Застройщик не сдал дом вовремя что делать
Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома: действий со стороны дольщика
Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома – очень важная проблема, часто возникающая при постройке высотных многоквартирных домов. О том, как узнать, когда будет сдан дом или другая долевая недвижимость, какие действия должен предпринимать дольщик, чтобы защитить свои интересы и получить компенсацию в случае их нарушения, будет рассказано в этой статье.
Что такое срок, в течение которого должен быть сдан дом?
Срок сдачи многоквартирного дома (введения в эксплуатацию) – это составляющий 3 месяца (квартал) временной интервал, к концу которого объект должен быть аттестован (принят) госстройтехнадзором, пожарной и экологической инспекцией, госэпидемстанцией.
Если все конструкции, жилые и общие помещения дома, соответствуют требованиям, предъявляемым данными службами к жилой недвижимости, то комиссия подписывает соответствующие приемочный акт. На основании данного акта, и еще пакета документов, застройщик регистрирует дом как полноценную недвижимость – вводит ее в эксплуатацию. Однако введения дома в эксплуатацию не означает, что в него уже могут вселяться жильцы. Как правило, от сдачи дома до этого момента проходит от 6 месяцев до нескольких лет, за которые застройщик завершает внутреннюю отделку помещений, производит окончательные пусконаладочные работы отопления, горячего и холодного водоснабжения, вентиляции, пожаротушения.
Найти срок введения дома в эксплуатацию в договоре долевого участия (сокращенно ДДУ) нельзя. Узнать его можно в таком документе, как Проектная декларации (ПД), находящемся в открытом доступе на официальном веб-ресурсе застройщика и, содержащем, кроме этого, сведения о компании, ее кредиторской и дебиторской задолженности, участия в других проектах, сроках их завершения.
Важно! Очень часто у многих желающих построить собственную недвижимость понятие «срок сдачи дома» ассоциируется с получением ими ключей от долгожданных квартир. Данные две даты взаимосвязаны, однако при этом разделены достаточно длительным временным промежутком. Так, дата вселения в квартиры (получение ключей) — эта та дата, когда дольщик будет принимать у застройщика построенное для него жилье.
Срок же сдачи дома – это введение построенного объекта в эксплуатацию, регистрация как полноценной недвижимости, имеющей свой технический паспорт и почтовый адрес.
Дом сдан не в срок – какие последствия этого?
Если дом не был принят госкомиссией, у застройщика есть еще время до истечения указанного в ПД срока сдачи, чтобы устранить выявленные недостатки. Для этого застройщику после первой приемки выписывают предписание, с указанием перечня нарушений и конечных сроков их устранения. Другая ситуация может быть, когда застройщик не успевает завершить строительство и ввести дом в эксплуатацию до срока сдачи квартир дольщикам, указанного в ДДУ. В таком случае не менее чем за 60 дней до этой даты застройщик направляет своим дольщикам извещение с предложением подписать доп соглашение о продлении сроков окончательной сдачи квартир.
В данном документе, помимо новых сроков, указываются и причины невыполнения первоначальных с обоснованием необходимости продления продолжительности проведения работ на определенное время.
Важно! Дополнительное соглашение является не обязательным к подписанию документом – подписывать его или нет каждый дольщик решает сам. Любое принуждение, запугивание, шантаж дольщика застройщиком может расцениваться, как противоправное и уголовно наказуемое действие.
Дополнительное соглашение о продление срока – должен ли его подписывать дольщик?
Если застройщик задерживает сдачу дома, что делать с предложенным ему доп соглашением о продлении срока сдачи объекта долевого строительства каждый дольщик решает сам – никто принудить его принять решение «за» или «против» подписания данного документа не может. Как правило, в такой ситуации дольщик подписывает данный документ, если у него есть возможность подождать, хватает средств на съемное жилье, дольщик входит в положение застройщика и не нагнетает ситуацию. Однако, очень часто возникает и прямо противоположная ситуация, более характерная для семейных пар с детьми – семья планировавшая переезд несколько месяцев и, не имеющая больше возможности снимать жилье, может отказаться от такого варианта и расторгнуть договор с вытекающими из этого последствиями (о них будет рассказано ниже).
Если дольщик откажется подписывать доп соглашение – что будет?
Отказ от подписания данного дополнительного соглашения означает несогласие дольщика с предложенными ему, застройщиком, новыми сроками сдачи дома.
При этом возможно 3 пути развития ситуации в дальнейшем:
- Дольщик не расторгает с застройщиком ДДУ и получает за просрочку сдачи дома неустойку;
- Дольщиком производится расторжение договора, в результате чего застройщик возвращает ему все выплаченные на строительство квартиры деньги;
- Застройщик отказывается расторгать договор, после чего дольщик обращается в суд, и выиграв его, получает не только все выплаченные ему средства, но и компенсацию нанесенного морального вреда, возмещение всех судебных издержек (госпошлину, деньги, затраченные истцом на наем адвоката и консультацию у платного юриста).
Обычно дольщики предпочитают при отказе от подписания доп соглашения именно первый путь – при наличии съемного жилья просрочка позволяет практически полностью окупать затраты на его оплату, а при большой стоимости строящейся квартиры от такой неустойки остаются еще и лишние, не пошедшие оборот, деньги. Исключением может стать ситуация, когда люди из-за неблагоприятных жилищных условий не могут ожидать еще несколько месяцев до окончательной сдачи дома и, забрав все выплаченные застройщику деньги, приобретают жилье по рыночной цене или в ипотеку.
Чем можно доказать то, что дом не был сдан в срок?
Несоблюдение срока сдачи дома застройщиком в процессе судебного разбирательства доказывается дольщиком следующими путями:
- Указывается на отсутствие у обеих сторон ДДУ (дольщика и застройщика) экземпляров приемо-сдаточного акта, подписываемого ими в ходе осмотра и передачи построенной квартиры;
- Заказывается выписка о сроках завершения строительства здания в Росреестре – данная услуга является платной, но при этом с ее помощью можно получить официальную выписку о том, что застройщик зарегистрировал введённый в эксплуатацию дом значительно позже той даты, которая указана в Проектной декларации данного объекта.
Также косвенными доказательствами неготовности дома являются актуальная (с указанием даты) фото и видеосъемка его помещений и внешнего вида, на которой визуально видно, что строение не готово к вводу в эксплуатацию и заселению жильцов.
Важно! Знать, сдан дом или нет, очень важно, так как многие недобросовестные застройщики, у которых госкомиссия и гостехнадзор не принимают возведенную недвижимость, заселяют в нее жильцов, чтобы не срывать сроки передачи им квартир и не платить тем самым неустойку. В результате таких махинаций жильцы сталкиваются с такими проблемами, как невозможность оформления квартир в собственность и получения в них прописки.
С точки зрения закона, государственные органы и структуры, отказывающие им в данных процедурах полностью, правы – дом не был принят и введен в эксплуатацию, соответственно, и не зарегистрирован должным образом как полноценное жилье. Проблема эта решается в большинстве случаев не без помощи местной исполнительной власти, но до этого собственники квартир получают обидный статус «временных жильцов».
Неустойка за просрочку сдачи дольщику объекта долевого строительства
При просрочке сдачи дома, а соответственно, и находящихся в нем квартир, дольщикам выплачивается неустойка (компенсация). Ее размер рассчитывается по следующей формуле:
Н = ((Цк x КС x 0,01)/К) x Д;
- где Н — сумма неустойки, руб;
- Цк — определённая ДДУ цена объекта (квартиры), руб;
- КС — ключевая ставка Банка России, %:0,01 – коэффициент для перевода процентов в доли единиц;
- К — коэффициент, указывающий долю неустойки от произведения стоимости квартиры на ставку рефинансирования.
Для лиц без гражданства и с видом на жительство он составляет 300, для граждан Российской Федерации – 150.
Д — продолжительность просрочки, дней.
Сдача дома и передачи дольщику гражданину РФ квартиры стоимостью 5 млн. руб, просрочена на 15 дней. Ключевая ставка при этом была постоянной на протяжении данного времени и составляла 7,75%. Таким образом, выплата неустойки (компенсации) за данный период будет составлять: Н = (5 000 000 x 7,75 x 0,01) /150) x 15 = 38 750 руб.
Вся неустойка начисляется на предоставленный дольщиком счет или пластиковую карту эскроу-агента (уполномоченного банка).
Составление претензии застройщику для выплаты неустойки
В том случае, если застройщик задерживает сдачу дома, первое, что необходимо делать для получения неустойки – это грамотно и правильно оформить и направить в его адрес претензию. Оформляется она следующим образом:
- В верхнем правом углу указываются все паспортные данные дольщика-заявителя, полное наименование застройщика;
- Далее пишет заголовок документа;
- После заголовка указывается, как в договоре, когда и между кем был он заключен, его предмет (квартира, ее площадь, расположение), стоимость договора;
- Далее описывается факт того, что застройщик нарушил срок передачи объекта долевого строительства – указывается, когда должна была сдана квартира;
- Приводится выдержка методике расчета неустойки из закона № 214-ФЗ;
- Приводится расчет суммы неустойки на дату подачи претензии и требование ее выплатить в течение определенного договором времени (срок разрешения претензионных споров);
- Также претензия содержит требование передачи объекта долевого строительства — квартиры, с указанием ее характеристик и месторасположения;
- В самом конце претензии дольщик ставит свою роспись и указывает реквизиты для уплаты неустойки. Лучше всего такую претензию составлять не рукописно, а при помощи компьютера.
Составляется претензия в 2-х идентичных экземплярах: оба они регистрируются и подписываются юридическим лицом застройщика, указанным в ДДУ, после чего один из них возвращается дольщику.
Важно! Наличие подписанного и зарегистрированного у застройщика претензионного письма обязательно. В случае наличия всего 1 экземпляра данного документа у застройщика, он может быть уничтожен вместе с записью о его регистрации в соответствующем журнале. Таким образом, проблема просрочки сдачи дома и квартир при долевом строительстве — ситуация хоть и неприятная, но достаточно легко решаемая. При этом все действия дольщика должны быть обоснованы статьями соответствующего упомянутого в данной статье закона, требованиями Гражданского кодекса и других законодательных актов РФ.
Что можно взыскать, если застройщк задерживает сдачу квартиры:
К претензии приложите документы, обосновывающие требование: копию договора ДДУ, квитанции о его оплате, документы об аренде жилья, иные документы.
Объективно оценить эффективность данного метода сможет лишь сам отправитель претензии – каждый случай индивидуален. Выполнение требований дольщика в полной мере станет скорее исключением, нежели тенденцией – застройщики крайне неохотно рассматривают претензии и идут на уступки.
Не исключено, что вам предложат незначительную компенсацию либо и вовсе проигнорируют претензию. Если с претензиями обратилось большое количество дольщиков, шанс на досудебное разрешение спора возрастает в разы – подайте коллективную претензию со своими будущими соседями. Когда девелопер намерен договариваться, то он сам выйдет на связь и предложит компенсацию.
Но что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры и не идет на уступки? Придется обращаться в суд!
Компенсация через суд – реально ли?
Лишь небольшая доля конфликтов между участниками ДДУ и застройщиками разрешаются в досудебном порядке. Чаще их приходится решать судам. Принимая во внимание социальную значимость отношений по ДДУ, суды должны становиться на сторону дольщиков, особенно когда те доходят с кассационными жалобами до Верховного суда.
Учитывая богатую и однозначную судебную практику, дольщикам рекомендуется переводить диалог с застройщиком в судебное разбирательство. Если застройщик нарушил сроки сдачи дома, порядок действий будет включать следующие шаги:
- Подготовьте иск и документы к нему. Иск составляется по требованиям ст. 131 Гражданского процессуального кодекса, образец иска размещен ниже. Заявите в иске все требования из претензии + требования о возмещении морального вреда, убытков и штрафа в размере 50% от взысканной суммы.
- Оплатите госпошлину. Согласно п. 3 ст. 17 ФЗ № 2300-1, оплатить госпошлину придется только если сумма иска превышает 1 млн руб., если меньше – истец освобождается от госпошлины.
- Подайте иск. Как правило, истребуемая сумма превышает 50 тыс. руб., потому заявление подается в районный суд по адресу застройщика либо истца по его выбору.
- Примите участие в заседании. Явитесь в суд в назначенный день, поддержите свои исковые требования, дайте суду необходимые объяснения. При необходимости привлеките в дело юриста.
- Дождитесь решения и при необходимости обжалуйте его в областном, а затем и Верховном суде.
- Дождитесь вступления решения в силу и получите исполнительный лист, передайте его в ФССП по адресу застройщика для принудительного исполнения решения суда – это единственный способ, как получить неустойку от застройщика принудительно.
Образец иска к застройщику:
Но на практике даже в суде дольщикам не удается получить полностью запрашиваемых сумм.
На что можно рассчитывать
Пользуясь положениями ст. 333 Гражданского кодекса, суды уменьшают суммы неустойки, называя их несоразмерными нарушенному обязательству застройщика. Это возможно и когда застройщик заявил такое ходатайство и представил доказательство несоразмерности неустойки.
При этом, согласно Определению ВС РФ № N 80-КГ15-29 от 16.02.2016, суды обязаны учитывать соотношение суммы неустойки и суммы по ДДУ, длительность просрочки, добросовестное поведение сторон и прочие обстоятельства.
С учетом этого, а также положений п. 9 Обзора судебной практики, утв. ПВС РФ от 19.07.2017, уже давно должна сформироваться практика, исключающая необоснованное снижение заявленной неустойки. Но это не так. Например, Московский городской суд в своем апелляционном определении до делу № 33-18972/2017 снизил сумму неустойки, указав, что это способствует балансу между нарушенными правами дольщиков и ответственностью застройщика. В подобном деле № 33-27903/2017 этот же суд сослался на оценочный характер несоразмерности, определить которую в состоянии только лично судья. А промышленный суд Самарской области в своем решении по делу № 2-4979/2017 снизил неустойку более чем в 10 раз и вовсе без ходатайства застройщика. Все это свидетельствует лишь о том, что существующая судебная практика не защищает дольщиков в полной мере, однако поможет защитить основные материальные права. Поистине объективным остается только Верховный суд, доводы которого порой остаются без внимания со стороны нижестоящих судов. Однако это не исключает возможности указать на решения ВС при подаче иска.
Застройщик не сдал дом вовремя: правильные действия
Человек, решивший приобрести себе жилье путем финансового участия в строительстве и, заключивший договор долевого участия, получает квартиру гораздо дешевле, чем уже имеющиеся варианты на рынке. Очень часто застройщики задерживают сдачу дома, вносят изменения в проект строительства, не учитывая пожелания дольщиков, или вовсе замораживают строительство. Не все знают, что делать и куда обращаться, если застройщик не сдал дом вовремя. Здесь может быть несколько вариантов, которые помогут решить квалифицированные юристы ООО «Правовое сопровождение», хорошо знающие законодательство в данной области права.
Куда обратиться, если застройщик не сдает дом вовремя
Каждую ситуацию при заключенном договоре долевого участия (ДДУ) нужно рассматривать в индивидуальном порядке. Застройщик может затягивать сдачу дома, постоянно переносить ее и в конечном итоге «заморозить» стройку, лишив дольщиков надежды на обретение долгожданной квартиры. От такого развития событий не застрахован никто и наверняка многие знают, что застройщик обязан уплатить неустойку и вернуть людям вложенные средства в строительство.
Все это закреплено законодательно и прописано в Федеральном Законе №214 от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Но без квалифицированной помощи в этом деле просто не обойтись.
Если у вас возникли проблемы с недобросовестными застройщиками, то можно расторгнуть договор долевого участия и потребовать неустойку или выбрать другие действия, которые будут направлены на возвращение и сохранение ваших инвестиций. Когда речь идет о нескольких миллионах рублей, лучше обратиться к профессионалам. В ООО «Правовое сопровождение» для начала вы сможете получить консультацию профильного юриста, который поможет понять, в каком направлении нужно идти дальше и в какие инстанции обращаться. При необходимости наши юристы доведут ваше дело до полного завершения, учитывая все нюансы и руководствуясь последними изменениями в законодательстве.
Как взыскать неустойку с застройщика
Сегодня застройщики не сдают дома вовремя. Многие люди уверены, что добиться чего-то от недобросовестного застройщика невозможно. Но такое убеждение не верное. Участникам долевого строительства не стоит подписывать никаких дополнительных соглашений о переносе сдачи сроков объекта, поскольку правильнее будет сразу же требовать с застройщика неустойку.
Когда строительная компания нарушает сроки сдачи дома, то участнику долевого строительства она обязана выплатить сумму, которая составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены, указанной в договоре, за каждый день просрочки. Если застройщик не выполняет обязательства перед гражданином, участвующим в долевом строительстве, то неустойка увеличивается в 2 раза.
Обращаясь к квалифицированным и опытным в этом деле юристам, вы сможете получить:
- неустойку в максимальном размере;
- максимально возможную компенсацию расходов, связанных с юридическими услугами;
- компенсацию за моральный вред и упущенную выгоду;
- реальные денежные средства на руки.
Лучше всего максимально приложить усилия для досудебного решения проблемы. Если при выставленной застройщику претензии, он на нее никак не реагирует, то перед подачей заявления в суд, нужно полностью оценить все нюансы. Если застройщик находится на стадии банкротства, то тогда следует подавать заявление о включении участника долевого строительства в реестр требований кредиторов.
Порой, лучше решить проблему мирно и согласиться на условия, которые предлагает застройщик по выплате неустойки в случае с задержкой сдачи дома в срок. Если строительная компания признает свои ошибки и не уходит от уплаты неустойки, то лучше заключить соглашение и получить компенсацию от застройщика. В этом случае дольщик экономит свое время и не тратит нервы.
Услуги юристов по спорам с застройщиками
Чтобы решить вопросы, касающиеся спорных моментов с застройщиком, лучше выбрать квалифицированных юристов, которые в этом деле имеют большой опыт. Компания ООО «Правовое сопровождение» предлагает качественные юридические услуги по различным направлениям. В том числе, мы помогаем клиентам решать вопросы, возникшие при неисполнении застройщиком условий ДДУ:
- проводим устные юридические консультации;
- составляем досудебные претензии;
- подготавливаем и подаем исковые заявления в судебный орган;
- участвуем в судебных заседаниях первой и апелляционной инстанций;
- получаем исполнительные листы, предъявляем их в службу судебных приставов;
- помогаем расторгнуть договор долевого участия на выгодных для вас условиях;
- помогаем получить право собственности на готовый или недостроенный объект недвижимости в судебном порядке.
Специалисты нашей компании учитывают все нюансы дела, грамотно изучают представленный клиентом договор долевого участия, применяют в решении вопроса действующие законы, что позволяет добиваться положительного результата для участника долевого строительства, который не получил вовремя свою квартиру.
Помимо взыскания неустойки также можно потребовать для пострадавшей стороны компенсацию морального вреда. Помимо возмещения морального вреда, застройщик вынужден будет оплачивать судебные издержки и штраф в пользу участника долевого строительства.
Какие документы нужно предоставить юристу
Чтобы решить конфликтную ситуацию с застройщиком, участник долевого строительства, обращаясь к юристам, должен предоставить:
- договор участия в долевом строительстве;
- любые документы, указывающие на предмет спора и взаимоотношения сторон долевого строительства (переписка с застройщиком, жалобы, претензии).
На основании документов наши юристы изучат Вашу проблему, грамотно рассчитают неустойку за каждый день просрочки и направят в адрес застройщика претензию по ее выплате. Если строительная организация не пойдет на мирное урегулирование спора, то мы составим исковое заявление в суд и будем отстаивать Ваши интересы до победного результата.
Досудебное урегулирование спора по ДДУ
Стороны договора долевого участия могут решить спорные моменты мирным урегулированием, поскольку застройщику выгоднее решать вопрос на досудебном уровне, так как не нужно нести лишние расходы. На деле, даже если застройщик задерживает сдачу дома по своей вине, дольщик может недополучить значительную часть денежных средств. По этой причине, если обманутый участник долевого строительства решает все вопросы самостоятельно, все же нужно проконсультироваться с опытным юристом.
Важно предъявить застройщику претензию грамотно, для чего лучше обратиться к юристу, который поможет правильно ее составить и направить заказным почтовым отправлением. При этом, можно лично отнести пакет документов застройщику, но обязательно потребовать отметку о принятии корреспонденции. Если на претензию строительная организация в отведенный срок не ответит, то остается только обращаться в суд.
Преимущества работы ООО «Правовое сопровождение»
На рынке юридических услуг наша компания действует 10 лет. За это время мы помогли многим клиентам решить вопросы в различных областях права. Если застройщик не сдал дом вовремя или вообще заморозил стройку, то мы готовы действовать в интересах клиента, обеспечивая индивидуальный подход. Также наша компания гарантирует для клиентов, столкнувшихся с недобросовестными застройщиками:
- высокий профессионализм сотрудников – все наши юристы имеют только высшее юридическое образование и постоянно повышают свою квалификацию;
- качественные услуги и детальное изучение ДДУ;
- ведение дела от начала и до полного завершения;
- индивидуальный подход;
- честность и порядочность;
- оперативность составления документации;
- устные консультации.
К каждому обманутому участнику долевого строительства, обратившемуся в нашу компанию за юридической помощью, обеспечивается индивидуальный подход. Мы нацелены на достижение положительного результата, для чего внимательно разбираемся в тонкостях дела, анализируем информацию и помогаем дольщикам получать от застройщика неустойку. А для тех, кто только собирается финансово участвовать в строительстве многоквартирного дома с целью получения собственного жилья, советуем обратиться к юристу за консультацией и для проведения анализа проекта договор участия в долевом строительстве.
Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома
Как не потерять деньги с долгостроями
Не умеет наш народ укладываться в дедлайны.
Поэтому когда застройщик начинает затягивать сдачу дома, все нормальные люди начинают волноваться — на той стороне может быть как обычная русская безалаберность, так и безбашенная афера с уголовной статьей.
Я хочу, чтобы люди покупали квартиры у порядочных застройщиков. Но бывает, что и хороший застройщик нарушает срок сдачи. Сегодняшняя статья для тех дольщиков, кто попал в похожую ситуацию: застройщик вот-вот сорвет или уже сорвал сроки сдачи. Разбираемся, как быть.
Сразу скажу, что если вы читаете эту статью не из праздного интереса, а потому что у вас действительно начинается задержка сдачи дома — РАДИ ВСЕГО СВЯТОГО, ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ. Серьезно. В этом деле столько нюансов и тонкостей, что не хватит и десяти статей. Эта статья — не инструкция и не решение вашей проблемы, а лишь беглый взгляд в сторону решения.
ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ, ОКЕЙ?
Почему нормальные застройщики срывают сроки
Сроки срываются не всегда потому, что застройщики — жулики. Стройка — большой риск для застройщика. Ему приходится прогнозировать на несколько лет вперед доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве. Не всегда прогнозы сбываются.
Во время стройки может что-то произойти, что затянет срок. Неделя простоя там, две недели пропущены здесь — постепенно набегает большая задержка. Застройщик перестраховывается и берет срок на стройку с запасом, но бывает, что не хватает и его.
Допсоглашение — не подписывать
По идее, за затягивание сроков застройщик должен платить вам крупную компенсацию. Она рассчитывается между фактическим сроком сдачи и сроком, который стоит в договоре. Это отдельная большая тема, мы об этом писали раньше, были даже сложные вопросы.
По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право передоговориться с вами на новые сроки. У вас есть право не передоговариваться.
Застройщику выгодно с вами передоговориться. Это значит, что в вашем ДДУ как будто поменялся срок сдачи, а значит, вы не против задержки. Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек. Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков. Короче: допсоглашение — это ваше согласие на бесплатный перенос сроков.
Личный архив юриста Андрея Таргашова
Часто застройщики выставляют все так, будто вы обязаны подписать дополнительное соглашение. Они присылают уведомление о переносе: «Настоящим уведомляем вас, что срок передачи изменяется на такой-то, вам необходимо явиться такого-то числа и подписать соглашение о переносе». Некоторые на это ведутся — сила слова!
Вам переносить срок невыгодно, поэтому на перенос не соглашайтесь. Вы не обязаны.
С вами наверняка будет общаться юрист застройщика, причем довольно жестко. Спокойно скажите ему: «Я понимаю, что ваша работа — убедить меня в этом допсоглашении. Но мне это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще. Эти деньги я лучше потрачу на ремонт». Вся напускная серьезность застройщика — это не более чем психологический прием, не ведитесь.
Личный архив юриста Андрея Таргашова
Оценить шансы на сдачу
Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится. Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры. Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию — если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.
Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).
Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.
Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:
- 5 000 000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912 500 Р
(неустойку считают по ставке, которая действует на момент вынесения решения, мы для расчетов взяли текущую — 7,5%)
Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.
Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста. Но не простого, а золотого, с опытом работы с застройщиками. Золотой юрист проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, стоит ли инициировать процедуру банкротства. Земельный участок, на котором строится дом, находится в залоге у дольщиков — возможно, есть смысл его продать. Но это всё уже разборки из высших сфер, и заниматься этим нужно, обложившись лучшими юристами. Если на этом этапе вам кажется, что вы достаточно хорошо ориентируетесь, чтобы решить эту проблему самостоятельно — вам кажется.
Дождаться сдачи
Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком. Начнем с ожидания.
Преимущества. Меньше юридических хлопот. Вы получите квартиру, которая, возможно, стоит дороже, чем вы купили. Оформите налоговый вычет на стоимость квартиры и проценты по ипотеке. Потребуйте у застройщика неустойку за просрочку. В квартире можно жить.
Риски. Долго ждать. Если застройщик обанкротится, судьба объекта туманна — может быть, найдут другого застройщика. Он может изменить проект, чтобы уложиться в бюджет. Вы не знаете, какой застройщик будет достраивать дом. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого, то есть он не отвечает за долги старого застройщика.
Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом. Это дополнительные расходы — не все к ним готовы.
Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.
Продать сейчас
Вам принадлежит право на квартиру в недостроенном доме. Это право чего-то стоит, если его удастся продать.
Преимущества. Вы получаете деньги, возможно, даже больше, чем вложили, потому что выше строительная готовность дома. Вы избавляетесь от риска, что квартиру не достроят.
Риски. Продать с выгодой может и не получиться: долгострои не так ликвидны. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.
Что делать. Обратитесь в отдел продаж застройщика и попросите их продать вашу квартиру, пообещайте агентское вознаграждение — как риелторам. Скачайте рендеры с сайта застройщика и разместите объявления на сайтах объявлений — «Циан», «Авито», «Юла» — и городских форумах, если такие есть. Расскажите в соцсетях и среди знакомых, что продаете квартиру. Поручите продажу риелтору. Когда найдете покупателя, заключайте с ним договор уступки прав и обязанностей.
Договор уступки — передача всех имущественных прав и обязанностей по ДДУ другому человеку. То есть фактически у другого человека получается свой ДДУ с вашим застройщиком. Теперь это его проблемы, хе-хе.
Отказаться от договора в одностороннем порядке или расторгнуть его по соглашению сторон
Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и гражданском кодексе. Никто никому не раб.
Преимущества. Вы возвращаете свои деньги и при этом избавляетесь от хлопот с квартирой. Если отказываться от договора в одностороннем порядке, застройщик ко всему прочему выплачивает неустойку с того момента, как вы оплатили стоимость квартиры по ДДУ . Но это только на бумаге.
Риски. Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли. Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу. Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.
Если застройщик еще не нарушил срок сдачи, но все к тому идет, то односторонний отказ возможен только через суд.
Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».
Если у вас ипотека, то вам нельзя избавляться от квартиры без согласия банка. Если вы получите согласие, подпишете расторжение с застройщиком, но при этом вдруг застройщик не вернет деньги банку, банк может потребовать кредит с вас. Такие дела.
Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.
Чтобы избавиться от риска, что не будет встречного исполнения, договоритесь с застройщиком подписать расторжение только в случае, если застройщик откроет аккредитив в пользу дольщика. Это специальный счет в банке, на который застройщик сразу зачисляет деньги в вашу пользу, а банк вам их отдаст тогда, когда вы зарегистрируете расторжение договора.
Если расторгаете в одностороннем порядке, пишите уведомление, что вы расторгаете договор и требуете выплатить вам стоимость квартиры и неустойку с момента внесения денег по ДДУ .
С неустойки придётся заплатить налог государству: 13% от суммы неустойки
Лайфхак с аккредитивом здесь, скорее всего, не сработает, так как, отправив отказ, вы уже достали шашку и машете ею. Односторонний отказ рубит все отношения — надейтесь только на добрую совесть или слабые нервы застройщика (угадайте, как часто у застройщиков это встречается).
Письмо составляйте в свободной форме под диктовку вашего высококвалифицированного юриста и отправляйте по правилам, о которых мы рассказывали в статье «Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры».
Серьезно: ЮРИСТА. НОРМАЛЬНОГО ЮРИСТА НАЙМИТЕ.