Содержание лифтов в многоквартирном доме что входит

Энциклопедия решений. Содержание и ремонт лифтов в многоквартирном доме

Содержание и ремонт лифтов в многоквартирном доме

Собственник помещения в многоквартирном доме (далее — собственник) обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения, включает в себя, в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, размер которой согласно п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491) устанавливается решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.

В состав общего имущества в многоквартирном доме (далее — дом), принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности, среди прочего имущества входят лифты и лифтовые шахты (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «а» п 2 Правил N 491), плата за содержание и ремонт которых включается в плату за содержание и ремонт общего имущества дома. Исходя из положений ч. 1 ст. 158 ЖК РФ участвовать в расходах на содержание указанного лифтового оборудования должны все собственники помещений независимо от расположения этих помещений в доме, поскольку данные расходы обусловлены выполнением обязанности по содержанию общего имущества и не являются расходами за пользование лифтами, как средствами транспортировки граждан и грузов (см. письмо Минрегионразвития РФ от 06.03.2009 N 6177-АД/14, решение ВС РФ от 26.05.2005 N ГКПИ05-588, апелляционное определение СК по административным делам ВС РФ от 20.04.2016 N 117-АПГ16-2).

Согласно п. 5.10.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее — Правила N 170) содержание, обслуживание и технический надзор за лифтами осуществляется специализированной организацией в соответствии с установленными требованиями и проводится:

1) при лифтовом обслуживании — линейными электромеханиками совместно с лифтерами;

2) при комплексном обслуживании (при подключении лифтов к диспетчерскому пульту) — линейными электромеханиками совместно с диспетчерами (операторами) и дежурными электромеханиками.

При сбоях в работе лифтов в вечернее, ночное время и выходные дни их ликвидацию осуществляет аварийная служба.

Пунктом 5.10.2 Правил N 170 предусмотрено, что содержание лифтов в исправном состоянии и их безопасная эксплуатация обеспечиваются управляющей организацией путем проведения технического диагностирования, обследования лифтов, вывода лифтов из эксплуатации при истечении установленного срока эксплуатации и включает в себя также страхование риска ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, в случае аварии на лифте, на весь срок эксплуатации. При этом должны соблюдаться федеральные законы и иные нормативные правовые акты РФ, а также требования нормативных технических документов в области промышленной безопасности (см. постановление Двенадцатого ААС от 30.08.2016 N 12АП-8589/16).

Примечание

Требования к лифтам и устройствам безопасности лифтов в целях защиты жизни и здоровья человека, имущества, а также предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей (пользователей) относительно их назначения и безопасности, установлены Техническим регламентом Таможенного союза ТР ТС 011/2011 «Безопасность лифтов», утвержденным решением Комиссии ТС от 18.10.2011 N 824.

В соответствии с п. 22 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, в целях надлежащего содержания и ремонта лифтов должны выполняться следующие работы:

1) организация системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта;

2) проведение осмотров, технического обслуживания и ремонт лифтов;

3) проведение аварийного обслуживания лифтов;

4) проведения технического освидетельствования лифтов, в том числе после замены элементов оборудования.

Для обеспечения содержания лифтов в исправном состоянии, их безопасной эксплуатации и выполнения указанных работ управляющая организация обязана заключить со специализированной лифтовой организацией договор на техническое обслуживание и ремонт лифтов, в том числе на диспетчерский контроль за лифтовым оборудованием, техническое обслуживание диспетчеризации (см. п. 5.5 ГОСТ Р 53783-2010, письмо Федерального агентства по строительству и ЖКХ от 14.02.2007 N ОС-501/03, определение СК по гражданским делам Севастопольского городского суда от 15.02.2016 по делу N 33-26/2016, постановление Девятнадцатого ААС от 27.02.2014 по делу А48-2964/2013).

Возможна ситуация, когда договор на содержание и ремонт лифтов может быть заключен непосредственно между собственниками и специализированной лифтовой организацией на основании решений общего собрания собственников:

— о выборе этой организации в качестве обслуживающей организации по содержанию и ремонту лифтов;

— об утверждении договора на содержание и ремонт лифтов.

При этом собственники должны также принять решение о не включении лифтового оборудования в перечень общего имущества, содержание и ремонт которого по договору управления домом возложено на управляющую организацию (см. постановления Второго ААС от 16.02.2017 N 02АП-11505/16, от 09.02.2017 N 02АП-11500/16).

Эксплуатация лифтов в многоквартирном доме

Принадлежность лифтов, установленных в многоквартирном доме.

Согласно ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в МКД, помимо межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, технических этажей, чердаков и подвалов, а также прочих помещений общего пользования, на праве общедолевой собственности, принадлежат также лифты и лифтовые шахты. А, поскольку, у собственников дома заключён договор управления с управляющей организацией, то за работоспособность, безопасность, обслуживание и эксплуатацию лифтов и лифтового оборудования в МКД отвечает данная организация.
Об этом же говориться в Постановление Правительства РФ от 24 июня 2017 г. № 743 “Об организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек), эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах”.

Обязанности организации, эксплуатирующей лифты в МКД.

1. В штате управляющей организации (владельца объекта), обслуживающей МКД имеющие лифты, в обязательном порядке должен быть специалист по организации эксплуатации лифтов.
2. Владелец объекта обеспечивает осуществление одного или нескольких видов работ по монтажу, демонтажу и обслуживанию объекта, включая аварийно-техническое обслуживание объекта и обслуживание систем диспетчерского (операторского) контроля, а также по ремонту объекта самостоятельно либо на основании соответствующего договора со специализированной организацией.
3. В случае заключения договора со специализированной организацией, в штате последней должны быть сотрудники, прошедшие обучение и сдавшие квалификационный экзамен. Данные об этом экзамене заносятся в федеральный реестр, а у сотрудников появляется персональная ответственность за некачественно выполненную работу.
4. К лифтовому оборудованию, используемому на объекте, необходимо обеспечить беспрепятственный и безопасный доступ квалифицированного персонала.
5. При обнаружении нарушений и неисправностей, владелец лифта устраняет их по результатам обследования с указанием сроков в акте технического освидетельствования объекта.
6. Обеспечивает должную работу двусторонней переговорной связи.
7. На основном посадочном этаже размещает информацию о средствах и способе связи с аварийной службой и правила пользования объектом.

Начисление оплаты за лифт в многоквартирном доме.

Оплата за содержание лифта всеми собственниками помещений основана на нормах статей 36, 37, 154, 156 ЖК РФ, по которым размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (в состав которого входят лифты и лифтовые шахты) определяется исходя из занимаемой общей площади. Об этом же говориться и в пункте 28 «Правил содержания общего имущества в МКД»:

1. провести общее собрание жильцов с повесткой дня об освобождении собственников квартир первого этажа от оплаты за лифт;
2. принять решение о дифференцировании платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, выделив собственников жилья на первом этаже в отдельную категорию, без взимания платы за лифт;
3. имея на руках решение общего собрания следует обратиться с заявлением в Управляющую компанию либо в местные органы управления.

Следует помнить — чтобы решение было принято в пользу собственников, проживающих на первом этаже, в общем собрании должны принять участие 50% собственников из этого многоквартирного дома, а из них большинство должны проголосовать «за».

Еще почитать…

2 комментария Эксплуатация лифтов в многоквартирном доме

Лифт в доме нужен для жителей верхних этажей,для подъема и спуска их грузов,что жители первых этажей этим не пользуются.Жители первых этажей платят за капитальный ремонт.куда входит как ремонт крыши и подвалов так и ремонт лифта.Согласна с мнением Владимира,что
этот вопрос может решен на уровне правительства.

Лифт в доме это конечно услуга для каждого проживающего этого дома. но кто и сколько должен платить за его? А этот вопрос давно можно было разрешить и на уровне правительства, что бы не было споров и возмущений у населения.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Обслуживание лифтового хозяйства многоквартирного дома: виды ремонтов и ответственные лица

Современные лифты – это обязательный конструктивный элемент многоквартирного жилого дома (в дальнейшем – МКД), обеспечивающий возможность быстрого подъёма на нужный этаж. Для поддержания их в рабочем состоянии должны приниматься специальные меры, включая ремонт и комплексное обслуживание.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Виды ремонтных работ, организуемых в рамках обслуживания

Эти конструкции относятся к классу сложных подъёмных механизмов, поддержанием работоспособности которых должны заниматься специализированные компании.

Для этого по согласованию с жильцами дома их уполномоченным представителем выбирается профильная организация, с которой впоследствии заключается договор на обслуживание лифтов.

5 этапов создания ТСЖ, смотрите по ссылке.

При составлении плана предстоящих работ ответственные сотрудники обслуживающего подразделения должны руководствоваться действующими нормативными актами .

Кто является собственником лифта и кто отвечает за его работоспосбность? Смотрите видео:

Согласно этим документам обслуживание подъёмных механизмов в многоквартирном доме организуется по типовой схеме, включающей в себя следующие пункты:

• текущий ремонт, связанный с небольшими поломками оборудования;
• плановое или внеплановое техническое обслуживание;
• плановый капитальный ремонт.

Рассмотрим каждое из этих технических мероприятий более подробно.

Текущий ремонт

Указанный вид обслуживания относится к работам, обязательным для поддержания лифтового хозяйства любого высотного дома в исправном состоянии.

В рамках такого ремонта устраняются мелкие неисправности и неполадки, вследствие чего пауза в работе подъёмного оборудования МКД не критична для его пользователей.

Обратите внимание: В рамках текущего ремонта также осуществляются действия профилактического характера, сводящиеся к замене ненадёжных или давно устаревших деталей.

Сроки проведения этого вида обслуживания устанавливаются действующими нормативными актами, касающимися работы современного лифтового оборудования.

Техническое обслуживание

Под техническим обслуживанием понимается целый комплекс профилактических мер, включающий в себя следующие обязательные процедуры:

• периодические осмотры лифтового хозяйства;
• оперативное техническое обслуживание, связанное с устранением внезапно обнаруженных неполадок (от ремонта оно отличается ограниченностью вмешательства в работу подъёмных механизмов);
• аварийное обслуживание, связанное с высвобождением из лифтовой кабины застрявших в ней граждан и подобные этому случаи;
• внеплановый капитальный ремонт.

Далее каждый их этих видов техобслуживания будет рассмотрено отдельно.

Осмотр лифта производится компанией в соответствии с нормативами.

Осмотры

При проведении визуальных осмотров специалисты обслуживающей компании обследуют основные узлы лифтового оборудования МКД, причём особое внимание уделяется автоматическим подъёмным механизмам.

При этом проверяется состояние подводящих кабелей и исполнительных механизмов (электродвигателей, в частности), а также автоматики, отвечающей за функционирование всей системы в целом.

Оперативное и аварийное обслуживание

Согласно действующим нормативам оперативное техническое обслуживание осуществляется по согласованию с заказчиком, но не реже чем один раз год.

Дополнительная информация: В качестве вариантов этого вида обслуживания могут рассматриваться ежемесячный или же ежеквартальный выезд на прикреплённый объект. В сравнении с регулярным осмотром объём выполняемых при таких выездах работ не так велик.

Особенностью аварийного техобслуживания является экстренный характер оказания помощи попавшим в неприятную ситуацию гражданам с последующим восстановлением работоспособности неисправного узла.

Как организовать видеонаблюдение в многоквартирном доме? Смотрите здесь.

Внеплановый капитальный ремонт

Этот вид техобслуживания предполагает полную или частичную замену отдельных механизмов в конструкции лифтового оборудования.

Внеплановый капитальный ремонт предполагает замену важных узлов и механизмов.

Условно он подразделяется на следующие три категории:

• мелкий, при котором устраняются небольшие неисправности путём замены единичных износившихся элементов или узлов;
• средний ремонт, связанный с необходимостью поменять такие элементы системы, как тормозной привод, тяговый электродвигатель, его редуктор и другие ответственные узлы системы подъёма;
• крупный, предполагающий обновление большинства механизмов в сильно износившейся конструкции.

Внеплановый ремонт может быть организован как непосредственно на месте устранения неисправностей, так и в условиях специализированной мастерской (выбор того или иного подхода определяется сложностью предстоящих работ).

При получении заключения о необходимости серьёзного ремонта собственники имеют право настоять на его незамедлительном проведении.

Капитальный ремонт (плановый)

Для этого вида ремонта, проводимого по заранее согласованной программе, необходимо коллективное решение собственников лифта (жильцов МКД).

О функциях и целях создания ТСЖ можно узнать тут.

Подготовка к этому ответственному мероприятию организуется следующим образом:

• представители управляющей жилой компании должны за полгода до начала работ проинформировать жильцов о возможности проведения капитального ремонта в установленные сроки;
• собственники лифтового имущества в течение 3-х месяцев обязаны принять решение о необходимости ремонта или об отказе от этого мероприятия;
• в случае принятия положительного решения коллективное собрание жильцов закрепляет его в письменной форме, после чего оформляется вся необходимая для организации ремонта документация;
• в том случае, когда собственники не смогли определиться с конкретным решением – сроки капремонта устанавливаются согласно графикам, утверждённым в рамках муниципальной программы.

Проводить капитальный ремонт или замену лифта, теперь зависит от решения жильцов. Смотрите подробности в этом видео:

Для исключения ошибки при выборе компании, специализирующейся на ремонтных работах этого класса рекомендуется ориентироваться на следующие признаки:

1. Наличие официального статуса ремонтной организации.
2. Уровень подготовленности (квалификации) ремонтного персонала.
3. Неукоснительное следование нормативным требованиям (соблюдение стандартов и ГОСТов).
4. Наличие диспетчерской и аварийной служб, осуществляющих контроль исполнения работ.

В случае если выбранная компания соответствует всем указанным выше признакам – можно смело заключать договор с её представителями.

Ответственность за содержание лифтового хозяйства

В соответствии с жилищным кодексом РФ (статья 36) лифтовые механизмы относятся к имуществу, общему для проживающих в МКД лиц.

Однако согласно действующему законодательству эти лица также должны платить по указанной статье, которая в данной ситуации классифицируется как общедомовые нужды.

Вследствие этого и ответственность за состояние лифтовых механизмов распространяется на всех арендаторов жилых и нежилых помещений, независимо от формы собственности.

В определённой мере эта ответственность ложится и на управляющую компанию (УО), которой доверено контролировать финансовые потоки в части общедомовых нужд.

Как проводится оплата капитального ремонта в многоэтажных домах? Порядок сбора средств смотрите тут.

Но поскольку в её штате не предусмотрены ремонтные службы – представители УО заключают договор на обслуживание лифта с той или иной профильной компанией.

Оплата содержания лифта

Стоимость содержания лифта в МКД обычно складывается из следующих составляющих:

• оплата за потреблённую электроэнергию;
• расходы на содержание лифтового механизма, периодически нуждающегося в обслуживании и ремонте;
• и ные издержки, связанные с эксплуатационными особенностями лифтового хозяйства.

Все перечисленные выше показатели после их суммирования формируют показатель общей для МКД стоимости пользования лифтом.

Обратите внимание: Количество проживающих на этой площади лиц при оплате не учитывается.

Заключение

Резюмируя все ранее сказанное, констатируем, что обслуживанием лифта должна заниматься специализированная служба, с которой управляющей компанией предварительно заключается договор.

Оплата расходов по его содержанию взимается с каждого их жильцов МКД (включая владельцев квартир, расположенных на первых двух этажах).

При этом принятие окончательного решения по формированию суммы платежей за содержание лифтового хозяйства относится к ведению управляющей компании.

Как поменять УК, если она не справляется со своими обязанностями? Ответы тут.

В соответствии с указанным распределением ответственности, при наличии серьёзных замечаний по работе лифта с жалобой можно обращаться в управляющую компанию или напрямую в диспетчерскую обслуживающей организации.

Номер телефона диспетчера обычно указывается на видном месте в пределах лифтовой кабинки.

Когда можно не платить за лифт: новые правила

Многоэтажные дома состоят, как известно, не только из квартир: есть еще коридоры, лестничные площадки, подвалы, чердаки, лифты и пр.

И если своей квартирой собственники, разумеется, пользуются всегда, то об остальном имуществе дома этого сказать нельзя. Если собственник, к примеру, имеет квартиру на первом этаже, то вряд ли он будет пользоваться лестницами, чердаками или лифтом.

Тем не менее платить за содержание общего имущества приходится всем на равных основаниях.

Эта дилемма имеет давнюю историю, особенно на тему платы за содержание и ремонт лифта: жильцы первого и второго этажей не желают платить за лифт, поскольку в большинстве своем не пользуются им, но если их освободить от платы, то остальным жильцам придется платить больше, с чем уже не соглашаются последние.

Более того, есть случаи, когда в доме несколько подъездов, а лифт только в одном, однако жильцы оплачивают содержание и ремонт лифтов в равной мере.

Разумеется, споры по поводу оплаты лифта неоднократно доходили до судебного разбирательства.

До недавнего времени по этому вопросу суды придерживались устойчивой позиции, сформированной Верховным судом: равная для всех собственников плата за лифт является законной, она не должна зависеть от того, пользуется ли жилец лифтом или нет.

Обоснование было такое: по закону собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве на общее имущество, которая соразмерна площади занимаемого ими помещения.

Соответственно, они имеют не только право пользоваться этим имуществом, но и несут бремя его содержания: оплачивают расходы, необходимые для нормального функционирования.

А поскольку в состав общего имущества дома входит лифт (это прямо закреплено в Правилах пользования общим имуществом – ПП РФ от 13 августа 2006 г. №491), то стоимость его содержания и ремонта также возлагается на всех собственников.

Таким образом, Верховный суд трактует плату за лифт как часть общих расходов на общедомовое имущество, а не как плату за самостоятельную услугу по подъему на верхние этажи дома.

В квитанциях на оплату услуг ЖКХ плата за лифт не выделяется в отдельной строке – она входит в общую сумму платы за содержание жилья и текущий ремонт.

Подобная концепция равенства прав и обязанностей всех собственников помещений в доме, независимо от этажа проживания, долгое время царила в судебной практике, не позволяя жильцам нижних этажей отстоять свое право платить за лифт меньше.

Но 29 января этого года Конституционный суд принял важное постановление, которое позволило изменить существующий подход к установлению единой платы за лифт.

Рассматривался конкретный вопрос: решение собрания собственников помещений утвердило разные ставки по плате за содержание общего имущества для владельцев жилых и коммерческих помещений, расположенных в доме.

Тем самым явно был нарушен указанный выше принцип равенства обязанностей собственников по содержанию общедомового имущества. Однако, в отличие от Верховного суда, Конституционный суд решил, что все в данном случае законно: жилищное законодательство прямо не запрещает дифференциацию платежей по дополнительным критериям, если они утверждены общим собранием собственников.

Важность такого решения очевидна: теперь собственники могут пересмотреть плату за содержание и ремонт общедомового имущества и установить разные тарифы в зависимости от того, кто чем пользуется (в частности, лифтом).

Все вопросы по утверждению ставок платы за содержание жилья утверждаются общим собранием собственников – таким образом, Конституционный суд позволил собственникам договориться и решить свои разногласия по поводу платы за общее имущество.

По сравнению с прежним принципом равенства платежей, можно сказать, что произошел существенный прорыв в этом мучительном вопросе с лифтами.