продавца квартиры указать в договоре сумму меньше реально заплаченной: якобы не имеет смысла платить «лишние» деньги в качестве налогов. А потом как раз ее и выплачивают за квартиру — не больше.
  3. Получив задаток за квартиру, нельзя расслабляться, даже если оба экземпляра договора остаются у продавца. Аферисты находят самые разные способы обмана: например, заплатив часть денег, уезжают за остальной суммой. Сами приезжают к нотариусу, заключавшему договор, и просят у него копию договора: свой экземпляр они якобы потеряли. Доверчивый или подкупленный нотариус может пойти навстречу, выдать копию, а мошенники быстро зарегистрируют сделку в БТИ и продадут квартиру.

Советы покупателям квартиры.

  1. Еще раз повторюсь: указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость квартиры. В этом заинтересован не только продавец квартиры, но и ее покупатель. Ведь если продавец квартиры уже после ее продажи по какой-то причине передумает и решит аннулировать сделку (на что он, кстати говоря, имеет полное право), суд пойдет ему навстречу. Квартира возвращается ее бывшему владельцу, а владелец выплачивает покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.
    Еще один нюанс: если продавец заявит на суде, что денег у него нет (пропил, потерял, украли и т.д.), он будет возвращать их частями, не более 30% от месячной заработной платы (официальной, с которой платятся налоги). Несложно подсчитать, что при средней официальной зарплате в 3 тыс. руб., сроки возврата денег могут отодвигаться до бесконечности.
  2. Будьте внимательны при покупке квартиры по дубликатам. Тем более если квартира продается по низкой цене и срочно. Мошенники делают копии с документов на квартиру, которая может действительно принадлежать одному из мошенников, и в течение короткого времени заключают несколько сделок купли-продажи, а получив деньги, исчезают. Надо сказать, хозяином квартиры в таком случае станет тот покупатель, который первым зарегистрирует ее в БТИ.
  3. Внимательно проверяйте документы на недвижимость: нередки случаи, когда продают арендованную квартиру по поддельным документам.
  4. Чтобы вычислить мошенника, необходимо проверить у продавца/покупателя квартиры подлинность документов, удостоверяющих его личность, в психоневрологическом и наркологическом диспансере по месту жительства проверить не находится ли он на учете. Это сложно, но сделки, заключенные недееспособным продавцом, считаются недействительными.
  5. В органах опеки и попечительства обязательно проверьте наличие или отсутствие решения судебных органов о признании собственника квартиры недееспособным. В этих же органах необходимо узнать, существует ли разрешение на проведение сделки с недвижимостью.
  6. Очень важно выяснить семейное положение продавца квартиры и возможное наличие прав на недвижимость супруга/супруги и детей. Если с продавцом проживают несовершеннолетние, потребуйте у него решение комиссии по опеке. А от супруга — разрешение на приобретение или отчуждение недвижимости.
  7. Если продавец квартиры действует по доверенности, необходимо проверить ее подлинность, а еще лучше встретиться с настоящим собственником и удостовериться, что он действительно собирается продавать квартиру.
    При совершении сделки с недвижимостью, где имеет место доверенность, следует провести следующие проверки:
    1. уточнить у нотариуса, удостоверившего доверенность, имеет ли она силу на момент предъявления,
    2. желательно навести справки о лице, выдавшем доверенность,
    3. а также проверить правильность ее оформления.

    Знайте, что доверенность прекращает свое действие в следующих, важных для покупателя случаях:

    1. истечения срока доверенности (проверяйте даты),
    2. отмены доверенности лицом, выдавшим ее,
    3. в случае смерти собственника квартиры, выдавшего доверенность,
    4. признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим,
    5. признания недееспособным гражданина, которому выдана доверенность, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
  8. Необходимо проверить квартиру в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проверка недвижимости по БТИ необходима, чтобы получить сведения обо всей истории квартиры: о предыдущих владельцах, о предыдущих сделках, с ней произведенных, и т.п.

    Вот некоторые тонкости:

    1. если с квартирой когда-то был произведен обмен, необходимо убедиться, что все лица, которые были в обмене заинтересованы, полностью им удовлетворены;
    2. если квартира продается наследником, обращайте внимание на срок вступления собственника квартиры в права наследства (сомнительна юридическая чистота квартиры, если срок больше шести месяцев), родственные связи наследника (чем дальше родство, тем выше риск);
    3. вас также должна насторожить насильственная смерть бывшего владельца квартиры;
    4. необходимо выяснить количество прописанных в квартире людей;
    5. не нарушаются ли права граждан, которые раньше жили в этой квартире и выписались из нее;
    6. прописаны ли они по новому месту жительства.
  9. Что касается финансового аспекта проверки квартиры, то необходимо выяснить, есть ли задолженность по оплате телефона и междугородних разговоров, оплачены ли счета за коммунальные услуги и т.п.

Конечно, это не все проверки, которые вы должны произвести, хотя даже это потребует от вас огромного количества времени и усилий. Что ж, вы приняли решение действовать самостоятельно, значит, придется делать работу агентства недвижимости самому. Но выявить мошенников вы сможете довольно быстро, если будете внимательны и проверите хотя бы часть необходимых сведений. К сожалению, даже самые тщательные проверки не смогут гарантировать вам отсутствие проблем в будущем, связанных с несовершенством законодательства, с неправильно проведенной приватизацией, ущемлением прав тех граждан, о существовании которых может не знать даже сам продавец квартиры.

Часть 2. Риэлтер, а ты нас не обманешь?

Если вы спросите тех людей, которые когда-то удачно самостоятельно купили квартиру, в 9 случаях из 10 получите неожиданный ответ: лучше обращаться к профессионалам. Мы именно это и советуем.

К сожалению, даже общаясь со специалистами, нужно быть очень внимательным, чтобы избежать неприятностей.

  1. Доверяйте, но проверяйте. Очень важно подробно изучить договор на оказание услуги. Причем обязательно попросите агентство дать вам образец договора с собой: вы сможете подробно его изучить и, если нужно, проконсультироваться с юристом. Ну а если в этой просьбе вам откажут, отнеситесь к такому агентству с максимальным подозрением.
  2. Никогда не давайте риэлтеру задаток или аванс без расписки и (или) заключения договора. Не забывайте, что именно такой глупости от вас ожидают мошенники, ну а недобросовестные сотрудники быстро используют вашу оплошность в своих целях.
  3. После заключения договора с агентством у вас обязательно должен остаться ваш экземпляр договора. Иначе агентство с удовольствием снимет с себя ответственность за итог сделки.
  4. Не соглашайтесь на просмотр вариантов за деньги: так действуют только мошенники. Они обещают подобрать вариант, знакомят с хозяевами (обычно это подставные лица, находящиеся в сговоре с аферистом), мошенник получает условленную сумму денег за оказание услуги, но сделка «неожиданно» срывается, а деньги за подбор варианта покупателю не возвращают.
    Очень часто в спешке риэлтер «забывает» заключить договор, или в договоре, который вы не успели (забыли, постеснялись) прочитать, мелкими буквами написана короткая фраза, исходя из которой фирма ни за что ответственности не несет.
  5. Не верьте агентству недвижимости, если вам обещают продать вашу квартиру за баснословные деньги. Продать квартиру по цене, значительно превышающей рыночную, вряд ли получится, вскоре вам предложат снизить цену до ее реальной рыночной стоимости. А вот время и нервы вы потеряете.
  6. Обязательно интересуйтесь историей квартиры. Конечно, все тщательно проверить — задача агентства недвижимости. Но иногда они могут скрыть важные сведения, или просто не акцентировать на этом внимание. Поэтому задавайте как можно больше вопросов о предыдущих владельцах квартиры, их семьях, состоянии здоровья и т.п. И если что-то вас насторожило, от варианта нужно отказаться.
  7. Заключайте договор задатка только в том случае, если вы уже хорошо знаете обо всех предыдущих сделках с квартирой и ее бывших собственниках. Если после заключения договора от данного варианта вы откажетесь, задаток риэлтерская компания может вам не отдать, мотивируя это тем, что именно вы виновник того, что сделка сорвалась. Доказать вину агентства недвижимости, не предоставившего всей информации о квартире, очень трудно.
  8. Внимательно читайте договор задатка: некоторые агентства пишут, что если сделка срывается по их вине, задаток возвращается покупателю, что само по себе противоречит гражданскому кодексу РФ, согласно которому агентство должно выплатить задаток в двойном размере.
Читать еще:  Продажа квартиры после приватизации менее 3 лет

Итак, к сожалению, покупая и продавая недвижимость, человек очень рискует. Поэтому на арене недвижимости у вас должен быть один девиз: «Никому не доверяю, всех подозреваю, все проверяю!» И удачной вам сделки!

Продажа квартиры и варианты мошенничества

Продажа квартиры практически всегда сопряжена с большими рисками нарваться на недобросовестного покупателя. Однако и при совершении сделок со стороны продавца нередкими являются случаи, когда продавец может также выступить с позиций недобросовестного проведения сделки по купле-продаже недвижимости.

Возможные риски покупателя

В настоящее время наиболее распространёнными вариантами обмана при совершении сделок по продаже недвижимости со стороны продавца являются следующие:

  • продажа нескольким потенциальным покупателям (двойная продажа), в результате которой квартира переходит тому, кто первый успел заключить договор купли-продажи или оформить право собственности, а в случае судебного разбирательства сделка полностью признаётся недействительной;
  • продажа чужой квартиры (чаще всего данный вариант применяется нечистыми на руку арендаторами, которые подделывают доверенность и выступают якобы от имени хозяина);
  • продажа с людьми, временно снятыми с регистрационного учёта (чаще всего в такой квартире зарегистрированы люди, находящиеся на момент сделки в местах лишения свободы и, соответственно, снятые с регистрационного учёта на период отбывания наказания);
  • мошенничество с задатком (нечестный продавец собирает задатки с нескольких потенциальных покупателей, продает квартиру одному из них, а от остальных скрывается, забрав себе все полученные в результате мошеннических действий средства).

Варианты обмана продавца

Что касается вариантов обмана, которые используют недобросовестные покупатели, то к ним следует отнести:

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72 .
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57 .
  • неправомерное использование депозитарной ячейки (одним из самых распространенных способов обмана продавца в этом случае является такое оформление депозитарной ячейки, которое предусматривает ограничение доступа продавца квартиры к такой ячейке на срок меньший по продолжительности, чем срок доступа покупателя; покупатель намеренно затягивает оформление процедуры регистрации права собственности до последнего дня доступа к ячейке продавца жилплощади, а в последний день оформление сделки срывается, но все завершается на следующий день, когда продавец к деньгам доступ получить уже не может, в результате чего мошенник остается как со своими деньгами, так и с полученной в результате квартирой);
  • продажа через ипотеку также является одним из часто используемых вариантов обмана продавца (как правило, данный вариант является наиболее безопасным для владельца продаваемой жилплощади, так как банк досконально проверяет все материалы, участвующие в юридическом сопровождении сделки, однако здесь может сыграть роль человеческий фактор, из-за которого продавец может потерять время при оформлении такой мнимой сделки);
  • обман с продажей по доверенности в настоящее время является самой распространенной схемой, наибольшее участие в которой осуществляют риэлторы путем убеждения продавца недвижимости составить на них генеральную доверенность (которая не только позволяет получать необходимые для совершения сделки документы в различных государственных органах, но и осуществить подачу документов на регистрацию перехода права собственности; в результате использования такой доверенности риэлтор получает возможность оформить право собственности на подставное лицо, в результате чего продавец теряет и деньги, и свою недвижимость).

Как продать квартиру и не быть обманутым?

Для того, чтобы минимизировать риски при совершении сделок с недвижимостью, необходимо тщательно проверить все предоставляемые документы, которые будут сопровождать подписание сделки:

  • наличие права собственности на продаваемую квартиру, даже если ее реализует представитель продавца по доверенности, такой представитель должен подтвердить оригиналом свидетельства о праве собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а доверенность проверяется у нотариуса (по запросу можно установить, каким нотариусом и когда она была выдана);
  • наличие в квартире лиц, временно снятых с регистрационного учёта, проверяется по расширенной выписке из домовой книги, где содержится информация о том, кто в квартире зарегистрирован и на каком основании снят с учёта, а также имеется указание о том, на какой срок снят с учёта (в отношении заключённых такая информация обязательно предоставляется);
  • в том случае, если расчеты планируется вести с использованием банковской депозитарной ячейки, продавец квартиры должен настоять на необходимости подписания договора пользования такой ячейкой на двух лиц (продавца и покупателя), при этом такое подписание должно состояться только одновременно и в присутствии сотрудников банка, чтобы избежать мошеннического использования такой ячейки; кроме того при подписании договора продавец должен уточнить количество экземпляров договора (с этим не возникнет сложностей, так как он составляется и предоставляется на подпись в присутствии всех сторон, участвующих в сделке), а также подробно изучить содержание данного документа, в том числе возможные сроки пользования доступом к хранилищу (они должны быть одинаковыми для всех участников сделки);
  • при совершении сделки через ипотечное кредитование продавец имеет право потребовать от банка предоставить ему информацию о том, насколько платежеспособен клиент, а также заявить о необходимости проведения дополнительных проверок документов, предоставленных покупателем для одобрения ипотечного займа и завершения сделки по купле-продаже.

Как вернуть утраченное?

Механизм получения обратно своего недвижимого имущества сводится к двум вариантам:

  • расторжение договора купли-продажи до момента оформления покупателем права собственности на приобретенное мошенническим способом имущество;
  • признание результатов сделки недействительными и отмена перехода права собственности путем принятия судебного решения о таком действии, если право собственности нерадивым покупателем уже было оформлено.

В том случае, если расторжение договора купли-продажи происходит до момента оформления на покупателя права собственности, продавец может обратиться с исковым заявлением соответствующего содержания в суд, не подавая в органы внутренних дел заявления о факте мошенничества.

Если право собственности покупатель уже успел оформить на приобретенное имущество, то пострадавшей стороне придется обращаться в полицию с заявлением о причинении ему имущественного ущерба мошенническими действиями покупателя.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Только после проведенных следственных действий дело будет направлено в суд на рассмотрение и, в случае положительного приговора суда, будет инициировано гражданское производство по признанию сделки недействительной и отмене результатов перехода права собственности.

По ссылке вы узнаете алгоритм действий, которые быстро поставят на место начальника решившего оставить вас без вашей заработной платы!

Много полезной информации про пенсионное обеспечение госслужащих вы найдете в нашей статье!

Наказание за обман

Что касается наказания за совершение сделок с недвижимостью путем использования неправомерных механизмов завладения чужим имуществом, то оно назначается:

  • для покупателя, нарушившего закон – в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации квалифицируется как мошенничество; максимальный срок наказания по данной статье составляет десять лет лишения свободы, также в качестве наказания назначается штраф (используется совместно с лишением свободы) до одного миллиона рублей;
  • для продавца – в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса, как и для продавца, однако здесь рассматривается причинение ущерба в крупном или особо крупном размере, максимальное наказание для лиц, причинивших ущерб в крупном размере, составляет лишение свободы на срок до пяти лет; для случаев причинения ущерба в особо крупном размере – до десяти лет лишения свободы со штрафом до одного миллиона рублей;
  • для должностного лица, оформившего результаты незаконной сделки с недвижимостью – в соответствии со статьей 170 Уголовного Кодекса Российской Федерации; максимальным наказанием по данной статье будет считаться штраф до пятисот тысяч рублей, а также право занимать определенные в приговоре должности на срок до трех лет.

Именно по этой причине ни продавец, ни покупатель не могут быть уверены в том, что не пострадают от мошеннических действий другой стороны. Однако законодатель предусмотрел некоторые варианты защиты от таких мошеннических действий в рамках наказаний, сформулированных в Уголовном Кодексе.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector