Как не потерять квартиру или деньги

Как не потерять квартиру или деньги. Что делать при банкротстве застройщика

Банкротство застройщика — что делать? Фото: pixabay

Банкротство строительных компаний — довольно распространенная практика в Украине. А вот защититься от этого покупателям довольно сложно. На помощь им может прийти разве что «сила толпы».

продолжает публикацию серии практических материалов, посвященных банкротству. На этот раз мы совместно с членом правления Ассоциации юристов Украины и одним из разработчиков нового Кодекса по процедурам банкротства Юлианом Хорунжим подготовили инструкцию, как уберечь себя в случае разорения застройщика.

Материалы блока «банкротство»

Дольщик одержал победу в суде

Вы выиграли процесс в суде и получили исполнительный лист. Он предоставляет возможность получить свои средства от застройщика, а вы не можете этого сделать. Уже прошло более 3 месяцев, а долг застройщика составляет более 100 тыс. руб., в таком случае дольщик имеет полное право подать заявление в суд о признании компании застройщика банкротом. Правда следует учитывать, что долг перед дольщиками должен быть признан в судебном порядке.

В случае, если застройщик не выполняет свои обязательства, обозначенные в договоре о долевом участии в строительстве следует подавать иск о расторжении договора и возврате понесенных убытков. Когда застройщик все еще осуществляет деятельность и у него на балансе есть имущество, то подавая заявление для признания его банкротства, у вас есть шанс вернуть свои средства. Подобный вариант самый удачный для дольщиков, так как они смогут получить обратно внесенные деньги. Когда против застройщика уже началось дело о банкротстве, то для возвращения своих средств пострадавшие должны подавать иск в арбитражный суд.

Что можно потерять при банкротстве

Банкротство — единственный законный способ освобождения от долгов, а самый верный способ сохранить имущество должника — избежать банкротства. Все недвижимое имущество должника включается в конкурсную массу и подлежит реализации с торгов.

Законом оговорено, что в случае банкротства можно потерять денежные средства и активы должника, мебель и бытовую технику дороже 10 тыс. руб., предметы роскоши, дорогостоящую одежду, автомобиль, недвижимое имущество и права требования на него (договор долевого участия), землю, гараж, дачу и т. д. При этом в случае банкротства не могут изъять личные вещи, игрушки, детскую одежду, предметы быта, инструменты для заработка и другое подобное имущество.

Как проходит процедура банкротства застройщика?

Процесс банкротства застройщика проходит по тем же правилам, что и для остальных юридических лиц, с некоторыми особенностями.

Процедура состоит из нескольких этапов:

1. В арбитражный суд подается заявление о банкротстве.
2. В первом заседании суд открывает процедуру внешнего управления.
3. Должник переходит к процедуре конкурсного производства.
4. Дело о банкротстве прекращается.

Разберем каждый этап подробнее.

Этап 1 – Подача заявления о банкротстве застройщика

Заявление о банкротстве подается в арбитражный суд самим застройщиком или его кредиторами. Документ составляется с учетом требований статьи 37 и статьи 39 Закона о банкротстве. К заявлению приобщаются документы, указанные в статье 38 и статье 40 Закона о банкротстве.

Суд принимает заявление и назначает дату судебного заседания для решения вопроса об открытии внешнего управления или конкурсного производства, а также о назначении арбитражного управляющего.

Следует знать! В заявлении указывается кандидатура арбитражного управляющего, который будет заниматься банкротством организации. Обязательным условием для управляющего является наличие аккредитации в Фонде арбитражных управляющих в качестве конкурсного и внешнего управляющего при банкротстве застройщика. Также у кандидата должен быть стаж работы на руководящих должностях в строительных организациях.

Этап 2 – Открытие внешнего управления

В случае, если имеется реальная возможность восстановить платежеспособность застройщика суд в первом заседании открывает процедуру внешнего управления сроком до 18 месяцев. Руководство компанией переходит от директора организации к внешнему управляющий.

В процессе внешнего управления внешний управляющий проводит следующую работу:

• формирует реестр требований кредиторов;
• составляет план внешнего управления, включающий мероприятия, направленные на завершение строительства;
• исполняет план внешнего управления;
• проводит расчеты по денежным требованиям с гражданами-участниками строительства;
• передает участника строительства готовые жилые помещения;
• составляет отчет о своей работе.

В процессе осуществления своих обязанностей управляющий организовывает и проводит собрание кредиторов и собрание участников строительства.

Нужно помнить! В отношении застройщиков не применяются процедуры наблюдения и финансового оздоровления. Внешнее управление открывается в исключительных случаях. Чаще всего суд сразу признает должника банкротом и открывает конкурсное производство.

Этап 3 – Признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства

Если в процессе внешнего управления восстановить платежеспособность должника не удалось, суд признает его банкротом и открывает конкурсное производство сроком на один год. В качестве руководителя должника назначается конкурсный управляющий, который должен иметь аккредитацию.

В процессе конкурсного производства проводятся следующие мероприятия:

• формируется реестр требований кредиторов;
• организовывается собрание кредиторов;
• готовые жилые помещения передаются участникам строительства;
• гражданам, решившим прекратить договор долевого участия в строительстве, выплачивается денежное возмещение;
• оспариваются сделки должника;
• проводится инвентаризация и оценка имущества должника;
• проводятся торги по продаже имущества.

Если завершение строительства нецелесообразно, конкурсный управляющий обращается в суд с заявлением о погашении требований кредиторов путем передачи им объектов незавершенного строительства. Участники строительства создают жилищный кооператив, который в дальнейшем будет заниматься строительными работами.

Пример из судебной практики 1. В арбитражный суд обратилось ОАО «Нижегородский водоканал» о признании ООО «Квартстрой-НН» несостоятельным. Требования заявителя основаны на судебных актах о взыскании в его пользу более 8 000 000 руб. В процессе рассмотрения дела были представлены договоры участия в долевом строительстве, поскольку должник является застройщиком двух многоквартирных домов. Для возведения объектов недвижимости были привлечены денежные средства граждан. Суд пришел к выводу, что застройщик обладает признаками банкротства, восстановить его платежеспособность невозможно, в связи с ем открыто конкурсное производство (Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.03.2019 года по делу № А43-47351/2018).

Этап 4 – Прекращение дела о банкротстве

После завершения всех мероприятий и погашения требований кредиторов конкурсный управляющий предлагает проголосовать за завершение процедуры. Отчет о результатах последнего этапа и протокол собрания передаются в суд вместе с ходатайством о прекращении дела о банкротстве.

Суд в последнем заседании рассматривает поступившие документы. При отсутствии возражений выносится определение о завершении конкурсного производства. На основании судебного акта сведения о застройщике исключаются из ЕГРЮЛ, оставшиеся долги списываются.

Важно! На любом этапе банкротства застройщик вправе заключить с кредиторами мировое соглашение. В нем предусматриваются условия о рассрочке выполнения требований участников строительства, сроках завершения строительства и другие.

Фонд защиты прав дольщиков допускает банкротство застройщиков

Как сообщил заместитель генерального директора Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (Фонд защиты прав дольщиков) Алексей Ниденс в беседе с корреспондентом РБК, на сегодняшний день в Единый реестр проблемных объектов, который ведет госкомпания «Дом.РФ», включен 3081 дом общей площадью 18,2 млн кв. метров. Эти объекты строят 1,1 тыс. девелоперов. При этом часть из них уже находятся в стадии банкротства.

Замглавы Фонда защиты прав дольщиков уточнил, что сроки передачи дольщикам еще 943 домов общей площадью 6 млн кв. метров от 529 застройщиков также затягиваются, причем более чем на шесть месяцев.

«В этих проектах сроки были нарушены еще до пандемии коронавируса, но именно они сейчас стали основными претендентами на банкротство», – уточняет г-н Ниденс. По его словам, если раньше большая часть этих компаний все-таки продолжала стройку и худо-бедно передавала квартиры дольщикам, то сейчас есть риск, что эти застройщики свои обязательства не исполнят.

Согласно данным фонда, всего в жилье, которое включено на данный момент в реестр проблемных объектов, вложили свои средства 200 тыс. граждан, причем 110 тыс. из них инвестировали в объекты, застройщики которых уже находятся в стадии банкротства. Таким образом, потенциальные новые банкротства могут задеть интересы до 90 тыс. дольщиков.

Впрочем, как отмечает издание, несмотря на опасность банкротства застройщиков, далеко не все из них смогут вступить в эту процедуру до октября, ведь правительством был введен на полгода мораторий на возбуждение дел о банкротстве. В частности, под эту заморозку подпадают системообразующие компании, а также фирмы, входящие в число наиболее пострадавших от распространения коронавируса.

По словам источника в кабинете министров, на данный момент обсуждается, нужно ли признавать строительную отрасль также наиболее пострадавшей. Помимо этого, до 1 января следующего года решено не включать в реестр проблемных новые объекты, даже если застройщики задержат строки их строительства.

Как уточняет г-н Ниденс, это решение является одной из антикризисных мер правительства, которая будет способствовать тому, чтобы количество обманутых дольщиков не увеличилось.

«Впрочем, если у застройщика возникли проблемы из-за приостановки строительных работ, нарушения логистических цепочек, падения спроса, вносить застройщика в перечень потенциально проблемных было бы неправильно», – объясняет заместитель руководителя фонда. По его мнению, включение в реестр может привести к резкому падению спроса на такой объект и усугублению ситуации.

«Если кто-то находится на грани, как раз к этим застройщиками и будут применяться в большей степени меры государственной поддержки как на федеральном, так и на региональном уровне», – поясняет Алексей Ниденс. По его словам, если застройщик сорвет сроки строительства более чем на шесть месяцев и не сократит отставание в темпах строительства до конца текущего года, то его объект будет включен в реестр проблемных уже после Нового года.

«Безусловно, граждане будут поддержаны, даже если кто-то из застройщиков не захочет выполнять свои обязательства», – резюмировал замруководителя фонда.

Также в рубрике

В СССР ценообразованием управляли Госплан и Госкомцен. Второй институт был образован в 1958 г. как Бюро цен при Госплане. За время его существования цены менялись только два раза – в 1961-м и 1991 г. (второй раз уже в условиях жесткого кризиса). Стабильность и контроль не спасли экономику от ошибок в планировании, дефицита товаров и услуг, что в итоге привело к краху социалистической системы. Но, несмотря на неэффективность плановой экономики, во многих случаях даже рыночные государства напрямую вмешиваются в ценообразование.

Французский госрегулятор

Франция является одной из немногих развитых стран, в которой длительное время работал жесткий режим государственного регулирования ценообразования. Так, в стране долгое время действовала политика «дирижизма», в рамках которой государство активно вмешивалось в экономику. Французскому правительству пришлось пойти на подобные шаги из-за тяжелого социально-экономического состояния после войны и резкого снижения покупательной способности франка. Поэтому в конце 1947 г. была введена контролируемая свобода цен, в рамках которой предприниматели могли менять цены, заранее предупредив об этом государство. Власти же сохраняли право отменить такие изменения. В 1948 году фактически сохранялась полная свобода в ценообразовании, но в течение 1949–1957 гг. было принято шесть законов о блокировке цен, что привело к ужесточению контроля. В 1960–1962 гг. была проведена почти полная либерализация цен на товары промышленности. Но уже в середине 1963 г. было принято очередное решение о заморозке цен, так как власти решили развивать экономику без инфляции. Также были блокированы цены на отдельные продукты питания и услуги.

В 1965–1972 гг. регулировка цен шла через три вида контрактов. В рамках контрактов стабильности с предприятиями государство получало возможность повышать цены на одни товары, одновременно снижая их на другие. Так правительство пыталось поддерживать общий ценовой уровень. В рамках программных контрактов предприятия были обязаны сообщать государству об инвестиционных программах, занятости должностей, финансовом статусе, методах финансового управления и перспективе выхода на внешний рынок. Контракты против повышения цен были введены для замедления темпов инфляции всей экономики и обеспечения конкурентоспособности французских товаров.

В свою очередь, правительство обязалось не создавать предпосылки для роста издержек производства. В 1975 году были временно заморожены цены на товары и услуги, а на следующий год цены в государственном секторе повышались на заданные правительством проценты. Но в итоге контроль за ценами сделал рынок менее гибким, сдерживал производственный рост и конкуренцию, ограничивал мобильность рынка труда, товаров и услуг, тормозил рост инвестиций. При этом борьба с инфляцией оказалась неэффективной, рост цен в середине 1970-х составил 9–10% в год. Это было выше, чем в государствах с более свободным рынком и косвенным ценовым контролем.

В 1973 году правительство запустило ограниченную либерализацию цен в отраслях с сильной конкуренцией (производство шарикоподшипников и часов) и отраслях со слабыми скачками цен (кондитерская, консервная и молочная промышленность). К 1986 году около 90% цен на промышленные продукты были освобождены из-под государственного контроля. Так завершилась эпоха французского «дирижизма», но государство не отказалось целиком от вмешательства в ценообразование. Правительство сразу же приняло постановление о запрете создания союзов импортеров, производителей, оптовых и розничных торговцев. Предприниматели также не имели права заключать соглашения о минимальных или рекомендуемых ценах. Главным арбитром стал Департамент по конкуренции, который курирует работу около 3000 государственных ценовых контролеров. В современной Франции около всех 20% цен (сельскохозяйственная продукция, электричество, газ, транспортные услуги) регулируются государством, которое продолжает косвенно воздействовать на рынок.

Американский антимонополизм

Экономика США на протяжении двух веков претерпела множество изменений. Со времен завоевания независимости администрация президента и конгресс практически не вмешивались в ценообразование. Но с середины XX в. Америка из аграрной страны с господствующим состоятельным средним классом превратилась в мощную индустриальную державу с большим социальным расслоением и новыми экономическими институтами.

Конгресс в первое время не проявлял стремления к регулированию частного сектора. Но в конце XIX в. из-за бурного роста числа монополий и их неконтролируемого расширения государству пришлось пересмотреть стратегию в отношении национальной экономики. В первую очередь были приняты законы против трестов, которые сохраняют юридическую силу до сих пор. Первое антитрестовское ограничение было названо по имени сенатора от Республиканской партии Джона Шермана, инициатора законопроекта. Закон вступил в силу в 1890 г. после утверждения президентом Гаррисоном. Акт Шермана был направлен не против трестов самих по себе, но против спекуляций, силовых действий и прочих очевидных ограничений свободы торговли. Как внутренней, так и международной. Одной из самых известных монополий была компания Standard Oil, которой владел Джон Рокфеллер. Мультимиллионер в борьбе за экономическое господство разорил множество конкурентов и получил до 90% американского нефтяного рынка.

Во время правления Теодора Рузвельта развернулась судебная борьба против трестов, однако большая часть предприятий только выплачивала штрафы. Впрочем, Акт Хепберна 1906 г. передал государству право устанавливать максимальные железнодорожные тарифы. В 1911 году администрация президента Тафта через суд добилась раздела Standard Oil на 38 компаний. Рокфеллер сохранил существенную часть акций, но без контрольного или блокирующего пакета.

В 1914 году президент Вильсон подписал второй закон против трестов – Акт Клейтона. Он запретил принуждать покупателей приобретать ненужные товары в одном комплекте с необходимыми. Также была создана Федеральная торговая комиссия (ФТК). Но в 1920-х гг. началась новая волна слияний компаний в рамках межотраслевой интеграции производства.

Великая депрессия сломала старый порядок. Массовая безработица и разорение компаний заставили государство пойти на беспрецедентные меры. В рамках «Нового курса» администрация президента Франклина Рузвельта начала менять законодательство в пользу малообеспеченных слоев населения. Так, государство заставило крупный и средний бизнес отправлять часть прибыли на нужды социальной сферы для снятия напряжения в обществе. С этого времени начинается история неценовой конкуренции, которая сместила акцент с производства как такового на сбыт и изучение потребителя.

В 1938 году был принят знаковый закон Уиллера-Ли, который объявил незаконным обман покупателей ложной рекламой и предоставление искаженной информации о товарах. ФТК получила возможность расследовать действия компании, которые наносят вред не только конкурентам, но и потребителям.

В начале 1970-х США столкнулись с галопирующей инфляцией, что заставило администрацию Никсона в 1971 г. установить централизованный контроль цен и зарплат, фактически заморозив их. Осенью 1972 г. снизился темп роста оптовых розничных цен и увеличилась занятость граждан. Но государственное регулирование ограничило передвижение межотраслевых капиталов, затормозило инвестиционную политику, сдерживало рост доходов и снизило уровень деловой активности. Несмотря на отказ администрации Форда от всеобщего контроля в 1974 г., государство в условиях повышения импортных нефтяных цен предпринимало попытки воздействовать на ценообразование энергоносителей. Заморозка внутренних оптовых цен на нефть, нефтепродукты и газ сдержала инфляцию, но также привела к недостатку инвестиций в энергетике и потере интереса добывающих корпораций к разработке новых месторождений. В 1981 году, сразу после инаугурации, президент Рейган отменил контроль над нефтяными ценами.

В современных США государство использует рыночные рычаги и методы косвенного ценового регулирования. Среди примеров можно выделить кредитно-денежную деятельность ФРС (которая выполняет функции ЦБ) и федеральные закупки. Динамика цен и темпов инфляции также зависит от государственной налоговой политики.

Продовольственное вмешательство

Отдельным направлением американской экономической политики является регулирование цен на аграрную продукцию. Система появилась в 1933 г. после принятия закона о регулировании сельского хозяйства. Так, государственные цены были установлены на пшеницу, молоко, кукурузу, соевые бобы, хлопок и рис. Фермеры, которые выращивают зерновые культуры, получают от департамента сельского хозяйства финансовые займы в рамках федеральных программ. После этого они имеют право продавать урожай по рыночным ценам, расплачиваясь частью выручки за займы. В случае понижения рыночных цен ниже контрольных, которые выставлены конгрессом, фермер может передать государству урожай по контрольным ценам, чтобы расплатиться за заем и получить выручку. В молочной промышленности действует аналогичная система. В случае падения цен государство скупает молоко, масло и сыр, перепродает другим государствам или оказывает помощь бедным слоям населения и странам.

В 1985 году появился другой сельскохозяйственный закон, который существенно снизил залоговые ставки фермерских кредитов. Уровень залоговых ставок до этого составлял примерно 75–85% от среднерыночной цены за предыдущие пять лет. Так, глава департамента сельского хозяйства США получил право снижать уровень ставок еще на 20%, чтобы повысить конкурентоспособность американских продуктов на мировом рынке. Можно заявить, что американские власти стремятся поддерживать соотношение между ценами на сельхозпродукцию и товарами, которые приобретаются фермерами.

В целом любой радикальный подход в экономике обречен на провал. Социалистические государства, которые управляли ценообразованием напрямую, со временем неизбежно сталкивались с кризисными явлениями и широким дефицитом. С другой стороны, отсутствие государственного вмешательства (как это было в США XIX в.) приводило к безграничному господству небольшой группы предпринимателей, что негативно влияло на экономическое развитие страны и социальное благополучие населения. В ведущих экономических державах Франции и США в XX в. действовали разные макроэкономические условия, но в итоге власти двух стран решили ограничить регулирование рынка косвенными методами.

Дальше — лучше?

Господин Алексеенко ждет, что в этом году число банкротств застройщиков сохранится на уровне прошлого года или снизится. Это связано с изменением структуры рынка. Сейчас он во многом состоит из проектов в высокой степени готовности и тех, которые уже привлекли проектное финансирование. «В первом случае риски возникновения недостроя уже минимальны, а во втором — проекты априори уже прошли серьезную проверку со стороны банков», — рассуждает эксперт. Арина Матвеева тоже ждет снижения темпов банкротств застройщиков. Директор по маркетингу и продажам «РКС Девелопмент» Александр Коваленко не видит перспектив улучшения ситуации в регионах. Московский рынок, отмечает он, пока держится за счет тех, кто покупает первую квартиру в столице.

Выигрышная стратегия

Генеральный директор Ikon Development Антон Детушев согласен с коллегой, что люди стали ответственнее подходить к выбору: прежде чем принять решение, они тщательно анализируют инвестиционную привлекательность объекта. Глава компании отметил, что в кризисный период для крупных игроков рынка строительства наиболее выигрышной стратегией остается диверсификация портфеля. Присутствие в нескольких сегментах недвижимости позволяет создать более устойчивый финансовый фундамент, способный обеспечить жизнеспособность компании.

«По нашим прогнозам, крупные застройщики останутся на рынке и при необходимости смогут переключиться с жилой на более востребованные сегменты недвижимости. Стоит отметить, что для российской недвижимости часто характерен нестабильный спрос. На этот случай ключевые игроки рынка включают в финансовую модель своих проектов обеспечительные меры, которые могут стать поддержкой в нестабильные времена. По нашим оценкам, большинство строящихся сегодня объектов коммерчески рентабельны и будут завершены. Несмотря на уход с рынка небольших компаний, в России остается достаточное количество крупных стабильных компаний, которым по силам справиться с любым кризисом!» — подытожил Антон Детушев.

Ключевые игроки рынка пережили не один кризис, поэтому имеют достаточную финансовую подушку для завершения строящихся объектов. Банкротство может ждать компании, слишком активно привлекающие заемный капитал, полагают в Ikon Development.