Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика: инструкция

Покупка квартир в домах, которые только еще строятся – это оптимальный способ получить жилье по минимальной стоимости. Система выгодна как покупателю, который заплатит меньше, так и застройщику, который получает деньги сразу, еще до того, как объект будет сдан.

Как выбрать и проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Прежде чем заключать договор, нужно проверить застройщика:

  • Статус: действительно ли данная компания является застройщиком или это некий посредник? В качестве посредников нередко выступают мошенники, так что всегда лучше договариваться с застройщиком напрямую.
  • Результат работы: сколько было возведено домов, сколько из них было сдано в срок.
  • Открытая информация: есть ли отзывы о компании в сети, какие они, какая еще информация о деятельности компании? Чем больше информации, тем больше вероятность что она не поддельная.
  • Госстройнадзор: присутствует ли отметка о деятельности застройщика в Госстройнадзоре. Если ее нет – возможно строительство ведется незаконно или застройщик является мошенником и на самом деле ничего не строит в принципе.

Кроме всего перечисленного, нужно провести еще ряд проверок и максимально полно изучить деятельность компании. Рассмотрим подробнее.

Визуальный осмотр объекта

Необходимо лично посетить стройку. Нормальные застройщики проводят для потенциальных покупателей «экскурсии», показывают, как ведется строительство, где будет расположен дом, в котором клиент хочет купить квартиру и так далее.

Отказ от такой «экскурсии» — это уже повод задуматься. С другой стороны, отказ может быть мотивированным (слишком опасно на стройке, еще нечего показывать и так далее) так что отказываться от покупки квартиры именно на таком основании все же не стоит.

В любом случае, даже визуальный осмотр строительства через забор или ворота может дать много информации. Если на объекте активно трудятся люди, работает техника, что-то явно происходит – это хороший признак. Верно и обратное. В идеале стоит провести несколько осмотров, в разные дни, чтобы можно было отследить не только активность строительства, но и эффективность – насколько быстро возводятся дома.

Несмотря на необходимость такого осмотра, нужно понимать, что строительство может быть свернуто в любой момент и 100% гарантии того, что стройка будет вестись в том же темпе, что и на этапе осмотра, никто не может дать. С другой стороны, если строительство не ведется на момент осмотра, оно также может начаться в любой момент.

Привлекательность объекта для покупателей

Возводимый объект нужно оценивать не только с той точки зрения, насколько активно он строится, но насколько он привлекателен для других покупателей. Это значит, что проверить нужно не только стройку, но и окружающую инфраструктуру: как далеко до остановки, какие магазины есть в округе (или планируются на территории жилого комплекса), расположение развлекательных центров, мест отдыха и так далее.

Если что-то не очевидно (например, нет информации о том, что будет размещено на территории комплекса), это нужно отмечать, чтобы потом четко понимать, какие вопросы задавать застройщику при покупке квартиры.

Изучение отзывов о компании-застройщике и подрядчиках

Отзывы о компании – вот еще на что обратить внимание просто необходимо. Если застройщик крупный, активно работает по всей территории РФ (или хотя бы в данном регионе), значит он уже возвел не один дом.

Как следствие, есть люди, которые уже купили в них квартиры. Именно их отзывы и нужно изучать: насколько точно компания выполняет свои обязательства, какие были проблемы при покупке, какие впечатления от уже сданных квартир. Чем больше положительных отзывов – тем лучше, однако не стоит надеяться, что негативных не будет в принципе. Всегда есть недовольные клиенты, которые получили не то, что ожидали. Такие отзывы также стоит изучать, чтобы лучше понимать, чего стоит и не стоит ждать от будущего жилья и застройщика.

Кроме всего перечисленного, отдельное внимание нужно уделить подрядчикам. Иногда проблемы на этапе строительства возникают именно из-за подрядчиков, которые меняют условия сотрудничества или вообще отказываются от работы. Это может привести к изменению сроков сдачи объекта. Таким образом, следует проверить надежность таких лиц. К сожалению, повлиять на них практически невозможно, но если есть информация, что тот или иной подрядчик всегда исправно выполняет свои обязательства – это хороший признак.

Как будет оформляться сделка

Отдельное внимание нужно уделять самой процедуре оформления сделки. Застройщика нужно расспрашивать о порядке действий, как и какой момент будут проходить и так далее. Любые попытки обойти закон, махинации с целью не платить налоги и другие подобные спорные действия – повод задуматься, а стоит ли так рисковать?

Также нужно уделить внимание тому, каким образом будет приобретаться квартира. Самый лучший вариант – договор долевого участия. Клиент заключает с застройщиком такой договор еще на этапе строительства и, как только дом будет сдан в эксплуатацию, автоматически приобретает право собственности на жилье, останется лишь внести соответствующие записи в Росреестр.

Проверка документов застройщика

Кроме всего прочего, нужно затребовать от застройщика все необходимые документы и внимательно их проверить. Ошибки, расхождения в данных или даже прямой отказ предоставлять такие бумаги – это уже причина насторожится.

Порядок действий при покупке квартиры у застройщика

Чтобы приобрести квартиру у застройщика, нужно придерживаться определенного порядка действий, учитывать потенциальные расходы на процедуру и сроки, в которые можно или нужно уложиться.

Порядок действий

  1. Выбрать подходящее жилье.
  2. Проверить застройщика (подробнее см.выше).
  3. Оформить договор долевого участия (или другой договор, в зависимости от той схемы, по которой застройщик реализует квартиры).
  4. Внести средства, в соответствии со стоимостью квартиры или, если в договоре указан определенный порядок расчета, то в соответствии с этим документом.
  5. Дождаться окончания строительства.
  6. Оформить право собственности на жилье.

Расходы

Договор долевого участия не обязательно заверять у нотариуса, но необходимо регистрировать в Росреестре. Обычно этим занимается застройщик, но рекомендуется уточнить данный факт во время проведения предварительных переговоров. Таким образом, траться на заверение не обязательно. Исходя из этого, расходы по заключении такого документа – это стоимость квартиры. Впоследствии, уже после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, придется зарегистрировать право собственности в Росреестре. Это уже платная процедура: по 2000 рублей с каждого будущего собственника.

Сроки

Срок выбора и оформления зависит как от активности покупателя, так и от застройщика. Особо торопиться нет особого смысла, лучше все несколько раз проверить. В среднем, на всю процедуру, начиная от выбора жилья и заканчивая подписанием договора уходит от 2-3 недель до нескольких месяцев. Большая часть времени тратится на проверку и обсуждение условий сделки. Само подписание – дело 1-2 часов максимум.

А вот срок получения жилья даже примерно прогнозировать невозможно. Это один из вопросов, который нужно задать застройщику. Обычно срок указывается в ДДУ (договоре долевого участия).

Образец договор купли продажи квартиры от застройщика в строящемся доме

Договор купли-продажи квартиры от застройщика на этапе строительства дома обычно оформляется как долевое строительство. Такой документ обязан включать в себя:

  • Данные о застройщике и покупателе: ФИО, название юридического лица, на основании каких документов они работают и так далее.
  • Детальное описание будущей квартиры: адрес, этажность, площадь (общая и жилая), количество комнат, наличие или отсутствие балконов/лоджий, планировка и так далее.
  • Срок сдачи: обычно конкретная дата или квартал определенного года.
  • Стоимость жилья: конкретная цена, за которую квартира приобретается. Указывается как цифрами, так и прописью, во избежание ошибок и недоразумений.
  • Гарантии от застройщика: есть не всегда, но если они присутствуют – это хороший знак. Обычно указывается гарантия на срок до 5 лет и прописывается, на что именно она относится. Например, на систему отопления, структурную целостность конструкции, газоснабжение и так далее.
  • Дата сдачи в эксплуатацию и передачи жилья собственнику: это обычно две разные даты. Дом может быть сдан в эксплуатацию в январе, а квартира будет передана владельцу в марте.
  • Подпись: от клиента подписывается он лично или его доверенное лицо. А со стороны застройщика обязан подписывать договор представитель компании. Часто им выступает генеральный директор, но это не обязательно. Если на собрании учредителей принято решение о том, что представлять интересы застройщика может сотрудник, находящийся на другой должности (например, руководитель отдела продаж) и ему выданы соответствующие полномочия (оформляются доверенностью), то этот человек и будет подписывать договор.
Читать еще:  Какие документы нужно оформить после покупки квартиры

Какие документы должны быть при покупке квартиры у застройщика

Примерный перечень документов, которые застройщик должен предоставлять клиенту:

  • Данные о работе компании, ее учредители, офисах и так далее.
  • Устав застройщика.
  • Свидетельство о регистрации компании.
  • ИНН фирмы.
  • Перечень совладельцев, имеющих более 5% голосов.
  • Информация об участии компании в различных СРО (саморегулируемых организациях).
  • Финансовая отчетность за последние 3 года.
  • Финансовые результаты текущего/прошлого года.
  • Перечень уже возведенных и проданных объектов.
  • Разрешение на строительство данного дома и данные на землю, на которой возводится дом.
  • Проектная декларация.
  • Данные последней аудиторской проверки.

Что нужно знать при покупке квартиры у застройщика в сданном доме

Если дом уже готов или почти готов, допускается покупка квартиры у застройщика по предварительному договору купли продажи. Это документы определяет намерения сторон: купить или продать квартиру на определенных условиях. Застройщик получает понимание того, что жилье действительно будет продано, а покупатель знает, что никому другому эта квартира не отойдет.

Обычно такой договор заключается именно на последних этапах или непосредственно при прямой покупке жилья у юридического лица. Но это не значит, что не нужно проводить полную проверку застройщика.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках. Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков. Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга. Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание. Скорее всего, у него возникли проблемы. Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии. Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Форумы и социальные сети

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера. Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Сайты, газеты и журналы

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Эксперты из отрасли

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий». Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом. Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Сведения из первых уст

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании. Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика. Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации. Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

Банки и страховщики

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать. Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером. Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Читать еще:  Как узнать историю квартиры при покупке

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов. Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство. Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс. При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Договор долевого участия

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено. Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия. Такие уловки противоречат законодательству.

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Инструкция к применению: как проверить застройщика на надежность

Покупка недвижимости – дело серьезное, ответственное и довольно нервное. Зачастую будущие собственники начинают хаотично искать любые сведения об интересующей их строительной компании в глобальной сети, не отличая провокации от реальных отзывов. Чтобы Вы не стали жертвами дезинформации, SpbHomes.ru подготовил инструкцию о том, как проверить застройщика СПб на надежность.

Как проверить застройщика при покупке квартиры?

Для составления полной картины следует разделить этапы изучения на 2 условных уровня – формальный и неформальный. Под формальным понимается ознакомление с документацией, отчетностью строительной компании. Далее уже можно начинать читать отзывы.

При ознакомлении стоит опираться на стандарты оценки опыта и деловой репутации организаций. Основные положения зафиксированы в ГОСТ 66.1.03 – 2016, утвержденном Федеральным агентством по техническому регулированию.

Обратите внимание на:

  • Историю компании (количество лет на рынке, ключевые партнеры, число сданных объектов и т.д.);
  • Источники денежных средств (независимое строительство, партнерство с субъектами власти, банковским сектором);
  • Созданный имидж (награды, качество обслуживания, наличие переносов сроков сдачи, судебных исков);
  • Число достоверных и недостоверных сведений (прозрачность работы застройщика).

Подобного рода информацию можно найти на официальном сайте, заказать онлайн-выписку из ЕГРЮЛ по ИНН компании (бесплатно), запросить сведения у представителей.

Все эти данные помогут понять, как проверить надежность застройщика при покупке квартиры.

Проверить документы застройщика

С вступлением в силу с 1 января 2017 года новой редакции 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» серьезно изменился ряд требований к застройщикам. Подробно о поправках было написано ранее.

Какие же документы застройщика нужно проверить в первую очередь?

  1. Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, реализованных девелопером ранее;
  2. Аудиторское заключение о деятельности компании за последний год;
  3. Проектную декларацию объекта;
  4. Заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации;
  5. Типовой ДДУ;
  6. Договор о поручительстве банка;
  7. Договор о страховании гражданской ответственности компании.

Все эти документы должны появиться в открытом доступе на официальном сайте застройщика в течение 1-ого полугодия 2017-ого года, однако уже сейчас девелоперы обязаны предоставлять вышеперечисленные сведения по требованию.

Кроме того, компании законодательно обязали ежемесячно публиковать фотоотчеты хода строительства.

Проверить застройщика Санкт-Петербурга в Интернете

Чтобы проверить разрешительные документы застройщика в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, можно воспользоваться сервисом Службы государственного строительного надзора и экспертизы. Интерфейс удобен и понятен, к тому же есть возможность найти «пятно» застройки на карте.

Стоит проверить застройщика в списках проблемных компаний на официальных сайтах правительства города и области.

Существенно поможет поиск информации о строительной компании в различных СМИ. Новости и актуальные публикации можно, в основном, найти у профильных изданий или в тематических рубриках крупных газет и информационных агентств. В частности, Вы можете воспользоваться нашими рейтингами надежных застройщиков.

Нельзя обойти стороной форумы и группы дольщиков в социальных сетях. Это может стать хорошим подспорьем – всегда есть возможность задать интересующий Вас вопрос уже непосредственным участникам долевки. Остерегайтесь сообществ с заблокированными комментариями, исключительно хвалебными или однотипными сообщениями – велика вероятность того, что они были созданы в рекламных целях, а реальных людей там нет.

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Нам часто приходится слушать самые разные истории о покупке жилья. Сюжеты, которые публикуются в печатных изданиях, или освящаются по телевидению, в общих чертах имеют много сходного. Ведь те неприятные ситуации, которые могут возникать в процессе покупки квартиры, связаны с определенными белыми пятнами, как в законодательстве, так и в целом с правовой культурой клиента, совершающего покупку.

В настоящей статье мы попытаемся уяснить риски, возникающие при сотрудничестве с застройщиком, и о путях, дающих возможность их избежать.

Риски при покупке квартиры

Приобретение квартиры связано с определенными рисками. Даже, если они кажутся минимальными, все же придется проверять их тщательно. Стоит особо обращать взор на такой параметр, как степень готовности дома.

Нередко случается так, что у компании, обладающей хорошим имиджем, имеется вся документация на жилье, которое вы собираетесь приобрести, но дом на самом деле не достроен до конца. В таких случаях крайне необходимо узнать все нюансы постройки дома, обратившись к застройщику.

Случается, что с тех или иных причин он все же не даст вам необходимой информации, то в таком случае стоит приехать непосредственно на участок и поговорить с рабочими.

Важно зарегистрироваться на форуме (в большинстве случаев форумы посвящают новостройкам). Там будут обсуждаться самые разные вопросы, и возможно тот, который интересует вас.

Общение на форуме с дольщиками дает вам возможность узнать те эвентуальные проблемы, которые очень часто связывают с новыми постройками.

Приобретая жилье, надо акцентировать взор на наличие такого параметра, как аккредитация новостройки в банке. Бывают ситуации, когда проект не кредитуется вовсе. Клиент в таком случае должен понимать, что у застройщика имеются определенные проблемы. Оптимальный вариант, это когда проект получает кредит не от одного банка, а кредитуется собственно объект недвижимости, причем несколькими банками.

Репутация застройщика также немало важна. Перед тем как иметь дело с определенным застройщиком, следует убедиться в наличии не одного построенного ним дома.

Обязательства застройщика (обзор статьи 214 ФЗ)

Застройщик, соответственно упомянутой статье, получает так называемые обеспечительные меры, которые по своему характеру являются дополнительными.

В данном случае мы говорим о:

  • страховке гражданской ответственности. Здесь рассматриваются те инциденты, когда застройщиком не были исполнены обязательства, данные участнику долевого строительства, или же были исполнены, но ненадлежащим образом;
  • поручительстве со стороны банка.
Читать еще:  Что нужно сделать после покупки квартиры

Бывают случаи, когда упомянутые обеспечительные меры со стороны застройщика не были предоставлены. Но в таком случае он гарантированно не получит государственную регистрацию.

Вышеуказанный закон касается любых новостроек, начиная с 2014, если по ним на регистрацию поданы документы со стороны первого дольщика.

На самом деле, нельзя говорить о том, что данный инструмент уже сформировался. А потому исключать определенные риски нельзя, особенно, если они связанные, в том числе, и с банкротством.

Естественно, что лучше обладать гарантией банка, который числится, например, в топ 100, нежели такой гарантии не иметь вовсе. Лишней не будет и страховка, выдаваемая со стороны весьма симпатичной компании.

Особенно важен факт выполнения застройщиком всех процедур, а соответственно и обладание им возможностью регистрации договоров долевого участия (на основе новых законодательных изменений). Это свидетельство того, что он (застройщик) более надежен, чем иные, которым это не удалось сделать.

Об устранении риска на основе статьи 214 ФЗ нельзя говорить из-за того, что имеется опыт, когда у банков отбирают лицензии, или когда страховой случай таков, что не может быть обеспечен страховой компанией. Ведь стоит понимать, что застройщик в большинстве случаев пытается сэкономить, а потому им будут приобретаться обеспечительные меры по самым дешевым ценам, которые только может предоставить отечественный рынок финансовых услуг.

Для клиента важно обязательство застройщика осведомить его о выбранном в конкретном случае способе обеспечения. То же касается и условий, которые предусмотрены в нем.

Определенные сведения, касающиеся объекта, получаем вместе с выпиской из единого реестра на недвижимое имущество и сделок по ним. Клиент может узнать об эвентуальных обременениях, касающихся объекта.

Круг вопросов, которые освещены в выписке, касается:

  • собственности на землю (например, один из наиболее интересующих клиентов вопросов состоит в том, находится ли данный участок под ипотекой);
  • списка лиц, уже купивших жилье в строящемся доме (согласно, естественно, ДДУ).

Для получения данной выписки необходимо оплатить государственную пошлину в размере 400 руб. Требовать предоставление выписки может любой человек.

Перечень документов застройщика

Если проверка, которую мы описали выше, прошла успешно, то следует переходить к следующему этапу проверки застройщика.

Проверяем те документы, которые имеют к нему непосредственное отношение. Здесь говорим о целом пакете документации, которая относится к тем обязательства и декларациям, которые непосредственно касаются застройщика.

Клиенту необходимо тщательно проверить ИНН, адрес юридического лица, ОГРН, с тем, чтобы удостоверится, что все данные, умещенные в них, совпадают. Бывает, к примеру, что самые разные инвестиционные фонды выкупают, а потом перепродают квартиры. Поэтому более выгодно, чтобы заключение договора осуществлялось с той фирмой, которая имеет разрешение на строительство, и на которую оформленная земля под объект.

Покупать необходимо квартиру, которая принадлежит застройщику, иначе можно попасть к самым что ни есть мошенникам. Бывает, что создаются ООО с аналогичным, как у застройщика, названием. Это не запрещено законодательством. Но важно знать, что в упомянутых организаций разными будут ОГРН и ИНН. Именно потому у застройщика стоит запрашивать его документацию.

Застройщик обязан, по требованию клиента, предоставить ему проектную декларацию. В ней содержатся данные, касающиеся:

  • информации о собственнике земельного участка (особенно важный момент, ведь таковым может не являться застройщик);
  • реквизитов на земельный участок; содержаться в правоустанавливающего документа;
  • кадастрового номера (для выписки о земле);
  • сроков ввода объекта в эксплуатацию;
  • других особенностей, касающихся возводимого объекта.

Проектную декларацию нельзя путать с проектной документацией. В первой содержится информация, касающаяся того, что декларируется самим застройщиком. Что же касается проектной документации, то это определенный объем текстовых и графических материалов, определяющий решения, важные при обеспечении процесса строительства (реконструкции), а именно решения:

  • инженерно-технического;
  • архитектурного;
  • конструктивного;
  • функционально-технологического содержания.

Естественно, что разобраться в ней нелегко, тем более, если вы далеки от особенностей строительства, и не инженер. Но для клиента уже важен тот факт, что такая документация существует, и что она имеет заключение государственной экспертизы проектной документации. Данное заключение – это гарантия того, что имеется согласованность схем расположения сетей и предвидено подключения к ним объекта.

В случаи, если данная документация не оформлена необходимым образом, то существует вероятность, что к дому не будут подключены ни вода, ни свет.

Что касается разрешения на строительство, то здесь важно, чтобы оно, как и остальные документы, было оформлено на то же юридическое лицо.

Инвестиционный контракт

Инвестиционным контрактом является документ, из которого в полном объеме узнаем об условиях постройки дома. Ведь покупая квартиру, важно и учесть то, кто будет жить рядом. Немало квартир – по разным причинам – передают бесплатно.

Кроме этого, в упомянутом документе прописаны обязательства, взятые на себя застройщиком. Они являются обязательными до исполнения, иначе дом в эксплуатацию введен не будет. Нередко именно данные обязательства не выполняются, когда дело доходит до сдачи объекта. А ведь это значит, что право собственности на квартиру клиенту оформить не удастся.

Подобные проблемы, правда, решаются в суде, но за юридические услуги придется заплатить, а также оплатить государственную пошлину.

Наконец, инвестиционный контракт содержит информацию, касающуюся сроков выполнения по договору всех его этапов.

Договор долевого участия

Форма договора долевого участия.

По определению договор долевого участия обладает приоритетом над любыми договорами, носящими предварительный характер, или любыми иными, которые не предвидены 214-ФЗ.

Очень большим плюсом является регистрация ДДУ в регистрационной службе.

Согласно 214 ФЗ требования клиента в случае банкротства застройщика обеспечиваются залогом. Более того, ДДУ – это некая гарантия того, что конкретное жилье не будет дважды продано.

ДДУ дает убеждение наличия в застройщика разрешения на строительство, а также обладание ним иными документами, что важно – теми, которые касаются земли.

Следует иногда исходить с того, что немало застройщиков все договора в ДДУ переоформляют уже после того, когда в порядок приведут все документы. До того они пытаются продавать жилье, основываясь на предварительных договорах.

Лучший рецепт для обеспечения себя от возможных рисков, это изучить форму договора, запросив ее у застройщика. Причем сделать это лучше заранее. В данном документе содержатся условия, по которым с застройщиком было достигнуто согласие.

Клиенты, в большинстве случаев, не обладают особыми юридическими знаниями, но на вооружение хватит и обычной логики. Это значит, что читать договор следует в таком ракурсе, чтобы в нем все становилось явным. То есть, вы должны знать, что покупаете, какого качества, когда вам продадут, и т.п. Все здесь весьма просто: если, например, в договоре не вписано, что в квартире предвидено наличие железной двери, то ее, естественно, не будет. Все, что обещает застройщик, должно быть написано в тексте договора.

Правило простое: все пункты, о которых клиент договаривался с застройщиком, должны быть записаны в договоре. Иначе разговора об этом не было.

Наконец отметим, что в РФ с 2004 г. приобретение квартиры осуществляется только на основе договора долевого участия в строительстве. Соответствующий документ будет зафиксирован в Росреестре или в другом договоре, предвиденным статьей 214 ФЗ.

Любые иные договора являют собой попытку обойти закон, а потому они порочны в самой своей основе.

Видео о проверке документов застройщика при покупкой квартиры

В видео рассказывается, какие документы застройщика следует проверять и на что обращать внимание.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector