Оформление ипотеки через риэлтора
Оформление ипотеки через риэлтора
Ипотека через риэлтора предлагается в качестве услуги посредниками, но вот вопрос, насколько она выгодна при покупке квартиры, в чем заключается помощь, сколько стоит услуга риелтора по ипотеке, какой пошаговый порядок работы с агентством недвижимости.
Предлагаю подробно разобрать оформление ипотечного кредита через банк с приобретением жилья через посредника. В прошлый раз разобрали Продажа через риэлтора жилья и недвижимости
- Как купить квартиру через риэлтора в ипотеку
- Услуги риэлтора при покупке квартиры в ипотеку: стоимость и необходимость
- Реальная помощь риэлтора в ипотеке и покупке
- Кого взять в помощь: частного риелтора или агентство недвижимости?
Обязательно ли заключать договор с риэлтором на продажу или покупку квартиры?
Некоторые люди ошибочно считают, что оформлять договор с риэлтором на продажу квартиры необязательно. Есть несколько фактов, почему это утверждение в корне неверно:
- Агентства работают охотнее с клиентами, заключившими договор.
- Без договора у риэлтора нет никаких обязательств перед клиентами.
- Документом можно сразу определить зону ответственности агента, права и обязательства сторон.
Если же риэлторский договор не оформляется, агент ничем не обязан клиенту. Скорее всего, он не будет активно искать покупателя или недвижимость для покупки, а при появлении проблем агента вообще будет тяжело найти, особенно если он работает на себя.
Совет юриста: если риэлтор предлагает оформление договора, это хорошо. Обычно он заключается по заранее подготовленному шаблону, но перед подписанием важно внимательно изучить все пункты. Некоторые агентства составляют документы так, чтобы вообще не отвечать перед клиентами, даже если сделка срывается по вине риэлтора.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)
Часто задаваемые вопросы
В выписке ЕГРН не всегда есть информация о собственнике объекта недвижимости. Причины:
- Недвижимость перешла в собственность нового владельца до 31-ого января 1998-ого года. В базе ЕГРН отображена информация только по регистрационным действиям, совершенным после 1998-ого года. Если собственник поменялся раньше, информацию о нем можно получить в БТИ;
- Объект недвижимости поделен на несколько самостоятельных объектов, у каждого из которых свой собственник. Например, квартира никому не принадлежит, владельцы имеют право собственности на каждую отдельную комнату;
- Одному объекту недвижимости присвоено несколько кадастровых номеров. Информация о собственнике может быть отнесена к старому номеру;
- Собственник сменился несколько суток назад. Тогда информация о нем еще не успела появиться в базе ЕГРН;
- Объект недвижимости перешел в собственность нового владельца по наследству, а он не зарегистрировал ее в «Росреестре» (Наследник получает право собственности до осуществления государственной регистрации своего недвижимого имущества. А зарегистрировать объект он может позднее).
Выписку из ЕГРН на нашем сайте можно получить в среднем в срок от 30 минут до 6 часов. Исключение – в случае высокой нагрузки на сервера Росреестра, время генерации выписки может составить до 72 часов.
Гарантируем возврат денег, если выписка не будет готова за 72 часа с момента оформления заказа.
Этот документ удостоверяет право государственной регистрации на недвижимое имущество и содержит информацию о конкретном объекте недвижимости: данные собственников, дату регистрации имущественного права, характеристики объекта, его кадастровую стоимость и наличие залогов и запретов на перерегистрацию.
В ЕГРН можно запросить выписку о характеристиках и правах. В этом документе будет указана следующая информация:
- текущий собственник;
- залог, запрет на перерегистрацию;
- кадастровая стоимость объекта.
Другой вид документа — выписка из ЕГРН о переходе прав. Здесь будет указано:
- текущий собственник;
- полная история собственников;
- дата регистрации;
- дата прекращения прав.
Также на нашем сайте можно заказать выписку с полной информацией об объекте недвижимости, где будут указаны все вышеперечисленные данные.
Собственник земельного участка указывается в выписке ЕГРН. Чтобы заказать выписку, в окне поиска на главной странице нашего сайта введите кадастровый номер или адрес земельного участка.
На сайте egrnreestr.ru вы можете заказать три вида выписок из ЕГРН:
- Выписка о характеристиках и правах — 200 рублей;
- Выписка о переходе прав — 200 рублей;
- Полная информация об объекте недвижимости — 350 рублей.
Каждая 10 сделка с недвижимостью по неофициальной статистике совершается с использованием мошеннических схем. Мошенники пользуются юридической безграмотностью, продают квартиры в домах под снос, подделывают документы. Обезопасить себя поможет ЕГРН.Реестр.
Что покажет выписка
С 31 января 1998 года вся информация о действиях с недвижимостью хранится в едином государственном реестре – ЕГРН. С 2017 года этот реестр объединили с реестром ЕГРП. ЕГРП расшифровывается как единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними.
ЕГРН (ЕГРП) создавался для отслеживания всех действий с недвижимостью. Сегодня проверить историю недвижимости может любой гражданин, заказав выписку. Документ покажет информацию из базы на дату получения сведений и расскажет о собственниках и наличии обременений.
Почему стоит заказать выписку здесь и сейчас
Получив документ, вы не купите квартиру, которая находится под арестом за долги по ипотеке, а также не получите «сюрприз» – внезапных родственников, претендующих на наследство.
Преимущества нашего сервиса:
- Легкий поиск по адресу;
- Заказать выписку можно, не выходя из дома;
- Выписка будет готова через 30 минут – 72 часа;
- Документ будет оформлен в удобном для прочтения формате. Посмотреть образец выписки.
Заказ в режиме онлайн – самый удобный и быстрый способ получения выписки. Вам не придется ехать в МФЦ, платить госпошлину в размере 300-750 рублей и ждать пять рабочих дней для получения документа. В режиме онлайн мы предоставляем информацию об объектах из любого региона страны напрямую из Росреестра и делаем это круглосуточно.
Оценка недвижимости и судебные разбирательства
Оценка недвижимости – это важный фактор, поэтому ее категорически не рекомендуется поручать проводить агенту, работающему в банке. Это может стать причиной того, что заемщику будет названа заниженная стоимость квартиры, используемой в качестве залога. Как результат, итоговый размер кредита будет гораздо меньше.
Это совершенно невыгодно для заемщика, но не для банка. Дело в том, что кредитная организация заинтересована, чтобы снизить свои риски, обезопасив себя. Банк стремится снизить разницу между реальной и заявленной стоимостью оценочного имущества.
Судебные разбирательства нежелательны не только для банка, но и для клиента. Следует запомнить простое правило, согласно которому в договор нельзя включать пункт о взыскании задолженности без рассмотрения вопроса в судебном порядке. Это означает, что банк получает все права и лишает клиента возможности оспорить решение с помощью обращения в судебную инстанцию.
Последний пункт можно трактовать как нарушение прав заемщика. Лучше сразу отказаться от заключения договора с таким банком, который является неблагонадежным.
Структура ипотечного договора
Оформление ипотеки – это сложная, но, часто, необходимая процедура. Для заключения договора ипотеки потребуется изложить информацию по нескольким пунктам, в том числе:
- предмет договора;
- обязательства заемщика;
- сроки действия договора;
- права и обязанности сторон;
- закладная;
- условия обращения с залогом;
- ответственность сторон;
- расторжение договора;
- спорные случаи;
- форс-мажор;
- прочее.
Предмет договора. В данном случае подразумевается жилое строение во владении заемщика, которое он готов предоставить банку в качестве залога. При этом потребуется указать информацию о жилище, в том числе его наименование (жилой дом, квартира), адрес, описание и индивидуальные характеристики. Здесь же отмечается, что жилье, отданное под залог, остается в полном распоряжении заемщика, то есть у него остается право распоряжаться жильем по своему усмотрению – жить в нем или сдавать и получать доходы. При этом возбраняется ухудшать состояние жилья и снижать его стоимость.
Обязательства заемщика, исполнение который обеспечивает выданный им залог. Здесь указываются:
- выплата основного долга в полном объеме со всеми процентами;
- возмещение убытков в том случае, если заемщик не выполняет условий договора;
- оплата пени и штрафов при просрочке выплаты;
- оплата процентов при неправомерном использовании чужими средствами по основному договору;
- возмещение расходов при реализации залогового жилья;
- возмещение расходов в случае судебного разбирательства по задолженности по основному договору;
- возмещение прочих расходов банка, в случае, если заемщик не следует договору.
Сроки действия договора описывают момент начала действия ипотеки и ее полного завершения.
Права и обязанности сторон описывают полный перечень прав о обязанностей заемщика и банка по отношению друг к другу на всем времени действия ипотеки. К примеру, здесь прописывается, что заемщик вправе сдавать ипотечное жилье только при наличии письменного согласия банка.
Закладная – это ценная бумага, способная удостоверить права заемщика.
Условия обращения с залогом в полной мере описывают все возможные способы обращения, взыскания и реализации залогового жилья, соответствующие законодательству РФ.
Пункт об ответственности сторон договора указывает, что наказание за невыполнение установленных обязательств могут понести обе стороны.
Расторгнуть договор можно в том случае, если обе стороны согласны с таким решением. По решению одной стороны договор может быть расторгнуть в том случае, если она подготовит письменное требование с описанием причин, соответствующим прописанному в договоре списку.
Стоимость услуг АН при покупке недвижимости в ипотеку
Агентство недвижимости, предоставляя свои услуги, не только занимается поисками квартиры, консультативными вопросами, согласованиями условий, проверкой юридической чистоты объекта, урегулированием различных вопросов, они, повсеместно сотрудничая с банками, оказывают помощь в получении ипотеки. Какая стоимость услуг АН при покупке недвижимости в ипотеку? Какие дополнительные расходы понесет потенциальный покупатель?
Каждая компания по-разному оценивает свои услуги. Их обычно оплачивает наниматель. Размер услуг в Москве может варьироваться от 2 до 5% от стоимости квартиры или другого жилья. В основном эти суммы бывают от 30000 до 100000 рублей. Но на формирование стоимости могут также влиять различные факторы:
- Юридическая сложность сделки.
- Урегулирование правовых вопросов.
- Цена на квартиру.
- Скорость заключения договора.
Квалифицированные посредники всегда защищают интересы клиента, создавая условия для безопасной сделки с учетом его желаний и возможностей.
Заключение предварительного договора в нюансах
Процедура заключения предварительного соглашения сторон изобилует разнообразными нюансами, в которых прекрасно разбираются специалисты Сбербанка. Среди основных условий подписания данного документа можно выделить следующие:
- Договор заключается в двух экземплярах (по одному для продавца и покупателя) и оформляется на бумаге.Особое внимание следует уделять деталям. Например, ошибка в написании имени или адреса недвижимости станет причиной признания договора недействительным.
- Отметка об отсутствии обременений и ограничений. Этот пункт необходимо внести в соглашение, чтобы в дальнейшем не возникло недоразумений.
- Акцент на техническом состоянии. Зачастую покупатели сталкиваются с ситуацией, когда при вселении в квартиру ее технические характеристики существенно отличаются от тех, что были при первичном осмотре. Например, владелец демонтирует сантехнику, снимает двери, розетки, люстры, выключатели и т.д. Поэтому в предварительном договоре можно указать, какие элементы интерьера остаются после продажи, а также описать общее состояние жилплощади. Если недвижимость продается с мебелью, нужно приложить перечень и описание каждой номенклатурной единицы.
- Распределение финансовых затрат. В соглашении покупатель и продавец могут определить, кто будет нести расходы по регистрации основного договора. Это может быть солидарная ответственность (50/50) или индивидуальная (например, собственник квартиры делает скидку при условии оформления сделки за счет заемщика).
Какие документы необходимы
Для заключения предварительного соглашения не требуется большого количества бумаг. Чтобы подписать предварительный договор стороны сделки должны иметь при себе:
- Документы, удостоверяющие личность сторон. Физическим лицам достаточно предъявить общегражданский паспорт. Представителям юрлиц дополнительно потребуется доверенность на совершение сделки, а также основные учредительные бумаги организации или предприятия (устав, ОГРН и т.д.).
- Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.д.).
Загрузка...
