Существенные условия предварительного договора купли продажи недвижимости

Подводные камни предварительных договоров.

Обратимся к «азбуке», и рассмотрим «основы» предварительного договора.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных именно предварительным договором. К такому договору предъявляются те же основные требования, что и к прочим соглашениям: обязательное указание необходимых реквизитов, согласование существенных условий, подписи уполномоченных лиц.
Однако в Гражданском кодексе РФ есть целая статья за номером 429, посвященная особенностям и отличиям предварительного договора.

Предварительный договор обязательно должен устанавливать предмет и существенные (необходимые) условия основного договора. Если хотя бы одно из таких условий осталось несогласованным, то заключить основной договор и взыскать убытки будет трудно или даже невозможно. Поэтому нужно проговаривать в тестах предварительных соглашений все «мелочи» с помощью компетентного юриста, который составит текст или проведет правовую экспертизу документа. Нельзя забывать, что вашими промахами при необходимости с готовностью воспользуется недобросовестный контрагент.

В связи с этим при применении конструкции предварительного договора возникает множество весьма актуальных практических и теоретических вопросов.
Одной из ключевых проблем данного института является вопрос содержания правоотношений, порождаемых предварительным договором.
В рамках цивилистической доктрины этот вопрос не получил однозначного решения. Отдельные авторы считают возможным рассматривать эти правоотношения как имущественные. Аргументация подобного подхода сводится, как правило, к взаимосвязи этих отношений с имущественными правоотношениями, вытекающими из сделки, подлежащей заключению. Однако отношения, порождаемые предварительным договором, с одной стороны, и возникающие из договора, подлежащего заключению, — с другой, при всей их тесной связи являются самостоятельными гражданскими правоотношениями. Они различаются по основаниям своего возникновения, целям, объекту и содержанию. Различны также и гражданско-правовые санкции, применяемые в рамках каждого из этих правоотношений.
То обстоятельство, что основное обязательство, вытекающее из заключенного договора, является имущественным по своему содержанию, еще не означает автоматического придания имущественного характера содержанию предварительного договора. Несмотря на существующую между этими обязательствами связь, основное обязательство не предопределяет характера правоотношения, порождаемого предварительным договором. Последнее представляет собой самостоятельное правоотношение, содержание которого составляют право кредитора требовать от должника совершения действий, направленных на заключение договора, и соответствующую обязанность должника. И право, и обязанность в рассматриваемом случае не направлены непосредственно на перемещение материальных благ, не имеют имущественного содержания.
______________

Ранее, классическое римское право следовало правилу: «ea enim in obligatone consistere, quae pecuna lui praestasrique possunt» («только то может быть предметом обязательства, что может быть выплачено деньгами»). Однако усложнение и развитие общественных связей потребовали расширения обязательственной сферы, признания за неимущественными обязательствами юридической силы.
В современной юридической литературе в качестве общепризнанного рассматривается вывод о невозможности понуждения к заключению реального договора, ибо механизм реализации данной меры защиты содержит элементы, позволяющие добиться соглашения сторон (точнее, его суррогата, в роли которого выступает соответствующее судебное решение), однако не предоставляет возможности осуществить фактическое истребование вещи.
А поскольку последнее требование является обязательным (необходимым) признаком реального договора, до передачи вещи такой договор нельзя признать заключенным. Однако из этой посылки не следует вывода о невозможности существования предварительных договоров, порождающих обязательства заключить реальный договор.

В силу принципа свободы договора (пункт 2 статьи 421 ГК РФ ) конструкция «односторонне обязывающего предварительного договора» не противоречит отечественному законодательству и является допустимой. Однако подобный договор «выпадает» из-под действия статьи 429 ГК РФ и должен рассматриваться как непоименованный со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В самом общем виде подобный договор представляет собой соглашение, по которому обязанность заключения в будущем основного договора принимает на себя лишь одна сторона, вторая — выговаривает себе только право. При этом во всяком нормальном коммерческом обороте такое право последней стороны должно получить некую оценку. Соответственно, в качестве встречного выступает обязательство второй стороны вознаградить за предоставленное право.
_______

Существенные условия предварительного договора

Важно знать, что предварительный договор действителен, только если согласованы
ВСЕ его существенные условия. Что относится к таковым?

Гражданский кодекс выделяет три вида существенных условий предварительного договора. Во-первых, это условия, признанные таковыми законом или иными правовыми актами. Например, предмет договора о передаче имущества – конкретный объект. Если же по ошибке или по умыслу партнера предмет основного договора неверно указан в предварительном соглашении, суды, как правило, отказывают в требовании о заключении основного договора. Но если заключение сделки или взыскание убытков – вопрос принципиальный, можно побороться и поискать, например, в переписке сторон однозначные указания на предмет будущего соглашения. Во-вторых, условия, которые предопределяются характером договора. Например, при купле-продаже недвижимого имущества, помимо прочего, очень важен срок совершения сделки. Как известно, время корректирует ценообразование. В-третьих, условия, которые требует включить в договор одна из сторон, и по которым участники достигли соглашения. Например, порядок и сроки передачи имущества или проведения расчетов, необходимость страхования объекта, система скидок и т.д.

Самое главное: существенные условия предварительного соглашения должны переходить в основной договор в неизменном виде. Если, конечно, стороны по обоюдному желанию не внесут коррективы. Никакие заявления одной из сторон о внесении или исключении определенных условий, при составлении основного договора, не могут считаться вводящими существенные условия. Если хотя бы одно из существенных условий основного договора не было согласовано, для сторон предварительного договора исключается возможность обратиться с иском о понуждении заключения основного договора и взыскания с контрагента убытков, причиненных вследствие уклонения одной стороны от заключения договора. При этом Гражданский кодекс допускает вносить изменения в договор по соглашению сторон (статья 450 ГК РФ).

Срок заключения основного договора

В предварительном договоре рекомендуется установить сроки для заключения основного соглашения. Если же стороны его не установили, он будет определяться в соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ – один год с момента заключения предварительного договора. Причем такой срок считается соблюденным, если до его истечения стороны заключат основной договор или одна из сторон направит другой предложение заключить такой договор. Сроки имеют значение в тех случаях, когда одной из сторон придется обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Ведь предварительный договор – это основание для возникновения обязанности заключить основной договор.

Иск о понуждении к исполнению

Если один из участников предварительного соглашения уклоняется от заключения основного договора, либо у сторон возникли разногласия по поводу условий будущей сделки или по поводу толкования отдельных положений предварительного соглашения, возникший спор можно передать на разрешение арбитражного суда. Суд может удовлетворить иск о понуждении заключить основной договор на определенных условиях. В таком случае договор считается заключенным. Причем в решении обязательно указывается, на каких именно условиях. Если же суд вынесет решение по поводу отдельных спорных условий будущего договора, то условие договора действует в той редакции, которая определена судом.

При обращениях к суду важно правильно составлять и формулировать свои письменные и устные обращения, заявления и ходатайства. Избегайте общих фраз и абстрактных формулировок. Так, если стороны по разному понимают и толкуют те или иные условия основного договора, желательно, чтобы каждая из них четко и внятно указала, какие именно условия являются спорными, обосновала свои доводы и просьбы, а заодно предложила суду свою редакцию текста данных условий для включения в будущий договор. Если же предъявляется иск о понуждении заключить сделку, то истец должен к исковому заявлению приложить еще и проект основного договора. Но имейте в виду, что суд, перед тем как вынести решение, непременно проверит, соответствуют ли положения этого документа действующему законодательству и условиям предварительного соглашения.

Читать еще:  Закон о покупке земли недвижимости

Сам себе адвокат

защита прав в суде без адвоката

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договора купли-продажи недвижимости- судебная практика

Предварительный договор купли-продажи недвижимости широко применяется агентствами недвижимости, риэлторами, юридическими лицами. Застройщиками при долевом участии в строительстве. Однако, предварительный договор купли-продажи недвижимости таит в себе много неожиданных сюрпризов. Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора очень противоречива.

Понятие предварительного договора купли-продажи недвижимости и его характерные черты

Предварительный договор купли-продажи недвижимости , по сути, является намерением сторон заключить в будущем договор купли-продажи конкретного объекта недвижимого имущества на условиях указанных в предварительном договоре.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в той же форме, что и основной договор. Несоблюдение требования к форме договора влечет его недействительность.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества вы можете посмотреть здесь.

Сторонами по договору могут быть любые физические и юридические лица, а так же муниципалитеты и субъекты Федерации.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен отвечать ряду обязательных условий:

— указание на предмет договора, позволяющее его идентифицировать;

— существенные условия основного договора (цена, порядок оплаты и передачи объекта недвижимости и т.д.).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать срок в течение, которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если в договоре этот срок не указан, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор в отличии от основного договора купли-продажи недвижимости, государственной регистрации не подлежит.

Предварительный договор купли продажи недвижимости не влечет переход права собственности на объект недвижимости и обязанность передать это имущество, он лишь порождает обязанность у сторон заключить основной договор.

Основные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости

Таким образом, можно выделить следующие характерные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости:

— у сторон предварительного договора имеется взаимная обязанность по заключению договора в будущем;

— предварительный договор является безвозмездным договором, так как предметом этого договора, являются действия сторон направленные на заключение основного договора, а не деньги и иные материальные блага. Если в предварительном договоре закрепляется обязанность покупателя уплатить цену недвижимого имущества или его существенную часть до заключения основного договора такой договор по своей сути является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате.

Условие о задатке в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

Довольно часто в предварительные договора купли-продажи недвижимости включаются условия о задатке . Однако вопрос о том, может ли задаток обеспечивать исполнение предварительного договора дискуссионный. Судебная практика по этому вопросу не отличается единообразием. При этом судебная практика арбитражных судов и судом общей юрисдикции прямо противоположна. Пока судебная практика по данному вопросу неоднозначна включения в предварительный договор условия о задатке нежелательно.

Выводы судов о том, что включать в предварительный договор купли-продажи условия о задатке нельзя сводятся к следующему.

В соответствии со ст.429 ГК РФ суть предварительного договора заключается в том, что стороны берут на себя обязательство в будущем заключить основной договор об отчуждении имущества на условиях предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор.

В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком является денежная сумма передаваемая покупателем в счет платежа причитающегося по договору. Поскольку предварительный договор является безвозмездным, функции задатка, в рамках предварительного договора не действуют.

Суды общей юрисдикции придерживаются другого мнения. Их позиция сводится к тому, что ГК РФ допускает обеспечение задатком предварительного договора, в случае уклонение стороны от заключения основного договора. Предварительный договор с условием о задатке по своей сути является смешанным договором, к которому применяются положения закона о договорах и положения о задатке.

Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Судебная практика выработала ряд позиций по определенным вопросам, связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

  • Продавцом по предварительному договор купли-продажи недвижимости может быть только собственник отчуждаемого имущества, Если продавец по предварительному договору на момент его заключения не обладал правом собственности на отчуждаемое имущество, то предварительный договор является ничтожной сделкой.
  • Окончательная цена недвижимого имущества должна быть определена в предварительном договоре. Если окончательная цена в предварительном договоре не определена, договор считается не заключенным, так как условие о цене является существенным условием предварительного договора.
  • Если по условиям предварительного договора покупатель оплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и если основной договор не был заключен суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.
  • Предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако, он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона, предварительного договора, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.
  • Увеличение цен на недвижимое имущество не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора. Однако, если уровень повышения цен не мог быть спрогнозирован на момент заключения предварительного договора, то повышение цен на недвижимость может явиться основанием для расторжения договора по решению суда.

Рекомендации по составлению предварительного договора купли-продажи недвижимости

  • В предварительном договоре купли-продажи недвижимости должно содержаться детальное описание отчуждаемого объекта. Чем детальнее он будет описан в предварительном договоре, тем лучше. Особенно это касается заключения предварительного договора со строительной компанией с долевым участием. В договоре должны быть подробно указаны параметры и технические характеристики недвижимого имущества.
  • Покупная цена предмета договора должна быть четко определена, при этом в договоре следует указать, что цена является окончательной и изменению не подлежит.
  • Установить конкретный срок заключения основного договора и срок передачи недвижимого имущества покупателю.
  • Установить какая сторона несет расходы по оформлению основного договора.
  • Закрепить ответственность продавца ( застройщика) если недвижимое имущество не будет передано в установленный срок, например в виде неустойки.
  • Закрепить обязанность продавца получившего аванс возвратить его в определенный срок, если основной договор не будет заключен, а так же ответственность за просрочку его возврата.

Таким образом, несмотря на широкое применение предварительного договора по сделкам с недвижимостью и наличие богатой судебной практики по многим вопросам, связанным с заключением, исполнением этого договора единого толкования закона и единообразной судебной практики нет.

Тонкости заключения предварительного договора и судебная практика

Здравствуй, Регфорум! Предварительный договор имеет самое широкое применение в сфере купли-продажи недвижимости. Покупатель с продавцом, обычно, выражают свое намерение приобрести/продать имущество по конкретной стоимости, договариваются о времени заключения основного договора. Здесь может быть множество «подводных камней», о чем и будет сей пост со ссылками на законодательство и судебную практику.

Правовая конструкция предварительного договора предполагает, что стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренным предварительным договором – п. 1 ст. 429 ГК РФ.

Читать еще:  Где регистрируется право собственности на недвижимость

ВС РФ и ВАС РФ придерживается позиции, которая состоит в том, что предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ и услуг.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.

Определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Определение ВС РФ от 15.09.2015 № 18-КГ15-143

Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.

Обзор судебной практики ВС РФ за первый квартал 2011 года (утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2011)

На какие нюансы следует обратить внимание заключая предварительный договор купли-продажи квартиры?

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору купли-продажи квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре.

Такой договор заключается в письменной форме. Это положение содержится, например, в Определении ВС РФ 20.07.2010 № 5-В10-42.

По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса – ст. 163 ГК РФ.

Что касается государственной регистрации, то позиция ВС РФ, следующая:

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит.

  • Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2010 года (утв. Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010);
  • п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59;
  • Определение ВС РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать:

  • условия, позволяющие установить предмет договора;
  • условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора;
  • условия о цене квартиры;
  • перечень проживающих в ней лиц с указанием их прав на пользование данным жилым помещением (если таковые имеются). При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи квартиры хотя бы одного из существенных условий он будет считаться незаключенным.

Согласно ст. 554 ГК РФ из предварительного договора должно следовать, что его стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи конкретной квартиры на условиях, прописанных в предварительном договоре.

Перечень лиц, которые проживают в квартире помимо продавца

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ и ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ перечень лиц, которые проживают в продаваемом имуществе, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого помещения.

Соответственно, эти лица должны быть указаны в предварительном договоре.

Права и обязанности сторон

Предварительный договор должен содержать права и обязанности сторон, сроки их выполнения. Должен быть указан четкий и подробный порядок передачи квартиры покупателю. Также желательно указать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Расходы по исполнению договора

В предварительном договоре необходимо указать, на какую из сторон будут ложиться расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и т.п.

Срок заключения основного договора

Если вы желаете указать срок, необходимо прописать конкретную дату, или дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор. Срок может быть:

  • кратким (например, через месяц со дня подписания предварительного договора);
  • длительным (например, через 3 года со дня подписания предварительного договора).

Если срок не будет указан в договоре, то в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ договор следует заключить в течение года с момента подписания предварительного договора.

Если основной договор не будет заключен в срок, который указан в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а его стороны будут освобождены от выполнения предусмотренных в нем обязательств.

Позиции ВС РФ по п. 3 ст. 429 ГК РФ – о существенных условиях

Определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8

Если в предварительном договоре купли-продажи квартиры указана площадь, отличающаяся от площади, позднее указанной в ЕГРП, но между сторонами нет спора о различии объекта, то предмет предварительного договора считается установленным, а договор заключенным.

Определение ВС РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21

Условие о предмете договора считается согласованным, если обе стороны имеют об этом предмете одинаковое представление и могут его определить.

Интересный случай

Гражданин А. заключил с ООО два предварительных договора купли-продажи двух квартир, согласно которым ООО должно было подписать основные договоры не позднее конца второго квартала 2010 года. Законопослушный гражданин А. произвел оплату в полном размере, как и было прописано в предварительных договорах.

В апреле 2014 года ООО заявило гражданину А. о том, что выполнить свои обязательства они могут не ранее четвертого квартала 2015 года. На что гражданин А. обратился в суд, где его требования были удовлетворены частично, применив ст. 333 ГК РФ и снизив размер неустойки – дело № 2-3111/2014

Более того, гражданин А. просил взыскать с ООО штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя. Судья квалифицировала соглашения как основные договоры участия в долевом строительстве. Таким образом, суд пришел к выводу, что указанное ООО является застройщиком, и оно не выполнило свои обязательства, предусмотренные договором, в установленный срок.

На что представитель ООО направил апелляционную жалобу на решение первой инстанции в Московской городской суд. Апелляция отменила решение первой инстанции и постановила отказать гражданину А. в удовлетворении исковых требований.

После этого гражданин А. обратился с жалобой в ВС РФ, где суд пришел к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определил правовую природу соглашений, заключённых между истцом и ответчиком, квалифицировав их как договоры об участии в долевом строительстве (дело № 5-КГ15-196).

Странно, что суд проигнорировал факт того, что в предусмотренный договором срок дом не ввели в эксплуатацию и, соответственно, гражданину А. квартиры переданы не были.

По мнению ВС РФ, доводы Московского городского суда об отсутствии разрешения на строительство у ООО свидетельствуют о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство жилого дома и не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение обязательств.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Московский городской суд. Повторное решение дела в апелляции так и не опубликовано.

Как подготовить предварительный договор купли-продажи недвижимости

Статьи по теме

Компания планирует приобрести здание, помещение или иной аналогичный объект. Чтобы не упустить выгодный вариант, можно заключить с собственником предварительный договор купли-продажи недвижимости. Однако у такого договора есть свои рискованные стороны.

В этой статье:

Договор о намерениях заключить сделку купли-продажи недвижимости проще составить по образцу

Когда речь заходит о предварительном договоре в отношении здания или помещения, возникает множество вопросов, например:

  • как не спутать его с договором купли-продажи будущей вещи,
  • что можно или нельзя включать в текст,
  • подлежит предварительный договор купли-продажи недвижимости регистрации в Росреестре.

Рассмотрим, как закон и суды регулируют правоотношения.

Такой договор относится к соглашениям, в которых стороны отражают намерения в будущем заключить основной договор на оговоренных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). При этом в ГК РФ нет норм, которые отдельно регулируют заключение предварительного договора в рамках сделки по купле-продаже недвижимости. Это связано с тем, что соглашения могут отличаться в зависимости от конкретного объекта. К примеру, речь может идти о земельном участке, квартире, машиноместе или ином объекте.

Регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимости не требуется (Обзор ВС РФ, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 08.12.2010).

Важные статьи о сделках с недвижимостью в журнале «Юрист компании»

Как отличить договор о намерениях и договор о покупке будущей вещи

Если стороны нечетко пропишут условия, есть риск квалификации предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости как договора долевого участия (определение ВС РФ от 18.12.2018 № 18-КГ18-191).

Оплата по предварительному договору купли-продажи недвижимости сделает из предварительного договора соглашение о приобретении будущей вещи. ВАС разъяснил: если стороны согласовали оплату по такому договору, его нужно квалифицировать по нормам ГК РФ о купле-продаже. Такое соглашение суды считают договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

Чтобы избежать переквалификации, воспользуйтесь иными способами обеспечения обязательств. Можно заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости с задатком (ст. 329 ГК РФ). Суды признают такой способ правомерным (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6).

Разница между предварительным договором и соглашением купли-продажи будущей вещи в их природе. На основании первого варианта договора не возникают права и обязанности непосредственно в отношении предмета основной сделки – объекта недвижимости. Суды считают, что его заключение не дает право требовать от продавца передать ему объект, который указан в условиях. Не возникают из предварительного соглашения вещные права на недвижимость (определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8).

Чтобы суд не переквалифицировал предварительное соглашение в соглашение о покупке будущей вещи, не прописывайте обязанности сторон исполнить обязательства по основному договору. Статья 429 ГК определяет одну обязанность на этапе предварительного соглашения – заключить в будущем основной договор.

Какие существенные условия нужно согласовать в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

Существенное условие любого договора – его предмет (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Предмет договора о намерениях купли-продажи недвижимости – заключение сделки в будущем (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Сформулируйте намерение подписать соглашение так, чтобы воля сторон не могла толковаться иначе (определение ВС РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21). Для этого нужно знать, какой будет предмет основного договора, и указать его в предварительном. В этом случае покупатель, который исполнит свои обязательства, вправе требовать объект и признания его права (определение ВС РФ от 30.01.2019 № 305-ЭС17-19702 по делу № А41-60101/2013).

Если стороны не пропишут условия основного соглашения, предварительное будет считаться незаключенным (апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 16.10.2017 № 33-20286/2017 по делу № 2-2081/2017, № 33-20278/2017 по делу № 2-3246/2017).

Так, суд отказал в иске и признал договор незаключенным. Стороны договаривались о купле-продаже доли в объекте, которая на момент разрешения спора не была определена. Получается, что объекта нет, отсутствуют основания удовлетворить иск о признании права собственности (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.07.2017 № 33-14099/2017 по делу № 2-565/2017).

Какие есть возможности расторжения, если сторона не может исполнить предварительный договор купли-продажи недвижимости

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости происходит разными способами:

  • стороны могут подписать соглашение;
  • заинтересованный участник может обратиться в суд (апелляционное определение Свердловского областного суда от 02.11.2017 по делу № 33-18199/2017).

Также закон определяет, что обязательства по договору прекращаются, если до окончания срока для подписания основного соглашения стороны не направят предложение его заключить (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Учтите риски по сделке

Когда стороны заключают такой договор, возможны риски. Рискует покупатель, который внес оплату. Например, он может не получить имущество, которое планировал приобрести, если продавец окажется банкротом.

Чтобы контрагент исполнил обязательства, можно обратиться в суд.

Так, заявитель обратился с иском. Он потребовал обязать ответчиков исполнить обязательства по предварительному договору о купле-продаже недвижимости (квартиры), то есть:

  • заключить основной договор,
  • передать объект в собственность истца по акту приема-передачи,
  • зарегистрировать переход права собственности.

Суд посчитал требования истца правомерными. Заявитель внес средства, а ответчик уклонялся от регистрации перехода права. В такой ситуации истец вправе требовать регистрации и передачи спорного объекта (п. 3 ст. 551, п. 3 ст. 487 ГК РФ). Суд отклонил доводы ответчика о том, что последний направил уведомление о расторжении первоначального договора и готов вернуть денежные средства. Доказательств перечисления средств продавец не предоставил. Суд удовлетворил требование истца (постановление АС Северо-Кавказского округа от 18.05.2018 № Ф08-3448/2018 по делу № А32-5670/2017).

Предварительный договор, который не исполнялся, суд может признать ничтожным.

Например, заявитель потребовал признать ничтожной сделку о приобретении нежилого здания. Стороны одновременно заключили договор купли-продажи и предварительный договор. Второй договор они условились исполнить после исполнения обязательств по кредитному договору. Таким образом, они закрепили право обратного выкупа и соглашения носили обеспечительный характер. Штраф за неисполнение предварительного соглашения установили в размере 302 млн 310 тыс. руб. Суд пришел к выводу, что указанная сумма отражает действительную стоимость недвижимости, а также свидетельствует о занижении продажной цены имущества в обоих договорах.

Стороны не исполнили договор купли-продажи. Владельцем по-прежнему оставался продавец. Получается, что стороны подразумевали договор залога недвижимости (ипотеку). Учитывая обстоятельства, ее цель – обеспечить исполнение обязательств по кредитному договору. Суд посчитал, что стороны не намеревались исполнять сделки, даже если бы наступили обстоятельства, на случай которых предоставлялось обеспечение. Стороны спорных договоров ставили иные цели. Суд признал сделки притворными (постановление АС Центрального округа от 08.08.2018 № Ф10-2816/2018 по делу № А83-6968/2017).

Есть риск споров о задатке. Часто возникают вопросы о взыскании задатка (апелляционное определение Нижегородского областного суда от 18.04.2017 по делу № 33-4266/2017). Взыскать сумму возможно, если суд установит вину оппонента в незаключении основного договора.

Так, заявитель потребовал вернуть невыплаченную часть двойного задатка по предварительному договору купли-продажи и аренды объектов недвижимости. Оппонент не согласился с требованием. Он считал, что соглашение прекратило свое действие. Стороны не заключили основное соглашение в срок, который согласовали в первоначальном. При этом спорное соглашение не предусматривало обязанность направить предложение заключить основной договор. Ответчик взял на себя обязательства сформировать участок и зарегистрировать его. Однако продал участок иному покупателю по более высокой цене и только после этого возвратил задаток истцу. Суд признал поведение ответчика неправомерным (постановление АС Северо-Западного округа от 05.06.2017 № Ф07-4411/2017 по делу № А05-8503/2016).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector