Приобретательная давность для оформления прав на квартиры и дома

Приобретательная давность для оформления прав на квартиры и дома

Распространена ситуация, когда гражданин пользуется квартирой или домом в течение многих лет, но собственником недвижимости не является.Такие случаи возникают у престарелых людей или других юридически не защищенных слоев населения. Необходимость оформить собственность на квартиру возникает когда на нее претендуют третьи лица. Иногда предполагаемые наследники обращают внимание на это и ищут пути оформить права на эту недвижимость. Для таких ситуаций законодатель предусмотрел 234 статью Гражданского кодекса — приобретательная давность на недвижимое имущество — практика судов по таким делам положительная, если грамотно сформирована правовая позиция и верно применены нормы законов.

Обычно такая недвижимость образуется за счет неправильно оформленных в постсоветское время сделок с недвижимостью. Зачастую обмен деньгами не подкреплялся договором или хотя бы распиской и уж тем более не проходил государственную регистрацию в Регпалате. Единственный путь для такого имущества — признание права собственности в силу приобретательной давности.

На первый взгляд выходом из такой ситуации может быть приватизация. Но это неверно, ведь приватизация производится в отношении имущества, в отношении которого есть договор социального найма. А мы с вами рассматриваем случай с недвижимостью, владельцем которой либо является другое лицо, либо вообще никто не владеет.

Приобретательная давность

Приобретательная давность в ГК РФ — это способ получения права собственности на квартиру, дом или землю при условии владения ими 15 и более лет. Владение такой недвижимостью осуществляется не за плату и не по договору. У фактического собственника, как правило, отсутствуют документы, удостоверяющих его право на имущество.

Справка. Приобретение права собственности по давности владения осуществляется только через суд.

Приобретение недвижимости по давности владения возможно в отношении:

• квартир, гаражей, домов, участков или доли в них, собственники которых неизвестны или отказались от имущества;
• бесхозяйного имущества.

Приобретательная давность на земельный участок не распространяется на:

• земельные участки, которыми владеют муниципальные или государственные органы;
• земельные участки, не имеющие границ или изъятые из оборота.

Судебная практика подтверждает, что приобретение недвижимости таким способом — нечастое явление, особенно когда законный хозяин неизвестен. В большинстве случаев у имущества имеется законный собственник. При рассмотрении дела в суде информация о нем предоставляется из Росреестра по запросу. Собственники или их наследники привлекаются к участию в процессе, и если они тоже заявляют свои права на имущество, суд всегда выносит решение в их пользу.

Важно! Прежде чем обратиться в суд, необходимо убедиться в отсутствии законных собственников имущества.

Примеров признания прав на бесхозяйное имущество больше. Связано это с тем, что, кроме фактического владельца, приобретать права на недвижимость и оспаривать их суде больше некому.

В 70-80-х годах в СССР работникам предприятий и органов власти нередко предоставлялись на время службы квартиры. Когда СССР перестал существовать, власть поменялась, предприятия обанкротились, и служебное жилье стало на какое-то время бесхозяйным. По закону предприятия должны были передать эти квартиры местным властям, а те — принять на свой баланс. Но по разным причинам не все квартиры были переданы местным администрациям. Люди продолжали проживать в них, полагая, что имеют на это право. Такие квартиры передавались по наследству, хотя по закону были бесхозяйным имуществом, потому что прежний собственник уже не существовал, а новый не принял мер по оформлению своих прав на него.

Практика по приобретательной давности на недвижимое имущество

Самым распространенным имущественным объектом, к которому применяется закон о приобретательной давности, является участок земли. Это объясняется тем, что другие процедуры оформления надела в собственность сложны.

Точкой отсчета указанного периода владения является дата окончания срока исковой давности по делу об изъятии имущества у настоящего владельца, не имеющего прав на него (пункт 4 статьи 234 Гражданского кодекса России). Последний период отсчитывается с того дня, когда гражданин или организация узнали о том, что их права нарушены (статья 200 ГК РФ).

Продолжительность срока исковой давности в этой ситуации, согласно статье 196 Гражданского кодекса России, составляет три года.

Собственник земельного участка, получивший информацию о том, что его наделом владеет другое лицо, вправе в трехлетний срок обратиться в судебные органы с требованием изъять его из неправомерного пользования.

Перед подачей искового заявления на гражданина или организацию, занявшими территорию, прежнему владельцу предстоит доказать, что указанное имущество – это его собственность. Для этого ему достаточно предъявить государственное свидетельство о регистрации права на объект недвижимости.

Как понять добросовестность владения

Добросовестность не менее важна, чем давность владения. Поэтому данному моменту нужно уделить особое внимание. Крайне важно, чтобы человек хозяйствовал в доме законно. Если же обнаружится, что он недобросовестно остаётся на участке, то тогда в суде не позволят оформить на землю свои права.

Прежде всего, человек должен был знать, что конкретная недвижимость является бесхозной. Или, как минимум, он должен предполагать это. Не так важно, отказался законный хозяин от собственности или был ликвидирован. Главное, чтобы он больше не имел прав на конкретный объект. Если же при заселении личность знала о том, что у имущества есть хозяин или наследник, то тогда владение будет считаться недобросовестным. Тем более в суде не одобрят оформление прав, если человек силой или обманом отобрал имущество.

Недобросовестное владение – это возведение построек, которые будут считаться незаконными, а также получение доходов, к примеру, благодаря сдаче недвижимости в аренду. Также принять за недобросовестность могут то, что личность не будет платить земельный налог.

Что такое непрерывность владения

Под этим определением понимается отсутствие прерывания во время владения. Подтверждение непрерывности возможно следующим образом:

• Предоставление договоров аренды;
• Предоставление документальных доказательств об использовании, выдаче, заимствовании денежных средств на строительство;
• Предоставление документов об установке, использовании, ремонте техники, находящегося на недвижимом объекте.

Главная цель – подтвердить непрерывность использования того или иного недвижимого имущества. При этом передача имущества другому лицу с целью получения экономической выгоды не будет являться прекращением непрерывности, в то время как опечатывания помещения, например, органами полиции является.

Но не все так просто

Если вы решили судиться со СМИ по поводу публикаций, сделанных более чем год назад до обращения в суд, а такое бывает, когда необходимо из интернета старый негатив «выпилить», рано опускать руки, особенно, если вы решили судиться в Краснодарском крае.

В этом случае мы достаем уже знакомое нам Решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-43312/2019 (по иску О. Дерипаски к The Times и другим газетам), о котором я писал в предыдущей статье, и читаем мотивировку. В мотивировочной частью решения сложно согласиться, но кто мы такие, чтобы спорить с решением суда, это суд так решил, решение вступило в законную силу.

В данном споре О. Дерипаска оспаривал содержание статей, опубликованных почти 10 лет назад.

Тот факт, что The Times и The Telegraph уже больше 100 лет являются средствами массовой информации вроде как общеизвестный факт.

О. Дерипаска просил суд признать сведения, распространенные в статьях (1) не соответствующими действительности, (2) порочащими деловую репутацию.

Из решения не понятно заявляли ли ответчики о пропуске срока исковой давности, но суд привел свои доводы по данному вопросу.

В обоснование того, что срок исковой давности, предусмотренный п. 10 ст. 152 ГК РФ не применяется к рассматриваемому иску, суд указал буквально следующее:

«Истец оспаривает порочащие сведения, тогда как п. 10 ст. 152 ГК РФ применяется только к случаям распространения недостоверных (но не порочащих) сведений».

Я понимаю, что это сложно для понимания, сам раз двадцать перечитывал.

Получается, что суд решил, что О. Дерипаска оспаривал, сведения и просил их признать порочащими и не соответствующими действительности, но он не спорил с тем, что такие сведения являются достоверными – очевидно, что это не так.

По факту, суд «склеил» понятия «не соответствующие действительности сведения» и «недостоверные сведения».

Вернемся еще раз к формулировке п. 10 ст. 152 ГК ФР: «Срок исковой давности по требованиям, предъявляемым в связи с распространением указанных сведений в средствах массовой информации, составляет один год со дня опубликования таких сведений в соответствующих средствах массовой информации».

Каких «указанных сведений»?

В ст. 152 ГК РФ речь идет о:

а) порочащих сведениях (п. 1-9 ст. 152 ГК РФ);

б) порочащих сведениях, не соответствующих действительности (п. 8 ст. 152 ГК РФ).

Где суд в формулировке п. 10 ст. 152 ГК РФ увидел исключение «недостоверных сведений» из сферы применения нормы мне не понятно, но суду виднее.

Смотрим еще раз п. 8 ст. 152 ГК РФ «Если установить лицо, распространившее сведения, порочащие честь, достоинство или деловую репутацию гражданина, невозможно, гражданин, в отношении которого такие сведения распространены, вправе обратиться в суд с заявлением о признании распространенных сведений не соответствующими действительности».

При буквальном толковании получается, что ст. 152 ГК РФ использует понятие «не соответствующих действительности сведений» только в контексте того, что они, конечно, являются порочащими, а понятие «недостоверные сведения» вообще не используется в данной норме.

Как видно, логика суда – не достаточно логичная.

Благо, в конце суд приписал, что оспариваемые статьи опубликованы в 2008 и 2012 гг., до введения в действие п. 10 ст. 152 ГК РФ Федеральным законом от 02.07.2013г. № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». А как следует из п. 2 ст. 3 названного Федерального закона, его положения применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу, т.е. после 01.10.2013г.

Как защититься от требований управляющего

“Волшебной таблетки” не существует и для того, чтобы отбиться от необоснованных требований необходимо обращаться к юристу.

При этом имейте в виду, что в силу п. 2 ст. 61.4 Закона о банкротстве сделки, совершаемые в обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, не могут быть оспорены на основании п. 1 ст. 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве, если цена имущества, передаваемого по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам не превышает 1% стоимости активов должника, определяемой на основании бухгалтерской отчетности должника за последний отчетный период.

Соответственно ваша задача, как минимум, проверить не пропущены ли управляющим сроки и доказать то, что:

1. сделка совершалась в обычной хозяйственной деятельности – тут обычно не бывает вопросов, это деятельность предусмотренная уставом и та деятельность, которую организация осуществляет на постоянной основе;

2. цена имущества (сумма оплаты) не превышает один процент стоимости активов должника – бремя доказывания этого факта лежит на управляющем. На моем опыте управляющие вообще игнорируют предоставление соответствующих доказательств, поэтому необходимо просто обратить внимание суда на это. Если же у вас есть доказательства того, что на момент платежей размер платежей был меньше одного процента стоимости активов – то целесообразно представить суду соответствующие доказательства.

3. вам не было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества либо об обстоятельствах, которые позволяют сделать вывод о неплатежеспособности или недостаточности имущества.

Надеюсь статья вам была полезна, если остались вопросы – пишите их в комментариях.