Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Последние изменения: Май 2019

Все сделки по продаже дома или квартиры в соответствии с действующим законодательством должны быть оформлены документально, путем подписания договора купли-продажи. Когда же все формальности соблюдены, и право перехода собственности зарегистрировано уполномоченными на это государственными органами, возникает вопрос: «Реально ли отказаться от сделки на данном этапе и отменить продажу?» Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации действительно возможно, если соблюсти ряд условий.

Прекращение действия ДКП: главные моменты

Под прекращением понимается, совокупность действий, аннулирующих заключенный ранее договор купли-продажи. Его обязательно требуется оформить документально в письменном виде.

Согласно законодательству установлен период в размере трех лет, в течение которых стороны договора купли-продажи вправе рассчитывать на расторжение подписанного договора (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Аванс, если такой был прописан по договору и уплачен стороной на деле, не подлежит возвращению продавцу, как уже исполненное обязательство, если иное не предусмотрено условиями ДКП.

Заявление от физ. лица о прекращении регистрации. Образец (16,9 KiB, 120 hits)

Когда возможно расторжение договора купли-продажи

В главе 29-й Гражданского кодекса РФ содержатся основополагающие нормы, которыми стоит руководствоваться при необходимости расторгнуть договор купли-продажи.

Законодательно предусмотрены два варианта расторжения договора купли-продажи недвижимости после перехода прав на нее новому владельцу:

  1. Предпочтительным и упрощенным является способ расторжения, когда это решение достигнуто по обоюдному соглашению сторон (п.1 ст. 450 ГК РФ).
  2. Встречаются случаи, когда согласия другой стороны (других сторон) не удалось добиться. Тогда разрешить ситуацию получится лишь по обращению в суд (п.1 ст. 450 ГК РФ).

В п. 2 ст. 450 ГК РФ также обозначено, что за основание для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке принимается факт существенного нарушения условия, обозначенного в договоре, одной из сторон.

Оформление расторжения при наличии обоюдного согласия

Когда стороны сошлись во мнении и готовы расторгнуть ДКП недвижимости, одним из используемых способов признается составление еще одного договора купли-продажи. По новому договору право недвижимое имущество возвращается первоначальному владельцу, который на этот раз выступает в роли покупателя. Впоследствии права по сделке нужно вновь зарегистрировать.

Если составляется соглашение на расторжение договора купли-продажи, то оно подписывается обеими сторонами. О расторжении должна быть сделана отметка в Росреестре.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи. Бланк (13,1 KiB, 116 hits)

Расторжение ДКП жилплощади через суд

При отсутствии согласия, стороне, изъявившей желание прекратить действие ДКП по сделке с недвижимостью, требуется в письменной форме обратиться за получением такового ко второй стороне-участнику.

По истечении 30-ти дней со дня отправки уведомления, не зависимо от того будет ли получен отказ, или запрос будет оставлен без внимания, возникает право на обращение в суд.

Иск о расторжении договора купили-продажи квартиры (57,0 KiB, 120 hits)

Побуждение к аннулированию договора

В юридической практике встречаются случаи, когда расторжение происходит по инициативе покупателя жилья.

Имеется ряд поводов, благодаря которым покупатель вправе рассчитывать на положительное решение по своему вопросу:

    проданное жилье не соответствует основным параметрам и характеристикам, зафиксированным в договоре (техническое состояние, площадь, количество комнат и хозяйственных построек не соответствует документам); неожиданно возникшие обременения: задолженности по уплате платежей по коммунальным услугам; появление лица, неосведомленного о продаже и имеющего законные права жить и пользоваться имуществом и претендующего на реализацию своих законных прав. не произошла фактическая передача недвижимости продавцом покупателю, либо была осуществлена, но не в полной мере, или в случае существенного несоблюдения сроков передачи.

Совершение платежа требуется подтвердить: распиской, квитанцией, выпиской из банка и др.

Иные обстоятельства для аннулирования

Помимо указанных обстоятельств, за основания достаточные для аннулирования ДКП недвижимости бывают:
1 Сделка, осуществленная сторонами, признается недействительной, если совершена при наличии следующих факторов:

    сторона-участник операции по сделке с квартирой (домом) недееспособный гражданин; подписание договора было получено насильно, посредством угрозы благополучию и здоровью непосредственно участнику сделки или членам его семьи; сторону сделки заведомо ввели в заблуждение, обманули, что принудить к заключению договора.
    внесения изменения в законодательную базу; существенное изменение стоимости объекта сделки, например, при возникновении финансового кризиса.

3 Сделка заключалась с явным нарушением действующего законодательства.

4 Договором ущемляются права несовершеннолетних.

5 Сделка совершена вопреки общепринятым и государственным нормам и неприемлема государством и обществом.

6 При составлении документов допущена грубая ошибка, которая выявлена уже после подписания договора.
Чтобы сделка попала под данную категорию, нужно одновременное соответствие четырем условиям:

    Появиться неожиданно; Представлять собой непреодолимое обстоятельство; Быть угрозой к возникновению ущерба сторон-участников; Касаться каждого участника.

Специфика правильной подачи обращения в судебную инстанцию

Не редки случаи, когда судья вынес вердикт: договор подлежит расторжению, но имущество остается во владении приобретателя по ДКП. Так как аннулировать продажу и при этом вернуть права на недвижимость? Чтобы это осуществить, в иске нужно обязательно указать требование не только о расторжении, но и возврате, а также о компенсации ущерба.

Заключение

Стоит учитывать тот факт, что в большинстве случаев решить вопрос полюбовно не всегда удается, а многочисленные судебные тяжбы – утомительный и затратный процесс, поэтому перед подписанием ДКП необходимо тщательным образом исследовать все нюансы:

    учесть в договоре право и порядок проведения процесса расторжения; прописать в ДКП важные условия, касающиеся оплаты, сроков, и способа фактического приема-передачи недвижимости.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Читать еще:  Является ли автомобиль недвижимым имуществом

Расторжение договора купли-продажи квартиры после регистрации

Есть несколько способов того, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации. Осуществить эту процедуру допускается как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. Однако в большинстве случаев аннулирование происходит только через суд, поскольку вторая сторона будет не согласна с таким развитием событий. В теме разбирался наш эксперт по недвижимости Иван Лукин.

Законодательная база

Договор купли-продажи перестает действовать с того момента, как обе стороны в полном объеме исполнили все обязательства, связанные с этим документом. Классический вариант – продавец передает недвижимость в надлежащем состоянии, покупатель перечисляет всю сумму, как указано в договоре, после чего сделка исполнена. Соответственно договор прекратил действовать в том смысле, что граждане выполнили все его требования.

Теперь они уже не могут отказаться от своих обязательств. Однако договор можно отменить – для этого предусмотрено несколько оснований (ст. 450 ГК):

  1. Взаимное, добровольное согласие каждой стороны (ст. 450 ГК).
  2. Решение суда.
  3. Односторонний отказ продавца или покупателя (законность такого действия может быть определена только судом, т.е. просто отказаться от исполнения обязательств невозможно).
  4. Наступил случай, который предусмотрен самим договором. Например, в случае непоступления средств в течение определенного срока покупатель утрачивает свои права, а продавец остается собственником квартиры.
  5. Форс-мажорные обстоятельства, на которые стороны объективно не могут повлиять (техногенная катастрофа, природная стихия, социальные беспорядки и др.).

По обоюдному соглашению

Наиболее простой способ прекращения соглашения – по обоюдному согласию. Однако расторжение договора купли-продажи после регистрации не допускается. Наоборот, стороны должны подать соответствующее заявление в Росреестр или МФЦ до окончания процедуры. Причины этого могут быть самыми разными – например, сложности при переезде, увольнении с работы, чрезвычайные обстоятельства, смерть близкого человека и т.п.

При этом указывать в заявлении конкретную причину необязательно – главное, чтобы действия каждой стороны были добровольными. Но если регистрация уже прошла, т.е. новый собственник получил выписку из ЕГРН, договор можно расторгнуть в судебном порядке. Однако во многих случаях будет проще совершить обратную куплю-продажу.

Наряду с заявлением понадобится составить соглашение о расторжении договора, в котором указывают:

  • личные, паспортные данные обеих сторон;
  • ссылку на договор купли-продажи;
  • новые права и обязанности каждой стороны в соответствии с изменившейся ситуацией (вернуть деньги, ключи, отменить регистрацию в Росреестре и т.п.).

Обратите внимание! При продаже гражданин обязан уплатить налог 13% с полученной суммы (за вычетом 1 млн. руб.). Исключение составляют 2 случая – собственник владел квартирой более 5 лет либо он приобретает более дорогую недвижимость.

В одностороннем порядке

Отмена договора в одностороннем порядке может быть предусмотрена в самом документе. Но в подавляющем большинстве случаев это право реализуется только в суде. Гражданин вправе отказаться от выполнения своих обязанностей, если другая сторона существенно нарушила свои обязательства и другие условия сделки – например:

  1. отказывается выселяться;
  2. отказывается выписывать жильцов;
  3. не переводит деньги;
  4. удерживает часть суммы и т.п.

Просто «разорвать» или аннулировать договор не получается. Вначале продавец или покупатель пробуют договориться со второй стороной. Но если переговоры не дают результата, они обращаются в суд.

Через суд

Наконец, если стороны никак не могут прийти к соглашению, а документы уже зарегистрированы, им остается обратиться в суд, чтобы признать сделку ничтожной или оспоримой, что может быть связано с разными причинами:

  • договор подписал недееспособный человек;
  • квартира находится под арестом или в ипотеке, причем продавец не предупредил об этом покупателя;
  • расчеты не проведены или проведены не полностью, предоставлены фальшивые купюры;
  • по квартире имеется большая задолженность (коммунальные долги) и др.

Таким образом, после регистрации договора аннулировать его можно не иначе, как в суде. Но если стороны пришли к соглашению, они могут попытаться отозвать документы во время их оформления в Росреестре. Если сделать это уже невозможно, допускается совершить обратную сделку купли-продажи.

Расторжение договора купли-продажи квартиры после регистрации

Есть несколько способов того, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации. Осуществить эту процедуру допускается как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. Однако в большинстве случаев аннулирование происходит только через суд, поскольку вторая сторона будет не согласна с таким развитием событий. В теме разбирался наш эксперт по недвижимости Иван Лукин.

Законодательная база

Договор купли-продажи перестает действовать с того момента, как обе стороны в полном объеме исполнили все обязательства, связанные с этим документом. Классический вариант – продавец передает недвижимость в надлежащем состоянии, покупатель перечисляет всю сумму, как указано в договоре, после чего сделка исполнена. Соответственно договор прекратил действовать в том смысле, что граждане выполнили все его требования.

Теперь они уже не могут отказаться от своих обязательств. Однако договор можно отменить – для этого предусмотрено несколько оснований (ст. 450 ГК):

  1. Взаимное, добровольное согласие каждой стороны (ст. 450 ГК).
  2. Решение суда.
  3. Односторонний отказ продавца или покупателя (законность такого действия может быть определена только судом, т.е. просто отказаться от исполнения обязательств невозможно).
  4. Наступил случай, который предусмотрен самим договором. Например, в случае непоступления средств в течение определенного срока покупатель утрачивает свои права, а продавец остается собственником квартиры.
  5. Форс-мажорные обстоятельства, на которые стороны объективно не могут повлиять (техногенная катастрофа, природная стихия, социальные беспорядки и др.).

По обоюдному соглашению

Наиболее простой способ прекращения соглашения – по обоюдному согласию. Однако расторжение договора купли-продажи после регистрации не допускается. Наоборот, стороны должны подать соответствующее заявление в Росреестр или МФЦ до окончания процедуры. Причины этого могут быть самыми разными – например, сложности при переезде, увольнении с работы, чрезвычайные обстоятельства, смерть близкого человека и т.п.

Читать еще:  Сколько стоит сопровождение сделки с недвижимостью

При этом указывать в заявлении конкретную причину необязательно – главное, чтобы действия каждой стороны были добровольными. Но если регистрация уже прошла, т.е. новый собственник получил выписку из ЕГРН, договор можно расторгнуть в судебном порядке. Однако во многих случаях будет проще совершить обратную куплю-продажу.

Наряду с заявлением понадобится составить соглашение о расторжении договора, в котором указывают:

  • личные, паспортные данные обеих сторон;
  • ссылку на договор купли-продажи;
  • новые права и обязанности каждой стороны в соответствии с изменившейся ситуацией (вернуть деньги, ключи, отменить регистрацию в Росреестре и т.п.).

Обратите внимание! При продаже гражданин обязан уплатить налог 13% с полученной суммы (за вычетом 1 млн. руб.). Исключение составляют 2 случая – собственник владел квартирой более 5 лет либо он приобретает более дорогую недвижимость.

В одностороннем порядке

Отмена договора в одностороннем порядке может быть предусмотрена в самом документе. Но в подавляющем большинстве случаев это право реализуется только в суде. Гражданин вправе отказаться от выполнения своих обязанностей, если другая сторона существенно нарушила свои обязательства и другие условия сделки – например:

  1. отказывается выселяться;
  2. отказывается выписывать жильцов;
  3. не переводит деньги;
  4. удерживает часть суммы и т.п.

Просто «разорвать» или аннулировать договор не получается. Вначале продавец или покупатель пробуют договориться со второй стороной. Но если переговоры не дают результата, они обращаются в суд.

Через суд

Наконец, если стороны никак не могут прийти к соглашению, а документы уже зарегистрированы, им остается обратиться в суд, чтобы признать сделку ничтожной или оспоримой, что может быть связано с разными причинами:

  • договор подписал недееспособный человек;
  • квартира находится под арестом или в ипотеке, причем продавец не предупредил об этом покупателя;
  • расчеты не проведены или проведены не полностью, предоставлены фальшивые купюры;
  • по квартире имеется большая задолженность (коммунальные долги) и др.

Таким образом, после регистрации договора аннулировать его можно не иначе, как в суде. Но если стороны пришли к соглашению, они могут попытаться отозвать документы во время их оформления в Росреестре. Если сделать это уже невозможно, допускается совершить обратную сделку купли-продажи.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после ее регистрации

Нередки случаи, когда покупатель и/или продавец хотят расторгнуть договор о купле-продаже до его регистрации. С точки зрения юридического и судебного урегулирования, сделать это не составляет труда. Но можно ли расторгнуть его после того, как договор был зарегистрирован? Да, но для этого есть специфические причины и особый порядок рассмотрения. Все нюансы мы рассмотрим в сегодняшнем материале.

Причины расторжения договора

Любая сделка, во время которой недвижимость передаётся в собственность от одного к другому человеку, заверяется подписанием соответствующего договора – он выступает основным документом сделки. В нём прописано, что владелец жилья за определённую сумму передаёт в собственность участок другой стороне (покупателю). Подписание сделки является конечной точкой, после чего покупателю нужно лишь зарегистрировать новоприобретённую жилплощадь на себя. Однако при определенных обстоятельствах одна из сторон имеет право подать в суд прошение о расторжении ранее подписанного договора (сделать это можно и до, и после его регистрации). Расторгнуть, в принципе, можно любой договор, однако, касаемо недвижимости действует одно правило – расторжение невозможно в одностороннем порядке.

Существует ряд основательных причин, по которым суд может рассматривать прошение о расторжении договора. Среди них:

  1. На жилплощади прописаны другие лица – например, пожилые люди, люди в отъезде, тюрьме, на войне.
  2. Поддельные документы, которые были использованы одной из сторон во время совершения сделки.
  3. Вовремя не внесена установленная плата за жильё.
  4. Ошибки при составлении договора или существенные, влияющие на оплату или другие важные процессы купли-продажи недвижимости, оплошности в документе.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Есть только два способа выполнения этой процедуры: либо по обоюдному согласию двух сторон, либо в судебном порядке. В первом случае – это признание договора недействительным, а во втором – расторжение сделки.

  1. Согласие двух сторон. Этот вариант является самым лёгким для выполнения, хоть и, к сожалению, встречается в практике редко. Дело в том, что после регистрации сделка считается несуществующей, если она была зарегистрирована, была произведена выплата и получение денег. Единственное, что можно сделать – это обратно продать квартиру её владельцу. В этом случае продавец является бывшим покупателем и наоборот. Также стоит отметить, что в этом случае невозможно возместить расходы, например, аванс. Даже через суд такая операция невозможна, поэтому данный пункт стоит прописывать в первоначальном варианте документа о купле-продаже недвижимости.
  2. Судебное разбирательство. Оно возможно лишь в том случае, если вы пытались урегулировать вопрос, пользуясь первым вариантом, расписанным выше. К заявлению нужно добавить своё письмо о просьбе урегулировать дело без судебных тяжб и возможный отрицательный ответ на него (срок – 30 дней, также несогласием урегулировать вопрос мирно можно считать игнорирование вашего письма). Для начала нужно подать исковое заявление с описанием причин, по которым вы хотите расторгнуть соглашение. К нему стоит приложить правоустанавливающие документы на купленную или проданную недвижимость, копию сделки купли-продажи (ДКП) и прочие важные документы, которые могут стать доказательством вашей правоты. Нужно учитывать также тот факт, что дела в судах рассматриваются долго, поэтому нужно быть готовым ждать решения месяцами или даже годами.
Читать еще:  Что значит ранее учтенный объект недвижимости

Для окончательного расторжения сделки обеими сторонами по их обоюдному согласию нужно сохранить тот же порядок оформления соглашения, что и при подписании изначального документа.

В дополнение к информации про судебное разбирательство стоит добавить тот факт, суд сможет выполнить лишь то, что вы указали, поэтому если вы рассчитываете на возмещение убытков или моральную компенсацию, то это обязательно нужно указать. В противном случае любые требования проведения этой процедуры будут незаконными, так как не предусмотрены судебным решением.

Можно подать прошение о том, чтобы контракт аннулировали, признали недействительным (ничтожным). Для того чтобы суд вынес такое решение, нужны веские причины и доказательства, а именно:

  • при заключении контракта одна из сторон была принуждена к подписанию документа: угроза насилия, обман, сговор посторонних лиц и другие обстоятельства, которые могли повлиять на действия одной из сторон;
  • одна из сторон частично или полностью недееспособна;
  • у жилплощади есть обременяющие обстоятельства в виде большой задолженности за коммунальные услуги, ипотека и т. д.;
  • одна из сторон находится в состоянии, при котором она может не контролировать свои действия: болезнь, инвалидность, старость, приём алкогольных и наркотических веществ;
  • фиктивная сделка или контракт, подписанный с целью скрыть какие-либо незаконные действия;
  • одна из сторон – несовершеннолетний человек, а при подписании не присутствовал его официальный представитель;
  • нарушение действующих законов при составлении или подписании договора.

Как расторгнуть договор купли-продажи до регистрации

Намного проще дело обстоит с расторжением ДКП до его окончательной регистрации, ведь в этом случае нужно лишь оформить соглашение о расторжении. Регистрация в едином государственном реестре длится от 5 до 7 рабочих дней, поэтому затягивать с этим не стоит.

Чтобы составить соглашение, сначала в обязательном порядке нужно уведомить об этом вторую сторону в письменном виде и получить её ответ. Если же ответа в срок нет или он отрицательный, то его нужно приложить к остальным документам. Этот пункт обязателен, если вы планируете подавать прошение в суд. Далее потребуется составить заявление. К сожалению, официальной формы заполнения соглашения о признании недействительности договора нет, но можно согласовать оформление вместе с опытным юристом или самостоятельно составить текст.

Особенности оформления соглашения о расторжении до и после регистрации

Как и для соглашения до регистрации, так и после составление документа схоже по всем правилам.

Укажите корректное название документа (соглашение о расторжении ДКП номер «…» от «дата»). Далее точно укажите стороны сделки, их ФИО. Если участвуют юридические лица, то обязательно оставить реквизиты. Опишите основания, по которым проводится отмена сделки: оно может быть основано на действующем законодательстве или самом договоре с описанием действий. Обозначьте, что обязуются выполнить стороны при условии удачного аннулирования (например, выплата компенсации, возврат имущества к первоначальному состоянию или передача квартиры другому владельцу). Потом укажите дату, когда договор может считаться расторгнутым, дату подписания соглашения, подписи и печати, если есть юридические лица.

Одна из сторон может оспорить соглашение, однако, тогда истец должен предоставить весомые доказательства своим действиям: это может быть нарушение закона или несоответствие ранее подписанному обязательству.

Сопутствующие расходы

Помимо нотариального подтверждения копий и найма юристов, в случае если дело выигрывает сторона, просившая выплату по любой причине (выплата полной стоимости, возврат аванса, возмещение ущерба), то вы должны быть готовы, что при положительном в его сторону судебном решении вам будет назначено уплатить в срок указанные суммы по определённым причинам. Оплата подтверждается документально в виде квитанции, банковской выписки, чека или расписки. Суммы могут варьироваться в зависимости от указанной в соглашении цифры.

Сложные моменты

  1. Во время составления первоначальной бумаги о купле-продаже обязательно нужно чётко прописывать все даты. Фраза «разумные сроки» может расцениваться двумя сторонами по-разному и значительно затруднить разбирательство по неуплате или несвоевременной уплате. Поэтому указывайте все даты передачи недвижимости, денег чётко во избежание недоразумений.
  2. Если с покупателя потребовали предоплату (аванс) за квартиру, то после передачи денег вернуть их уже будет невозможно, так как после этого они считаются собственностью продавца. Поэтому при предоплате пропишите, что она выступает в качестве задатка.
  3. Если вы указали в договоре меньшую цену за недвижимость, чем она есть на самом деле, чтобы не платить налоги в большом размере, то учтите, что при разбирательстве вам вернётся та сумма денег, которая прописана в договоре и не копейкой больше.

Как избежать негативных последствий

Единственное, что может помочь вам в дальнейшем не сталкиваться с подобными проблемами – это внимательное составление первоначального договора. Только так можно обезопасить себя, включив в текст все возможные пункты о предполагаемом несогласии продавца и покупателя.

Если вы покупаете недвижимость, то обратите внимание на сроки передачи вам квартиры или дома, ответственность сторон соглашения и на сумму, которую вы должны будете оплатить. Продавая, человек, в свою очередь, должен внимательно осмотреть пункты о сроках передачи денег, ответственности сторон и условиях расторжения соглашения.

Расторгать сделки – это дело нелёгкое, затяжное и кропотливое. В любом случае договор купли-продажи квартиры или дома должен составляться с учётом интересов каждого и под наблюдением хороших юристов с двух сторон – они подскажут вам, что именно нужно указать в документе, какие пункты стоит добавить. Намного лучше обезопасить себя на начальных стадиях, чем потом ждать решения суда и компенсации годами.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector