ВС указал на возможность оспорить сделки по перепродаже имущества банкрота как единую сделку

19 июня Верховный Суд вынес Определение № 301-ЭС17-19678 по делу об оспаривании конкурсным управляющим сделок по отчуждению недвижимого имущества должника, впоследствии сменившего несколько собственников.

Недвижимость, проданная организацией, впоследствии признанной банкротом, сменила ряд владельцев

В марте 2015 г. ООО «Фармстронг» продало Олегу Хуртину два нежилых здания и земельный участок. Цена договоров купли-продажи составила свыше 124 млн руб., которую покупатель обязан был уплатить в срок не позднее 30 дней со дня заключения сделок. Стороны согласились отступить от правил ст. 488 ГК РФ о залоге товара, проданного в кредит: с момента госрегистрации перехода права собственности на отчуждаемые объекты и до момента завершения расчетов имущество не считалось находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате. Госрегистрация перехода права собственности на одно здание состоялась в апреле 2015 г., а на остальную недвижимость – 10 июня.

В середине июля того же года в арбитражный суд поступило заявление о признании ООО «Фармстронг» банкротом, которое было оставлено без движения. Сразу после этого новый владелец недвижимости продал ее ООО «МВС Груп» за 124,8 млн руб. Соответствующий договор купли-продажи также предусматривал условие об отсрочке платежа и невозникновении права залога у продавца в силу закона.

В конце июля суд возбудил банкротную процедуру в отношении общества «Фармстронг». В дальнейшем указанные объекты недвижимости за непродолжительное время сменили еще ряд собственников, некоторые из объектов были раздроблены.

Апелляция и кассация не стали удовлетворять требования конкурсного управляющего по оспариванию сделок

Далее конкурсный управляющий оспорил в судебном порядке сделки купли-продажи активов должника в виде недвижимости. Арбитражный суд признал договоры купли-продажи недействительными и взыскал с покупателя 124 млн руб.

Впоследствии апелляция рассмотрела обособленный спор по правилам судопроизводства в суде первой инстанции и привлекла к участию в деле в качестве третьих лиц новых собственников недвижимости. В ходе дальнейшего рассмотрения спора конкурсный управляющий уточнил заявленные требования и просил признать недействительными не только первоначальные договоры купли-продажи спорных активов, но и все последующие сделки с ними как единую сделку, направленную на безвозмездный вывод активов должника. В связи с этим он просил суд применить последствия недействительности прикрываемой сделки, восстановив право собственности должника на отчужденное имущество.

В итоге апелляция отменила определение первой инстанции, признав договоры купли-продажи недвижимости Олегу Хуртину недействительными и отказав в применении последствий их недействительности. В остальной части заявление конкурсного управляющего было оставлено без рассмотрения. Вторая инстанция сочла, что по указанным договорам за несколько месяцев до возбуждения дела о банкротстве должника было отчуждено все его недвижимое имущество, которое не было оплачено покупателем. Сами договоры содержали условия, существенно отличающиеся от обычно применяемых независимыми участниками гражданского оборота (отсрочка платежа с одновременным отказом от права залога), при этом доходы покупателя заведомо не позволяли ему оплатить приобретенные объекты. Таким образом, указал суд, в момент заключения сделок стороны осознавали, что встречное предоставление со стороны покупателя не будет осуществлено.

Апелляция добавила, что конкурсный управляющий не доказал осведомленность конечных собственников о противоправной цели заключения первоначальных договоров купли-продажи спорного имущества, а также то, что все сделки были объединены стремлением достичь единого результата – передачи права собственности на имущество должника конечным приобретателям. В связи с этим суд счел, что право собственности должника на спорное имущество подлежит защите посредством предъявления виндикационных исков вне рамок дела о банкротстве с соблюдением общих правил подсудности.

Окружной суд согласился с выводами апелляции и взыскал с Олега Хуртина действительную стоимость перепроданного им имущества. В кассационной жалобе в ВС конкурсный управляющий должника оспорил судебные акты нижестоящих инстанций.

ВС напомнил правила определения фиктивных сделок по отчуждению имущества должника

Изучив материалы дела № А11-7472/2015, Верховный Суд напомнил, что при отчуждении имущества должника в преддверии его банкротства и последующем оформлении передачи права собственности на такое имущество от первого приобретателя к иным лицам по цепочке сделок следует различать две ситуации.

Во-первых, когда волеизъявление первого приобретателя отчужденного имущества должника соответствовало его воле – т.е. приобретатель вступил в реальные договорные отношения с должником. В этом случае при отчуждении таким приобретателем спорного имущества на основании последующих сделок права должника (его кредиторов) защищаются путем предъявления заявления об оспаривании первой сделки по правилам ст. 61.8 Закона о банкротстве к первому приобретателю и виндикационного иска по правилам ст. 301 и 302 ГК к последнему приобретателю, а не с использованием правового механизма, установленного ст. 167 Кодекса.

Во-вторых, возможна ситуация, когда первый приобретатель, формально выражая волю на получение права собственности на имущество должника путем подписания договора об отчуждении, не намеревался нести отраженные в этом договоре правовые последствия. Имущество после отчуждения его должником все время находится под контролем бенефициара, который принимает решения относительно распоряжения им.

Как пояснил Верховный Суд, во втором случае госрегистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к промежуточным покупателям не препятствует квалификации данных сделок как ничтожных на основании п. 2 ст. 170 РФ ГК. При этом наличие доверительных отношений между формальными участниками притворных сделок позволяет отсрочить юридическое закрепление прав на имущество в реестре и объясняет временной разрыв между такими сделками, поэтому не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее ничтожность сделок.

В связи с этим, указал ВС, цепочкой последовательных сделок купли-продажи с разным субъектным составом может прикрываться одна сделка, направленная на прямое отчуждение должником своего имущества в пользу бенефициара. Такая сделка может быть признана недействительной как подозрительная согласно ст. 61.2 Закона о банкротстве. «Поскольку бенефициар является стороной прикрываемой (единственно реально совершенной) сделки, по которой имущество выбывает из владения должника, право кредиторов требовать возврата имущества в конкурсную массу подлежит защите с использованием правового механизма, установленного ст. 167 ГК, а не путем удовлетворения виндикационного иска», – подчеркивается в определении.

Согласно разъяснениям ВС существенное значение для правильного рассмотрения такого обособленного спора имеют обстоятельства, касающиеся перехода фактического контроля над имуществом, а также реальности передачи прав на него по последовательным сделкам.

ВС выявил нарушения, допущенные нижестоящими судами

Верховный Суд пояснил, что апелляция фактически уклонилась от проверки доводов заявителя о реальности сделок по выводу имущества в пользу бенефициаров, связанных с должником. Вторая инстанция также не стала оценивать показания Олега Хуртина – в частности, о том, что он не собирался приобретать указанное имущество, поскольку его доходы заведомо не позволяют оплатить данное приобретение.

«При этом суд апелляционной инстанции не учел, что в отношении прикрывающих сделок документы, как правило, изготавливаются так, что у внешнего лица создается впечатление будто бы стороны действительно следуют условиям притворных договоров. Бенефициар, не имеющий формальных полномочий собственника, не заинтересован в раскрытии своего статуса перед третьими лицами, поэтому он обычно не составляет документы, в которых содержатся явные и однозначные указания, адресованные должнику и участникам притворных сделок, относительно их деятельности. В такой ситуации суду апелляционной инстанции следовало проанализировать поведение лиц, которые, по мнению конкурсного управляющего, участвовали в оформлении притворных договоров. О наличии их подконтрольности бенефициару как единому центру, чья воля определяла судьбу имущества должника, в частности, могли свидетельствовать следующие обстоятельства: действия названных субъектов скоординированы в отсутствие к тому объективных экономических причин; по отдельности эти действия противоречат экономическим интересам и возможностям каждого из лиц; данные действия не могли иметь место ни при каких иных обстоятельствах, кроме как при наличии подчиненности одному и тому же лицу и т.д.», – отмечается в определении.

ВС добавил, что, если заинтересованные лица привели достаточно серьезные доводы и представили существенные косвенные свидетельства, которые во взаимосвязи позволяют признать убедительными их аргументы о совершении лишь одной прикрываемой сделки по прямому отчуждению должником своего имущества бенефициару, бремя доказывания обратного переходит на стороны цепочки последовательных договоров купли-продажи, ссылающихся на самостоятельный характер отношений по каждой из сделок.

Читать еще: Перевод имущества организации в собственность физических лиц

Как пояснил Суд, в ситуации неправомерного завладения чужим имуществом по недействительной прикрываемой сделке с использованием ничтожных притворных сделок купли-продажи у утратившей имущество стороны возникает реституционное требование к другой стороне прикрываемой сделки – бенефициару, исходя из требований ст. 167 ГК. Однако это не является препятствием для признания за потерпевшим права требовать возмещения имущественного вреда, возникшего вследствие противоправного вывода активов, от лиц, участвующих в заведомо незаконной схеме, в результате умышленных противоправных действий которых был утрачен контроль над имуществом.

В определении подчеркивается, что хотя основания этих требований различны, они преследуют единую цель – возместить в полном объеме убытки продавца, поэтому обязательства приобретателя (бенефициара – стороны недействительной прикрываемой сделки) и причинителя вреда (лица, участвующего в выводе активов через подписание притворных договоров) являются солидарными, что также позволяет исключить возникновение неосновательного обогащения у пострадавшего.

Таким образом, Верховный Суд отменил постановления апелляции и кассации и вернул в отмененной части обособленный спор на новое рассмотрение во вторую инстанцию. Апелляции рекомендовано предложить уточнить заявления конкурсному управляющему с учетом разъяснений ВС, определить круг лиц, подлежащих привлечению к участию в обособленном споре, и их процессуальный статус. Кроме того, суд должен определить, являлись ли спорные договоры притворными, и исходя из этого, дать правовую квалификацию избранному конкурсным управляющим способу защиты нарушенного права компании-должника.

Адвокаты прокомментировали выводы Суда

Адвокат, партнер Tenzor Consulting Group Антон Макейчук полагает, что в данном определении ВС повторил свои правовые позиции по вопросам оспаривания сразу всей цепочки сделок по выводу активов в рамках банкротного дела. «Одно из первых определений подобного рода (№ 305-ЭС15-12239) было принято Верховным Судом в декабре 2016 г., хотя до этого указанный подход был отражен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15 июля 2014 г. № 1004/14, в котором упомянута возможность признания недействительной всей цепочки сделок. Затем в постановлении АС Уральского округа от 4 февраля 2015 г. № Ф09-6661/12 была признана недействительной цепочка сделок между третьими лицами как связанных со сделками самого должника», – отметил он.

По мнению эксперта, в целом такой подход безусловно верный и согласуется с позицией о правовом пуризме, изложенной в том числе в Определении ВС от 28 мая 2019 № 308-ЭС16-6887, согласно которой недопустимо, чтобы суды, формально соблюдая процессуальное законодательство, тем самым отдавали приоритет формальному над существом. «В комментируемом определении также справедливо отмечено, что существенное значение для правильного рассмотрения данного обособленного спора имели обстоятельства, касающиеся перехода фактического контроля над имуществом, реальности передачи прав на него по последовательным сделкам», – подытожил Антон Макейчук.

Партнер и руководитель практики «Арбитражное, налоговое и банкротное право» КА г. Москвы № 5, адвокат Вячеслав Голенев считает, что в рассматриваемом споре ВС пытается развивать доктринальные подходы к соотношению реституции и виндикации при истребовании имущества, выбывшего из конкурсной массы должника. «В целом можно согласиться с подходом, предложенным Судебной коллегией ВС, которая разделила ситуации с оспариванием вывода имущества из конкурсной массы. В случае реального приобретения надлежащим иском является виндикационный, вне рамок дела о банкротстве – в такой ситуации конкурсный управляющий (кредиторы) будут истребовать от конечного приобретателя имущества в общеисковом порядке. Таким образом, приобретатель имущества имеет шанс на защиту от предъявленного иска, заявляя о добросовестности приобретения. Однако, на мой взгляд, доктрина добросовестного приобретателя в части недвижимого имущества фактически не работает)», – отметил он.

По мнению адвоката, в случае фиктивного характера приобретения имущества по «цепочке сделок» применяется реституция «от первого продавца к последнему приобретателю». «Притворными в таком случае могут быть не только сами договоры, но и субъектный состав сделок – за счет доверительных отношений истинный бенефициар (сам должник или контролирующее его лицо) будет скрыт за “ширмой бумаг и лиц”. В этой части ВС фактически процитировал собственное Определение от 31 июля 2017 № 305-ЭС15-11230, которое заложило основу для “разделения” сделок прикрытия и сделки, прикрываемой в ситуации обособленного спора об их оспаривании», – пояснил Вячеслав Голенев.

Эксперт также обратил внимание на вывод Верховного Суда о том, что существенное значение для правильного рассмотрения спора такого рода имеют обстоятельства, касающиеся перехода фактического контроля над имуществом и реальности передачи прав на него по последовательным сделкам. «Это более четкое разъяснение, которое, наверное, будет более понятно нижестоящим судам. Несмотря на его явное практикообразующее значение, полагаю, что арбитражным судам все равно будет сложно отделять одни типы ситуаций (реальные) от других (фиктивные), при этом и в том, и в другом случае конечным приобретателям активов должника не позавидуешь, даже если они были добросовестны», – резюмировал он.

Продавец недвижимости банкротится

Ноздрюхина Александрина Михайловна
Не работает

Сделки по отчуждению недвижимости в преддверии или непосредственно в процедуре банкротства всегда несут риск оспаривания по специальным банкротным основаниям. Ситуация усугубляется, если стороны не успели зарегистрировать переход права собственности до начала процедуры банкротства. Рассмотрим, как покупателю добиться такой регистрации в разных процедурах банкротства.

Должник продал недвижимость в процедуре наблюдения

Органы управления должника вправе совершать сделки по отчуждению имущества стоимостью свыше 5% балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения только с письменного согласия временного управляющего (абз. 1 п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве).

Суды подтверждают правомерность отказа Росреестра в регистрации перехода права собственности на недвижимость при отсутствии:

документов, свидетельствующих о согласии временного управляющего на отчуждение имущества;
документа, подтверждающего отмену процедуры наблюдения;
справки о том, что балансовая стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляет менее 5% балансовой стоимости активов продавца на день введения процедуры наблюдения.

Временный управляющий может не дать согласия на заключение сделки по отчуждению недвижимости, пытаясь сохранить имущество должника для последующего удовлетворения требований иных кредиторов. Соответственно, осуществить регистрацию перехода права собственности в этой ситуации не получится. Возникает вопрос, что в этом случае делать сторонам сделки.

Правоприменительная практика не содержит способов, с помощью которых можно обязать временного управляющего дать согласие на совершение должником сделок в процедуре наблюдения. В качестве одного из вариантов, при применении которого появляется возможность понудить управляющего дать такое согласие, выступает подача жалобы в порядке п. 3 ст. 60 Закона о банкротстве (рассмотрение разногласий, заявлений, ходатайств и жалоб в деле о банкротстве).

Кроме того, добросовестный покупатель недвижимого имущества вправе обратиться в суд с иском о понуждении осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности в порядке п. 3 ст. 551 ГК. В таком деле можно также рассмотреть вопрос о понуждении временного управляющего дать согласие на совершение сделки.

Подобный спор должен рассматриваться в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве, что подтверждается сложившейся судебной практикой (определения ВС РФ от 17.11.2017 по делу №А40-179200/2015, от 19.02.2019 по делу №4-КГ18-92). Верховный Суд указывал, что порядок и процедура банкротства юридического лица не имеют правового значения для определения подведомственности спора (определение ВС РФ от 19.02.2019 по делу №4-КГ18-92).

Сделки, предусмотренные п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве, которые органы управления должника заключили без согласия временного управляющего, относятся к оспоримым (п. «д» информационного письма Президиума ВАС от 14.04.2009 №129). Таким образом, при открытии конкурсного производства в отношении должника конкурсный управляющий вправе подать заявление о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки.

Вместе с тем, при оспаривании сделки, совершенной без согласия временного управляющего, недостаточно ссылки лишь на п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве. Необходимо также доказать, что сделка причинила вред правам кредиторов должника (постановления АС Московского округа от 25.09.2018 по делу №А40-61182/2015, АС Восточно-Сибирского округа от 05.10.2017 по делу №А10-3111/2015).

В отношении продавца ввели процедуру наблюдения до регистрации перехода прав на объект

Нередки ситуации, когда в отношении продавца вводится процедура наблюдения уже после заключения договора купли-продажи, но до госрегистрации перехода права собственности в пользу покупателя. В такой ситуации стороны вправе зарегистрировать переход права собственности на объект в обычном порядке. В данном случае не нужно предоставлять в Росреестр письменное согласие временного управляющего на совершение сделки, поскольку она была совершена до введения процедуры наблюдения (постановления 13ААС от 05.06.2014 по делу №А26-10819/2010, 2ААС от 29.05.2015 по делу №А82-13612/2012).

Читать еще: Любовь без штампа: может ли гражданская жена претендовать на наследство

Однако не следует забывать, что конкурсный управляющий вправе оспорить сделку по отчуждению недвижимого имущества по специальным банкротным основаниям. Например, как сделку, совершенную с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, или сделку с неравноценным встречным предоставлением и т.д.

В отношении продавца ввели конкурсное производство до регистрации перехода прав на объект

В ситуации, когда до регистрации перехода права собственности в пользу покупателя в отношении продавца открыто конкурсное производство, спорное здание будет учтено конкурсным управляющим в составе конкурсной массы. Покупатель может обратиться в суд с самостоятельным иском о понуждении осуществить действия по регистрации перехода права собственности на здание. Однако в судебной практике сложился однообразный подход: поскольку конкурсное производство в отношении продавца открыто до принятия решения суда о понуждении к осуществлению действий по регистрации перехода права собственности, то заявленные требования подлежат рассмотрению в деле о банкротстве.

Более того, с момента открытия конкурсного производства происходит трансформация неденежного требования о передаче имущества в денежное требование по возврату оплаты, полученной по договору до возбуждения дела о банкротстве. Требования покупателя подлежат удовлетворению в составе третьей очереди. Обратный подход привел бы к тому, что требование покупателя, носящие реестровый характер, были бы удовлетворены во внеочередном порядке преимущественно перед требованиями иных конкурсных кредиторов, что противоречит законодательству о банкротстве (определения ВС РФ от 17.10.2017 по делу №А40-179202/2015, от 17.11.2017 по делу №А40-179200/2015, от 31.08.2018 №303-ЭС18-12428).

При разрешении данного вопроса Верховный Суд руководствовался п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве и разъяснениями, приведенными в абз. 2 п. 34 постановления Пленума ВАС от 22.06.2012 №35 (далее – Постановление Пленума ВАС №35). В нем говорится, что в ходе конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (например, о передаче имущества в собственность) подлежат предъявлению только в деле о банкротстве, даже если эти требования возникли до возбуждения дела.

Таким образом, ВС приходит к выводу, что такие требования подлежат денежной оценке, рассматриваются по правилам ст. 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном ст. 134 и 142 данного Закона. Аналогичной позиции при разрешении подобного рода споров придерживаются суды нижестоящих инстанций (постановления 15ААС от 06.03.2019 №15АП-1771/19, АС Северо-Западного округа от 26.11.2018 по делу №А56-85380/2016).

Отметим: в описанных ситуациях прямо говорится о том, что при принятии решения в расчет не берется тот факт, что покупатель перечислил денежные средства по договору купли-продажи в полном объеме. Таким образом, покупателю недвижимости на этапе заключения договора купли-продажи следует иметь в виду, что переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре до открытия процедуры конкурсного производства.

Если все-таки не удалось зарегистрировать переход права собственности до введения в отношении продавца конкурсного производства, покупателю при заявлении своих требований в третью очередь реестра следует иметь в виду следующее.

Реестр требований кредиторов закрывается по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (абз. 3 п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве). Закон о банкротстве не предусматривает положений, позволяющих восстановить данный срок.

Вместе с тем, возможность этот срок восстановить существует. Так, Верховный Суд указывал, что такие исключения применяются в случаях, когда возможность предъявления требований в двухмесячный срок объективно отсутствовала, в связи с чем и не была реализована кредитором. Такой кредитор не должен нести негативные последствия в виде понижения очередности за несовершение тех действий, совершить которые он был не в состоянии. При наличии подобных обстоятельств требование кредитора, несмотря на хронологическое опоздание, считается как бы заявленным в срок (определение ВС РФ от 01.04.2019 по делу №А27-24985/2015). То есть де-факто срок закрытия реестра восстанавливается ввиду наличия у кредитора уважительной причины опоздания, находящейся вне его воли.

Соответственно, если за время рассмотрения вопроса о понуждении к осуществлению действий по регистрации перехода права собственности покупатель пропустил двухмесячный срок на включение в реестр, то такой срок подлежит восстановлению, поскольку данные обстоятельства являются объективными и причина опоздания находится вне воли кредитора.

Залогодатель впал в банкротство до регистрации ипотеки в Росреестре

Если до регистрации обременения в отношении залогодателя ввели процедуру банкротства, велика вероятность, что управляющий оспорит договора залога как сделку с предпочтением. По данному вопросу имеется устоявшаяся судебная практика на уровне ВС РФ.

Так, Верховный Суд указывал на недопустимость регистрации обременения в виде ипотеки после введения процедуры банкротства, поскольку это приведет к необоснованному предоставлению преимуществ заявителю, вопреки требованиям ст. 61.3 Закона о банкротстве (определение ВС РФ от 03.08.2017 №302-ЭС16-17256). Эта позиция подтверждается практикой нижестоящих судов (постановление АС Уральского округа от 01.10.2018 по делу №А60-5378/2018). Следует отметить, что ВС обобщил данный тезис, не указывая на конкретную процедуру дела о банкротстве, в которой отсутствует возможность зарегистрировать обременение.

Таким образом, залогодержатель должен учитывать, что в процедуре банкротства ему не удастся получить статус залогового кредитора. Кроме того, существует вероятность потерять обеспечение как таковое, если обременение не было зарегистрировано до открытия дела о банкротстве. Также стоит учитывать, что кредитный договор (договор займа) и договор об ипотеке можно оспорить как подозрительную сделку (ст. 61.2 Закона о банкротстве) или сделку с предпочтением (ст. 61.3 Закона о банкротстве).

Владение недвижимым имуществом передано покупателю до банкротства продавца

Правовая позиция Верховного Суда указывает на то, что для отказа в регистрации перехода права собственности на имущество должника и трансформации неденежного требования покупателя в денежное не имеет значения, была ли недвижимость передана в фактическое владение покупателя.

С одной стороны, такой подход направлен на защиту интересов иных кредиторов должника и является препятствием для вывода его активов в пользу аффилированных или иных заинтересованных лиц через заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, что представляется обоснованным.

Вместе с тем, такая позиция в определенной степени ущемляет права покупателей недвижимого имущества в тех случаях, когда отчуждение объекта не связано с выводом активов, а действия продавца и покупателя являются добросовестными.

Представляется, что при разрешении подобных споров судам следует исходить из конкретных фактических обстоятельств, обращая внимание на весь комплекс условий, предшествовавших заключению договора купли-продажи, в том числе на аффилированность сторон и экономическую целесообразность заключения сделки.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость/обременения в рамках процедуры банкротства

Источник: статья Александрины Ноздрюхиной, INTELLECT, в журнале «Арбитражная практика для юристов» (№3/2020)

Что можно потерять при банкротстве

Банкротство — единственный законный способ освобождения от долгов, а самый верный способ сохранить имущество должника — избежать банкротства. Все недвижимое имущество должника включается в конкурсную массу и подлежит реализации с торгов.

Законом оговорено, что в случае банкротства можно потерять денежные средства и активы должника, мебель и бытовую технику дороже 10 тыс. руб., предметы роскоши, дорогостоящую одежду, автомобиль, недвижимое имущество и права требования на него (договор долевого участия), землю, гараж, дачу и т. д. При этом в случае банкротства не могут изъять личные вещи, игрушки, детскую одежду, предметы быта, инструменты для заработка и другое подобное имущество.

Даже если выделить доли каждого супруга, все равно недвижимость останется в залоге. Если банк не будет получать платежи по кредиту вовремя и полностью, то потребует продать заложенную квартиру или дом целиком.

Когда недвижимость находится в залоге, вы можете в ней жить, но продать ее вы вправе только с согласия кредитора.

Читать еще: Исковое заявление об освобождении имущества от ареста и исключении из описи

Иногда банки дают разрешение на продажу, но лишь при условии, что за счет вырученных денег долг будет полностью закрыт. В таких случаях в договоре купли-продажи прямо прописывают, что покупатель переведет нужную сумму именно банку в счет погашения кредита, а не вам как продавцу жилья.

Вы получите только разницу между ценой продажи и остатком задолженности. Возможно, этого хватит, чтобы купить другое жилье или хотя бы сделать начальный взнос по другой ипотеке, с меньшей суммой.

Как отсрочить визит пристава

Исполнять судебное решение ценой жизни и здоровья должника нельзя. Поэтому при наступлении тяжелой жизненной ситуации должник может попросить у суда отсрочку или рассрочку исполнения решения. Просить об отсрочке можно сколько угодно раз, но суд удовлетворит просьбу, только если обстоятельства действительно трудные и должник сможет это доказать.

Должник может просить суд о приостановлении исполнительных действий и тогда, когда оспаривает что-то , связанное с взысканием долга: решение суда, действия пристава, оценку имущества. Если судья согласится, пристав придет позже.

Пристав и без судебного определения может отменить свой визит домой к должнику, если тот попал в больницу или в армию. Главное, чтобы должник сообщил приставу об этих событиях.

Проект Законы для людей

Мнимые сделки должников

И, вот оно! Наступил тот самый момент, когда… Впрочем, не хочу лирики. Давайте по существу. Очень много вопросов сыпется на меня ежедневно, и многие вопросы связаны с возможностью продажи должниками своего имущества в обход банков и судебных приставов. Многих читателей интересует вопрос: могут ли приставы или сам взыскатель оспорить договор купли-продажи, дарения или любую другую сделку, по которой должник избавился от своей квартиры, дома, машины и другого имущества?

Я, честно, устал отвечать на все эти вопросы, и даже сделал подборку самых популярных, но количество комментариев от этого не уменьшилось. По этой причине, я решил один раз объяснить Вам эту материю, чтобы больше к ней не возвращаться. Тем более, что мне есть что Вам сказать. Я буду опираться на конкретную судебную практику, поскольку теорией в подобных делах помочь вряд-ли возможно.

Ваш случай в студию! Взыскатель успешно оспорил один договор купли-продажи квартиры, однако получил отказ в отношении второго договора.

Исковые требования взыскателя удовлетворены частично. Суд постановил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, а так же признал недействительным запись о государственной регистрации права. В отношении признании недействительным второго договора суд отказал.

Фабула дела проста и понятна для всех, кто задался подобным вопросом. Собственно, этот как раз и есть Ваш случай. Взыскатель обратился в суд с исковым заявлением к должнику о признании недействительными двух сделок. Основание для подачи такого иска — наличие у взыскателя решения суда, которым в его пользу с должника взыскана задолженность. То есть, должник, зная о том, что у него перед взыскателем есть денежный долг, продал две свои квартиры, чтобы не отдавать их приставам.

Причем, в данном конкретном случае не имеет значения, что это за долг (кредит, заем, неосновательное обогащение, возмещение вреда и так далее), и кто именно выступает в роли взыскателя (банк, МФО, физическое лицо).

Взыскатель решил, что обе сделки на самом деле мнимые, то есть, совершены не с реальной целью продажи имущества, а с целью, вот неожиданность, сокрытия имущества от обращения на него взыскания. Надо сказать, что эта позиция хороша, если она подкреплена доказательствами.

В этом случае Взыскатель выяснил, что должник все еще прописан и фактически проживает в одной из проданных квартир.

Дальше будет нудный, но очень полезный разбор полетов с точки зрения Закона

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В судебном заседании было установлено, что должник, знал о наличии неисполненных перед Взыскателем обязательствах, но тем не менее, совершил действия по заключению договоров купли-продажи принадлежащих ему на праве собственности двух квартир, стоимость которых явно превышала объем его обязательств перед кредитором.

Что касается одной из квартир, то суд отказал в удовлетворении требования Взыскателя и сохранил сделку по ее продаже в силе по той причине, что оспариваемая сделка была исполнена ее участниками, вследствие чего продавец получила от покупателя денежные средства, а покупатель, соответственно, квартиру.

В пользу должника сыграло то обстоятельство, что сделка по покупке квартиры была совершена с использованием кредитных средств. Проще говоря, покупатель оформила ипотечный кредит, чтобы купить у должника эту квартиру. А наличие такого кредита накладывает на заемщика нешуточные обязанности по его возврату. Но Вы это уже знаете. Если нет, вот статья в помощь. Кроме того, должник не прописан в этой квартире и фактически не проживает. Оно и понятно, ведь там уже прописан новый собственник.

Что касается второй квартиры, то здесь все гораздо интереснее

По смыслу ч. 1 ст. 170 ГК РФ, обязательным условием для признания двусторонней сделки мнимой является наличие согласованных действий обоих сторон сделки, само по себе наличие неисполненных обязательств продавца перед третьими лицами не может считаться достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований в данной части.

Исследовав материалы дела, суд выявил между продавцом и покупателем второй спорной квартиры договоренность о совершении сделки для вида без намерения придать ей соответствующие правовые последствия.

И вот на чем суд выстроил свою позицию. Должник как до так и после регистрации данной сделки с регистрационного учета по названному адресу не снимался, квартирой пользуется по настоящее время. В свою очередь, покупатель в квартиру не вселялся, а вместо этого ютится с женой и ребенком в своей старой однокомнатной квартире

Должника не спасло даже наличие договора найма жилого помещения, согласно которому новый собственник квартиры предоставил ее Должнику для длительного проживания. Суд расценил это доказательство не в пользу самого должника, и посчитал, кстати, вполне обоснованно, что собственник не имел намерения проживать в этой квартире. А учитывая, что плата за пользование квартирой была сильно занижена, по сравнению с рыночной, суд разнес этот договор по кирпичикам.

Кроме того, суд правомерно указал на отсутствие в тексте договора купли-продажи квартиры расписки в получении денежных средств, а так же усомнился в отсутствии доказательств наличия у Покупателя денежных средств, необходимых для покупки квартиры. Эту позицию суд подкрепил сведениями о совокупном доходе семьи. Попросту, справки о заработной плате Покупателя и его супруги показали, что скопить на такую квартиру они попросту не были в состоянии. Плюс ко всему, покупатель квартиры оказался дальним родственником должника.

Все эти факты и позволили суду вынести решение в пользу взыскателя и признать мнимым договор продажи второй квартиры.

(Источник вдохновения: Апелляционное определение Омского областного суда от 14.01.2015 г. по делу № 33-28/2015).

Снятие ареста с имущества должника

Снятие ареста с имущества должника осуществляется судебными приставами в следующих случаях:

при уплате должником суммы долга в полном объеме;
при получении решения суда об освобождении имущества из-под ареста;
при наличии отмены решения об аресте имущества вышестоящим судебным приставом.

Снятие ареста с имущества должника подтверждается соответствующим постановлением с уведомлением должника о принятом решении в течение 5 суток после его принятия.